События:
5 дней назад проблемы с кабинетами на Авито в агентстве недвижимости
5 дней назад проблемы с кабинетами на Авито в агентстве недвижимости
Собственнику нужно знать, к какой территориальной зоне относится его участок. Возможно ли строительство, зависит от зонирования. Для каждой зоны устанавливается отдельный градостроительный регламент, утверждается ПЗЗ. А ещё указывается перечень видов разрешённого использования.
Краткий анонс статьи:
✓ Вы узнаете, что такое территориальная зона участка. Увидите, как обозначены зоны с Ж-1 по Ж-3, с О-1 по О-4, К-1, К-2, с СХ-1 по СХ-3, с Р-1 по Р-4, КРТ и другие на карте зонирования Красногорского округа Московской области.
✓ Выберете 1 из 3-х способов определения территориальной зоны участка. Воспользовавшись пошаговой инструкцией, сможете узнать зону, к которой относится ваш объект.
✓ Увидите конкретные примеры ситуаций, с которыми сталкиваются собственники участков при определении или изменении территориальной зоны.
✓ Поймёте, что такое зона «Ф» в Новой Москве. И какие действия предпринять, чтоб устранить «нулевое строительство».
✓ Узнаете, что делать, если участок оказался в двух территориальных зонах одновременно.
Территориальная зона — это отдельная территория (совокупность земельных участков), выделенная в градостроительстве и имеющая конкретное целевое назначение.
Пояснение юриста: простыми словами, территориальная зона — это множество участков, которые относятся к определённому виду: под жилую застройку, коммерческую, промышленное назначение, ведение сельскохозяйственной деятельности, рекреацию и так далее. Согласно ПЗЗ и внутреннему регламенту администрации территориальных зон больше, но для собственников участков достаточно знания основных, часто встречающихся в землеустройстве.
Регламентирует состав и виды территориальных зон Земельный Кодекс, ст. 35 и нормативные акты, утверждённые Росреестром, администрацией. Регулируют зонирование Правила землепользования и застройки.
В ближайшее время органы власти планируют расширить список допустимых ВРИ для каждой из зон. Цель — задействовать больше участков для развития и модернизации, увеличить плотность застройки.
Каждой территориальной зоне присваивается отдельный номер. В ЕГРН данные указываются в кодовом значении. Регламент территорий разрабатывается с учётом генерального плана и имеющейся застройки на участках.
Вот пример карты градостроительного зонирования Красногорска с отображением территориальных зон. Аналогичные карты можно запросить в администрации для каждого округа, а ещё надёжнее — обратиться к кадастровому инженеру. Ниже в таблице есть пояснение, что означают буквенные значения (Ж, Р и так далее).
Выделяют 3 основных способа определения территориальной зоны земельного участка:
► 1. Самостоятельный запрос в администрацию и анализ градостроительной документации. Вот, где можно посмотреть территориальные зоны земельного участка:
➔ Кадастровая карта;
➔ Генеральный план населённого пункта;
➔ Внутренняя документация органов власти.
Чтобы узнать действующую зону, нужно сделать запрос в администрацию на выдачу выкопировки из генплана. В выписке из ПЗЗ будут видны также категория и вид разрешённого использования участка, соответствующие определённой зоне.
В администрации можно уточнить требования к застройке, плотности, параметрам и другую важную информацию для строительства. Дополнительно можно направить запрос в Росреестр с просьбой предоставить данные о территориальных зонах по сведениям из ЕГРН.
Преимущества способа. Запросить сведения в государственных и муниципальных органах может каждый собственник участка. Способ не требует особых усилий.
Недостатки способа. После получения выписок и копии геплана владельцы участков не могут расшифровать полученные сведения. Понять, можно ли строить на участке, и какие ограничения действуют для территориальной зоны бывает сложно без определённых юридических знаний и опыта в градостроительстве. Собственник участка может неправильно интерпретировать данные, а ошибка чревата «замораживанием» строительства, потере денег и разбирательствами с администрацией.
► 2. Использование онлайн-сервисов для получения данных о территориальной зоне. К ним также относится публичная электронная кадастровая карта, портал ИСОГД, Геопортал Подмосковья и другие сервисы.
Росреестр уже актуализировал информацию в ЕГРН для Москвы, а в отношении Московской области работы по улучшению портала ещё в разработке.
Как узнать параметры территориальной зоны в ИСОГД и на Геопортале Подмосковья:
➔ Введите в поиск адрес либо кадастровый номер участка.
➔ Поставьте галочку в графе «правила землепользования и застройки», выберите необходимый ПЗЗ: для г. Москва или для Новой Москвы. Если интересует Московская область, перейдите во вкладку «Градпроработка» и введите номер участка в свободное поле.
➔ Проанализируйте выданную информацию о территориальной зоне, категории, видах разрешённого использования вашего участка. Для расшифровки кодов ВРИ воспользуйтесь классификатором видов использования, принятым законодательством.
Преимущества способа. Бесплатно, не требует времени и усилий.
Недостатки способа. Полученные сведения не всегда актуальны, так как в градостроительстве регулярно меняются положения, вносятся изменения в ПЗЗ. Несвоевременное оформление данных приводит к ошибкам и дезинформации владельцев участков. К тому же, на кадастровой карте отображается только номер зоны без характеристики и параметров.
► 3. Обращение за услугами к кадастровому инженеру. Наиболее действенный, безопасный и информативный способ для владельцев участков. Кадастровый инженер запросит нужные данные или проанализирует предоставленные вами выписки. Также объяснит, какие ограничения и требования установлены законодательством в конкретной территориальной зоне.
➔ После получения юридической консультации владелец участка сможет уверенно начать строительство и начнёт собирать документы для подачи в администрацию. Или, наоборот, откажется от идеи размещать объект на неподходящем участке. Третий вариант: заключит договор с кадастровым инженером на оказание услуг по изменению территориальной зоны или представительству в суде по вопросам оспаривания снятия обременений.
Как оформить частный жилой дом в охранной зоне ЛЭП➔ В отдельных случаях достаточно будет изменения вида разрешённого использования участка в пределах одной и той же действующей территориальной зоны либо смены категории.
➔ Как правило, территориальные зоны меняют редко, суды рассматривают только нестандартные ситуации, когда владелец полностью лишён возможности использовать земельный участок и имеет на руках прочную доказательную базу. Чем сможет помочь кадастровый инженер, зависит от ситуации с конкретным участком.
Преимущества способа. Точность результата, получение проверенных актуальных данных об участке. Самостоятельно узнать территориальные зоны сложно — границы на картах и координатах зачастую пересекаются неверно, данных в ЕГРН и ИСОГД мало. Ситуации, когда в администрации участку присвоена одна территориальная зона, а в ЕГРН отображается другая — не редкость. Приходится выяснять, допущена ошибка или оспаривать подобные несоответствия. Иногда даже через суд.
Недостатки способа. Недостатков нет. Услуги кадастрового инженера платные, но зато собственник обезопасит себя от возможных проблем с участком и строительством объекта на нём. А ещё кадастровый инженер разбирает даже сложные случаи и помогает владельцу определиться: стоит ли заниматься изменением зоны или оспариванием обременений или дело заведомо проигрышное.
Ситуация. Согласно правилам землепользования и застройки участок попал в зону Ж под строительство домов ИЖС. Можно ли строить на таком участке многоквартирный и многоэтажный дом?
Ответ юриста. Нет. Размещать допустимо только те капитальные объекты, которые соответствуют регламенту конкретной территориальной зоны. На участках, предназначенных под жилое строительство, возможно разместить и зарегистрировать дома ИЖС. Можно попытаться поменять ВРИ или категорию участка в пределах зоны, либо саму зону.
Примеры территориальных зон и их характеристики представлены в таблице.
Вид территориальной зоны |
Характеристика |
Допустимые виды использования |
---|---|---|
Жилая зона (Ж-1, Ж-2, Ж-3, Ж-4). |
К Ж-1 относится разрешённое строительство жилых домов ИЖС, ЛПХ. Можно вести огородничество. К Ж-2 относится малоэтажное строительство и объекты блокированной застройки. Ж-3: зона среднеэтажного строительства. Ж-4: зона многоэтажного строительства. | Зона Ж-1 предусматривает ВРИ под строительство частных домов, хозпостроек, детских садов, школ, поликлиник, аптек, магазинов. Действует регламент, устанавливающий размер минимальной площади, расстояние от границ участка. Зона Ж-2 подразумевает ограничения в этажности. Максимальная высота 4 этажа. Допустимые ВРИ: блокированный дом, библиотека, магазин, административное здание, малоэтажная квартирная застройка и другие ВРИ. Зона Ж-3 подразумевает строительство объектов с высотой до 8 этажей, торговый центр, офисы на 1-2 этаже жилого здания и так далее. Зона Ж-4: 9-ти этажные дома, культурные и спортивные учреждения и другие ВРИ. Подробнее о всех типах ВРИ и кодах в классификаторе видов использования, можно прочитать в приказе Росреестра № П/0412. |
Общественно-деловая зона (О-1, О-2, О-3, О-4) |
Зона О-1: для торговли, предпринимательской деятельности, образовательных учреждений и так далее. Зона О-2: для размещения объектов недвижимости с целью удовлетворения социальных и бытовых потребностей жителей. Зона О-3: размещение объектов для проведения спортивных мероприятий. Зона О-4: для организации туризма и отдыха. |
О-1: строительство банков, поликлиник, школ, культурных объектов, рынков и магазинов. О-2: медицинские и социальные объекты, земли общего пользования, здания научной деятельности. О-3: размещение гостиниц, причалов для судов, транспортные объекты. О-4: строительство санаториев, баз отдыха, гостиниц, объектов для природного туризма, рыбалки и так далее. |
Р-1: природная. Р-2: озеленения. Р-3: отдыха и оздоровления. Р-4: спорта и культуры. Р-5: лесных парков. |
В Р-1 можно размещать питомники, объекты для культурной деятельности, водных ресурсов, отдыха и рекреации и другие. В Р-2: тоже самое, что в Р-1 и ещё объекты для развлечений, улично-дорожной сети, бульвары. набережные, парки культуры. В Р-3: объекты социальной помощи, санатории, оздоровительные учреждения и так далее. В Р-4: рестораны, кафе, объекты культуры, спортзалы, стадионы. В Р-5: дома социальной помощи, здравоохранения, культуры, отдыха, объекты для туризма и экскурсий. |
|
Сельскохозяйственная зона. |
СХ-1: для сельхозугодий. СХ-2: для ведения дачного хозяйства и садоводства. СХ-3: для сельхоз производства. |
В СХ-1 размещают пастбища, пашни и сенокосы. В СХ-2 действуют виды использования под строительство дач, садовых домов и так далее. Подробнее о том, что можно строить на землях сельхозназначения. В СХ-3 подразумевается ведение животноводства, птицеводства, КФХ, ЛПХ и иная деятельность. |
В рамках каждой территориальной зоны устанавливается регламент, присваиваются виды разрешённого использования, цели и параметры застройки. Устанавливаются максимальные размеры плотности застройки, отступов от красных линий и границ, требования к подключению инженерных коммуникаций. Знание территориальной зоны участка помогает собственнику верно запланировать строительство, определиться с параметрами объекта. Если цель не строительство, а перепродажа участка, то уточнение зоны нужно для понимания рыночной стоимости. Тут подробнее о том, как поменять ВРИ с рекреации на ИЖС.
Градостроительная деятельность с каждым годом расширяется. Образуются новые зоны, которые активно застраиваются.
Например, зона инновационного центра «Сколково». Свыше 75% земельных участков, находящихся в пределах центра, находятся в стадии развития, проектирования, строительства.
Развитие «Сколково» в цифрах:
400 Га — общая площадь территориальных зон в центре.
2,7 млн м2 — общий объём строительства в регионе.
20 тыс. — количество проживающих.
1 млн м2 — общий объём строительства жилой, офисной и коммерческой деятельности.
40 % от всех территориальных зон — парки и рекреационные зоны.
770 тыс. м2 — объём офисных помещений.
Статистика впечатляющая, особенно, если учесть, сколько собственников участков и инвесторов обращались за получением разрешения на строительство, сменой ВРИ. И в отдельных случаях за внесением изменений в ПЗЗ.
Но если в «Сколково» территориальные зоны стандартные, то в регионе «Новая Москва» владельцы столкнулись с попаданием участка в зону Ф.
Зона Ф появилась в ПЗЗ Новой Москвы не так давно, но уже успела «взбудоражить» не один десяток владельцев участков. В обновлённых правилах застройки, утверждённых для региона, добавились два типа зон — Н и Ф, причём к последней отнесли более 95% незастроенных полевых участков.
Зона Ф расшифровывается как «фактическое использование», она устанавливает весомые ограничения на участок. Главная проблема — нулевое строительство. Владелец незастроенного участка получает нулевой ГПЗУ — в нём нет данных о параметрах и пятне застройки, то есть размещение объектов недвижимости невозможно. Кроме этого, нельзя прирезать участок, проводить раздел и объединение и менять характеристики земли.
В обязательном порядке нужно получить предварительную консультацию кадастрового инженера по вашему участку. Возможно, понадобится внесение изменений в ПЗЗ. Добиться успеха — трудоёмкая задача, учитывая, что программа развития Новой Москвы будет действовать до 2035 года. Стоит ли пробовать менять вид использования либо снимать ограничения, посоветует кадастровый юрист.
После консультации начинается сбор документов, делается запрос в Росреестр для смены ВРИ. Государственные органы имеют полное право отказать в процедуре.
Если Росреестр откажет, можно заключить договор с кадастровым инженером на оказание услуг и коллективно, несколькими владельцами участков заказать проект планировки территории. Решение сделать ППТ за счёт заинтересованных лиц было предложено Департаментом развития новых территорий Москвы. Также в ответе на жалобы владельцев орган власти указал другой вариант решения вопроса — разработать концепцию по развитию территории в регионе с учётом инженерной и социальной инфраструктуры. Готовую концепцию органы власти готовы рассмотреть на комиссии ГСК и при принятии положительного результата внести изменения в ПЗЗ. Процесс снятия ограничений с зоны Ф может занять 4-6 месяцев.
Да, поменять зону можно, но этого сложно добиться. К сожалению, даже администрация может выдавать ошибочные сведения о принадлежности земельного участка к конкретной территориальной зоне. Это происходит, потому что градостроительное зонирование регулярно пересматривается. Вносятся изменения, которые затрагивают интересы самих органов власти. К примеру, в отношении комплексного устойчивого развития территории (земель КУРТ). Но в результате страдают и собственники, владеющие земельными участками на правах частной собственности. Сложности, с которыми сталкиваются владельцы:
Во всех случаях понадобится оспаривание присвоенной территориальной зоны в суде и подача документов на её изменение.
Правила застройки утверждаются администрацией путём составления нормативного акта. На основании гл.24 ГПК можно признать ПЗЗ несуществующими либо внести изменения по следующему алгоритму:
Изменить правила застройки возможно только с помощью юриста, который соберёт необходимые документы и подаст в администрацию, возьмёт на себя взаимодействие с организациями, оспорит отказы в суде.
Да, ошибки в градостроительной документации нередко встречаются, и участок оказывается отнесённым сразу к двум территориальным зонам.
Ситуация. К кадастровым инженерам «Недкадастр» обратился клиент для получения подробной информации о территориальной зоне, к которой относится участок. Путём самостоятельного анализа владелец земли выяснил, что участок попал сразу в две территориальные зоны: Ж-2 и Р-3.
Вопросы, поставленные юристу. Возможно ли местонахождение участка на стыке двух зон? Какого регламента в таком случае придерживаться при строительстве? Нужно ли переводить участок в одну зону и как это сделать?
Ответ юриста. Согласно законодательству, участок должен относиться только к одной территориальной зоне. А собственник — придерживаться регламента, действующего в ней. Зонирование регулируется правилами застройки, градостроительные документы подготавливает администрация, соответственно, есть нарушение со стороны муниципалитета. По идее, исправлять такие грубые ошибки должны местные органы власти самостоятельно. Однако, практика показывает, что администрация не всегда спешит устранять несоответствия. Для ускорения процедуры заниматься этим вопросом придётся собственнику.
Что делать, если земельный участок находится в двух территориальных зонах. В таком случае нарушаются права владельца на использование земельного участка. Собственник имеет право обратиться в суд для приведения градостроительной документации в соответствие. А также указать требование к суду признать недействительной карту зонирования. Если удастся добиться утери юридической силы документа, администрация должна будет внести изменения и определить зону заново.
Если нет желания обращаться сразу в суд, можно попробовать в досудебном порядке решить ситуацию. Но спрогнозировать результат сложно — органы власти могут прислать «отписку» и не внести соответствующие изменения. Собственник подаёт заявление о внесении корректировок в ПЗЗ и ожидает ответа.
Строительство дома разрешено в пределах зоны Ж-2, Р-3 относится к рекреационной зоне. Если начать работы по возведению фундамента, не разобравшись с несоответствием территориальных зон, в будущем возникнут проблемы с регистрацией. Двойное зонирование — это неопределённость правового режима, администрация не согласует размещение объекта, а Росреестр откажет при оформлении дома по дачной амнистии.
Причины попадания участка в 2 территориальные зоны. Такое случается, если границы участка были определены после утверждения ПЗЗ. Возможна также ошибка проектировщиков, которые занимались разработкой проекта планировки территории и составлением правил застройки. Произошло наложение, смещение границ нескольких участков. Да, администрация должна сама исправлять ошибки. Но ждать этого можно долго. Лучше прямо сейчас подготовить заявление об исправлении границ территориальной зоны, признать через суд ПЗЗ недействительными. Наши юристы подготавливают такие исковые заявления в краткие сроки — от 1 дня. Владелец участка может не принимать участия в обжаловании — всё за него сделает кадастровый юрист ГКИ «Недкадастр».
Юристы выделяют единую суть всех судебных дел, рассматриваемых по данной проблеме. Зоны противоречат друг другу по действующему регламенту, а собственник не знает, то ли участок подойдёт для жилой застройки, то ли для рекреации.
Собственник не может полноценно распоряжаться участком, ему отказывают в оформлении разрешения на строительство, выдаче градостроительного плана и других попытках юридически узаконить стройку. Иногда трудности возникают с регистрацией права собственности на земельный участок.
Юрист поможет найти доказательную базу, на которую собственник или адвокат будут опираться в суде. При необходимости назначит проведение дополнительных экспертиз. В нашей практике есть успешные кейсы по исправлению пересечения территориальных зон.
Пример из практики.
Задача. Юристы взялись за решение дела по запросу клиента, имеющего в собственности спорный участок. Объект располагался одновременно в зоне Ж-1 и СХ-2. Цель собственника — присвоение участку зоны Ж-1 и строительство дома.
Действия юриста. На первоначальном этапе юрист тщательно проанализировал данные, сделал запросы в администрацию, Росреестр. Получил на руки копию генплана, выписку из ПЗЗ и ЕГРН и иные документы. Убедился в том, что участок действительно по ошибке причислен сразу к 2 территориальным зонам.
На следующем этапе провёл сбор доказательств, подтверждающих право собственника на индивидуальную жилую застройку. Сделал запрос в архив, поднял историю приобретения участка и прошлые кадастровые сведения о нём.
Далее занялся подготовкой претензии к муниципальным и государственным органам, привёл ссылки на нормативные акты и ст. Земельного Кодекса. На их основании потребовал признать ошибку, допущенную в ПЗЗ, устранить её в краткие сроки, внести изменения в генплан и правила застройки, а также выдать клиенту разрешение на строительство.
После получения отказа от муниципалитета юрист начал подготовку к судебному процессу. К перечню документов на участок приложил отказ в удовлетворении претензии, составил исковое заявление, попунктно расписав права владельца на использование участка. Иск с приложенными документами направил в суд на рассмотрение. На заседании предоставил доказательства правоты клиента, подкрепив устное выступление юридически оформленными справками, актами и ходатайствами.
Что решил суд. Приняв во внимание материалы дела, учитывая мнения сторон, суд пришёл к выводу — удовлетворить исковые требования клиента частично. Высшей инстанцией было признано, что действительно была допущена ошибка при установке границ территориальных зон. Суд постановил: администрация должна внести изменения в генеральный план и устранить нарушение. Дополнительный пункт о взыскании ущерба с администрации суд оставил без удовлетворения.
Результат. Благодаря юридическому сопровождению, клиент получил обновлённую выписку из ПЗЗ и ЕГРН, получил разрешение на строительство и начал подготовительные работы на участке.
Не все суды по вопросам территориальных зон можно выиграть. Как правило, юристы анализируют данные на первичной консультации и определяют, стоит ли заниматься оспариванием. Внести изменения в ПЗЗ можно только при наличии веских оснований и при нарушении прав собственника. Добиться положительного решения непросто, но возможно, всё зависит от участка.
Выводы: при возникновении проблем с участком и территориальными зонами лучше сразу обратиться за консультацией. Собственнику крайне сложно самому справиться с несоответствиями градостроительного зонирования. Администрация вряд ли поменяет правила застройки по одному запросу владельца без правовой поддержки.
Кадастровые инженеры «Недкадастр» помогают узнать, в какую территориальную зону попал земельный участок. Определяют возможность строительства. Анализируют градостроительные документы. Вносят изменения в ПЗЗ, генплан, меняют ВРИ, категорию и зону участков, если на то есть основания. Устраняют ошибки в определении территориальной зоны. Звоните по номеру, указанному на сайте, и мы вам поможем в решении проблемы.
Внесение изменений в ПЗЗВносим изменения в правила землепользования и застройки перед строительством. Срок ускоренного оформления 3 месяца
Изменение ВРИ земельного участкаМеняем ВРИ земельного участка на основной, вспомогательный или условно-разрешённый. Срок ускоренного оформления 3 месяца
Гараж стоит на границе участков по забору
Владимир, добрый день. Да, вы правильно думаете - координаты нельзя наносить на здания. Это запрещено, межевание проходит только в границах забора. По оплате суда -расходы на вас, к сожалению вы не одиноки, порядка 40 участков имеют ошибки в координатах.
подробнее...
Категория: Кадастровый инженер Срочный вопрос
Ваш комментарий будет первым