Ограничение строительства на земельном участке

Планируя строительство капитального объекта, мало кто задумывается о том, что возможно строить на этом участке запрещено или есть ограничения в связи с попаданием объекта в зону с особыми условиями использования. Сколько зданий на территории России пустуют, так как признаны самовольными постройками и находятся на обременённом участке. При этом госорганы не дают согласие на размещение дома в охраняемых пределах, а застройщику сносить дом не выгодно.

Группа кадастровых инженеров занимается узакониванием самовольных построек, согласовываем строительство новых объектов на обременённых участках, снимаем ограничения в случае их обнаружения. Заказываем ГПЗУ, выясняем все зоны, которые затрагивает объект недвижимости. Проводим топографическую съёмку на участке, формируем пакет технической и отчётной документации для согласования со спецслужбами. Мы напрямую работаем с Росавиацией, Роснедрами, Росрыболовством и другими организациями, отвечающими за использование охранных зон. При необходимости выполняем работы в экстренном режиме — срочно.

Обременение земельного участка

Возникают обременения, как на пустующем участке, так и во время эксплуатации дома на объекте. Это обусловлено тем, что прогресс не стоит на месте, строятся новые ВЛ, ЛЭП, дороги, смещаются красные линии, а соответственно и земельные участки становятся ближе к охранным зонам. В таком случае при желании узаконить реконструкцию или другое строительство на объекте выясняется, что есть обременение, и вносить изменения можно только согласовав действия с местной администрацией или другими госорганами, ответственными за территорию.

Если ограничения введены недавно, а изменения уже внесены в объект недвижимости и Росреестр отказывает в регистрации сведений, то узаконить можно с помощью суда. Желательно при этом иметь разрешительную документацию на проведение работ на участке, технический план с корректировками. Если такие документы отсутствуют, наши кадастровые инженеры совместно с юристами помогут оформить техническую и другую необходимую документацию, подготовят доказательную базу для судебного процесса. Также мы оказываем сопровождение заказчика до окончания дела, при необходимости получаем срочные справки, выписки.

Как проверить участок на обременения

Прежде чем приобрести земельный участок у частного продавца или у государственной администрации не лишним будет проверка объекта на обременения. Для этого многие заказывают расширенную выписку из ЕГРН, но полную информацию об ограничениях она не даёт. Мы советуем заказать ГПЗУ, где чётко указываются пункты, и уточняется, с какими спецслужбами требуется согласование. На практике наших юристов встречались случаи покупки участков, на которых строительство запрещено по причине прохождения трубы водоканала очень близко расположенной под землёй. Ограничение составляет минимум 10 метров от трубы, что изменить сложно или невозможно, если залегает она на глубине 1-2 метра.

Также обременения выявляются при попытке подать уведомление о начале строительства в местные органы власти или при регистрации «самостроя» в государственном реестре. Если в первом случае исправить ситуацию можно, например, снять ограничения и сменить месторасположение дома передвинув по плану на несколько метров дальше от охранной зоны. То во втором — застройщик будет в «сложной» ситуации, когда здание построено, и сдвинуть конструкцию не представляется возможным. Такая проблема решается в суде, но нет гарантии, что суд узаконит строение, а не вынесет вердикт о сносе части или целого здания.

Снятие обременения

Планировка земельного участка под строительство загородного дома1 мая вступил в силу закон N 124-ФЗ «О внесении изменений в градостроительный кодекс». В нём отражаются поправки, касающиеся госрегистрации прав на земельные участки...# Согласование строительства

Для того чтобы снять обременение наложенное на земельный участок требуется подготовить комплект документации для подачи в госорганы (технический, межевой, топографический планы). Когда известно, что именно является причиной введения ограничений, становится понятным в какие службы обращаться. Чаще всего в процессе использования объекта недвижимости возникают такие обременения и требуют согласования с госорганами:

• электросети (ВЛ, ЛЭП);
• горгаз (газовые трубы);
• теплосети (трубы отопления);
• водоканал (водопровод);
• мосавтодор (дороги, трассы).

Если службы отказывают в согласовании, то застройщик должен получить официальный документ, подтверждающий это. В случае планирования строительства, также требуется отказ местной администрации. Далее через суд снимается наложенное обременение или выносится решение о разрешении на строительство. Если здание уже построено, то Росреестр выдаёт отказ. После того, как собрана вся необходимая документация, право на дом признаётся по суду.

Увеличение пятна застройки

Без суда можно обойтись, если есть возможность увеличить площадь застройки за счёт прилегающих земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности. При этом перед оформлением прирезки стоит проверить, будет ли соответствовать будущий участок градостроительным нормам. В первую очередь вновь образованный объект не должен превышать предельно максимального значения (Ограничения можно найти в градостроительном плане земельного участка). Второе условие — вид разрешённого использования должен быть одинаков у обоих участков. Если все требования можно соблюсти, направляем заявление о перераспределении земель в местную администрацию. К документу прилагаются правоустанавливающие свидетельства и акты, схему расположения участка, если отсутствует проект межевания территории.

В случае отсутствия возможности оформить прирезку и увеличить площадь застройки для согласования, то юристы помогут оформить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства. В этом случае организовываются публичные слушания за счёт застройщика и выноситься одно из решений: разрешение либо отказ. Важная задача при получении документа — доказать местной администрации, что характеристики земельного участка изначально неблагоприятно влияют на ход строительства (конфигурация, инженерно-геологические показатели). Также перераспределение можно сделать, договорившись с соседями. В этом случае застройщик отдаёт часть участка в собственность соседа в том месте, где планируется строительство. Оформив эту процедуру, данные в правоустанавливающих документах не изменятся, вносятся правки только в конфигурацию.

Снятие ограничения строительства в зоне курт

При попадании участка застройщика в зону КУРТ есть два выхода: отказаться от застройки либо разработать проект планировки территории. В некоторых сложных случаях строительство невозможно, так как не выполнен градостроительный регламент инвестором. Поэтому в первую очередь перед снятием ограничений проверяем, соответствует ли схема межевания правилам землепользования и застройки. Если площадь участка соответствует минимальным значениям, ширина земель общего пользования в норме и нет других нарушений, приступаем к разработке проекта планировки территории. Данный документ можно разработать несколькими собственниками, которые планируют строительство, например, в СНТ.

Согласование строительства в Роснедрах

Планируя строительство на земельном участке, который находится за пределами границ населённых пунктов необходимо согласовать проект с Роснедрами. Узнать, нужно ли собственнику согласование, можно из ГПЗУ. Застройщику в первую очередь нужно направить заявление в ведомство и получить заключение об отсутствии полезных ископаемых на участке. Для оформления заключения предварительно подготавливаем ситуационный план, проект будущего здания и проводим топографическую съёмку.

В заявлении в Управление Федерального агентства по недропользованию указывается полная информация о земельном участке и планируемом строительстве: адрес, ГПЗУ и реквизиты правоустанавливающих документов. К заявке собственник прилагает топографический план для Роснедр, в котором отображаются контурные координаты участка и построек, если таковые имеются. Ведомство в течение месяца рассматривает заявление и принимает решение о выдаче разрешения либо об отказе.

Перенос или удаление красных линий

Для снятия ограничения в виде красных линий необходимо откорректировать проект межевания территории или проект планировки территории. Обе процедуры долгосрочные и требуют больших вложений собственника. Второй способ — обратиться в суд уже после строительства дома с заявлением о регистрации. Если вид разрешённого использования позволяет возводить частный дом на участке, суд в 90% случаях выносит положительное решение. Также узаконить строение в пределах красных линий удастся, если в проекте планировки красные линии обозначены и влекут за собой нарушение прав собственников земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласование с Министерством культуры

Для согласования строительства в охранной зоне Минкультуры собственник обращается в Главное Управление Культурного наследия для получения заключения об отсутствии либо наличии ОКН (объектов культурного наследия) на земельном участке. Но часто сведения об исследованиях на конкретной территории отсутствуют. В этом случае назначается историко-культурная экспертиза. Для организации экспертизы владельцу участка необходимо предоставить правоустанавливающие документы, градостроительный, межевой, топографические планы. Юристы «Недкадастр» помогают собственникам получить заключение и подготовить проект строительства с указанием мер по сохранению ОКН, если таковые обнаружены вблизи участка.

Уменьшение СЗЗ

Санитарно-защитная зона (СЗЗ) устанавливается вокруг промышленных предприятий, чья деятельность недопустима вблизи жилых домов. В число таких объектов хозяйственной деятельности входят заводы, фабрики, оказывающие химическое или биологическое воздействие на окружающую среду. Строительство на участках, которые попадают в СЗЗ запрещено полностью либо необходимо соблюдать требования из ГПЗУ. В некоторых случаях можно уменьшить санитарно-защитную зону, чтобы увеличить пятно застройки и возвести здание без нарушений отступов.

Для изменения СЗЗ собственнику необходимо связаться с владельцем предприятия и выяснить не изменились ли мощности, технологии производства, смена сырья, благодаря которым можно было бы уменьшить охранную зону. Если застройщику ответили положительно, следующий шаг — сбор доказательств. В качестве документального подтверждения могут послужить заключения об уровне шума, электромагнитного излучения и вибраций. Далее подготавливается проект сокращения охранной зоны, утверждается Роспотребнадзором и согласовывается строительство в Росреестре.

Мы выясняем, какие обременения есть на земельном участке, составляем ГПЗУ, согласовываем с госорганами, снимаем ограничения. Узакониваем самовольные строения, изменения в досудебном порядке и через суд. Помогаем зарегистрировать проблемный объект недвижимости в государственном реестре, получаем на него право собственности. Подтверждаем свои действия выпиской из ЕГРН. Для заказа услуг или консультации нашего юриста пишите на форуме сайта или воспользуйтесь формой обратной связи на главной странице.