Как изменить ВРИ участка с рекреации на индивидуальную жилищную застройку (ИЖС)

Собственники сталкиваются с ситуациями, когда муниципалитет переводит земли населённых пунктов в зону «Р». Или же покупатель заключил сделку с недобросовестным продавцом, который продал объект рекреационного назначения для размещения жилых построек. В этом случае владелец может потерять свои права. А именно, возможность получения разрешения на строительство дома или проведения реконструкции.

Также после покупки может выясниться, что по договору фиксируется индивидуальное жилищное строительство, а в ПЗЗ — рекреация. Если владельцы построили жилой дом, ввод в эксплуатацию выполнить не получится. Как в этих случаях перевести участок в ИЖС? И возможно ли это? Так как пользование землёй не по назначению грозит наложением штрафа. А при наличии незарегистрированных капитальных жилых построек есть риск получить постановление о сносе за свой счёт.

Как узнать ВРИ земельного участка

Перед приобретением и эксплуатацией земельного участка юристы рекомендуют установить разрешённый вид. Перечень указан в Классификаторе, утверждённом Росреестром. В нём содержится наименование ВРИ с описанием. Собственник сможет определить назначение двумя способами:

• Заказав выписку из ЕГРН;
• Изучив публичную кадастровую карту.

Чтобы воспользоваться последним методом, в поисковой строке требуется указать кадастровый номер объекта или адрес.

Как поменять ВРИ земельного участка

Следует учитывать, что рекреационные участки предусмотрены для размещения баз отдыха, спортивных комплексов, пансионатов или лагерей. Перевод недвижимости в статус «ИЖС» нельзя выполнить. Однако, если земля относится к рекреации, но не признана особо-охраняемой, смена ВРИ возможна.

Также перевод оформляется, если рекреационные земли нельзя использовать по назначению. Например, открыть оздоровительный лагерь или спортивную базу. Для этого потребуется обратиться в муниципалитет, предварительно запросив ПЗЗ и изучив доступные основные, вспомогательные и условно-разрешённые ВРИ.

Изменение вида разрешенного использования на основной

Смена целевого назначения на основной не составит сложности. Владелец может выбрать из перечня любой вид без получения дополнительных разрешений и направить вместе с заявлением в Росреестр. Также к обращению потребуется прикрепить:

• Удостоверение личности или нотариально заверенную доверенность для представителя;
• Выписку из ЕГРН;
• Правоустанавливающие документы, например, свидетельство о наследовании или договор купли-продажи;
• Согласие других владельцев, когда недвижимость в долевой собственности.

Строительство на земельном участке с особыми условиями использования ЗОУИТ в 2025Строительство на участке с ЗОУИТ требует от собственников разрешения от государственных служб, ответственных за охранные зоны. Без получения согласования...# Межевание

Комплект сведений вместе с заявкой передаются в Росреестр. Если нареканий не выявлено, в течение 7 рабочих дней информация вносится в базу.

Изменение на условно-разрешённый вид использования

Если ИЖС находится в перечне условно-разрешённых видов, тогда для изменения потребуется пройти предварительное согласование с местной администрацией. А также организовать публичные слушания. Для этого подготавливается заявление с просьбой изменить разрешённое использование. Дополнительно на рассмотрение представляются проект строительства.

Сведения о времени и дате проведения собрания публикуются на доске объявлений или официальном сайте муниципалитета. Если у представителей комиссии в процессе не возникает замечаний, формируется письмо вместе с рекомендациями и передаётся главе администрации. После этого в течение 3 дней принимается окончательное решение: об утверждении интересующего ВРИ или отказе. При получении положительного ответа информация вносится в Росреестр.

Земля ИЖС оказалась в зоне рекреации

В практике юристов возникали ситуации, когда клиенты обращались с проблемой: при покупке объекта категория указывалась «Населённые пункты, ИЖС». При проверке правоустанавливающих документов, выписок и межевого плана ограничений не было обнаружено. А через время оказывается, что принят новый ПЗЗ и земельный участок попадает под рекреацию, где строительство жилых домов запрещено.

Часто владельцам предлагают в качестве альтернативы выполнить прирезку. Но смежные земли могут иметь другой разрешённый вид, не подходящий под желаемую застройку. А при обращении в администрацию представители рекомендуют ожидать следующих слушаний по внесению изменений в правила землепользования и застройки. В этом случае решением может стать иск в суд или запрос на внесение корректировок в ПЗЗ.

Изменение вида разрешённого использования в суде

При получении отказа в смене разрешённого использования владелец может обратиться в суд. Если район был переведён в рекреацию недавно, заинтересованных лиц в смене назначения будет много. Так как впоследствии собственники столкнутся не только с невозможностью размещения капитальных строений, но и со сложностями в проведении реконструкции. Вероятность изменить охранную зону на Ж-1 или Ж-2 выше, если желающих землепользователей больше.

Ответчиком в деле, как правило, становится муниципалитет. Третьими лицами — собственники, чьи земли переведены в охранную зону. В качестве доказательств можно представить ранее полученные разрешения на строительные работы или реконструкцию. Так как даже при наличии этих документов, при попадании в зону Р объект не зарегистрируют и могут признать самостроем. Но в этом случае нарушения со стороны владельца нет: градостроительный регламент изменился после покупки. Дополнительно можно предъявить выписку из ЕГРН, где указано целевое назначение для индивидуального жилищного строительства. По завершении на основании решения, принятого судом, в ПЗЗ могут быть внесены корректировки. Благодаря этим правкам, получится изменить сведения об участках.

Заявление на перевод (ходатайство)

Ошибки, допущенные в ходатайстве, чаще всего влекут за собой отказ. Заполняйте заявление по установленному образцу. Документ подаётся вместе с остальными документами в органы власти на рассмотрение и содержит в себе следующие данные:

• Кадастровый номер и адрес участка;
• Действующая категория, ВРИ участка и желаемая;
• Чётко сформулированное обоснование для смены категории или ВРИ и присвоению земле статуса ИЖС;
• Данные о владельце участка.

При заполнении обоснования перевода участка в ИЖС нужно указать на отсутствие нарушения прав других владельцев участков, соответствие земли градостроительным нормам, привести аргументы, почему целесообразна смена назначения.

Смена ПЗЗ

Если владелец желает внести корректировки в правила землепользования без обращения в суд, важно учитывать, что это затратный и долгосрочный процесс, который займёт не менее 6 месяцев. А для правильного оформления проекта по внесению изменений в ПЗЗ нужно обратиться к кадастровому инженеру. Поэтому юристы также рекомендуют определить, как много собственников столкнулись с проблемой использования земли, попавшей в рекреацию.

После этого в комиссию при муниципальном образовании направляется заявка с предложением и обоснованием. Обращение рассматривается представителями. Дополнительно на проверку прилагаются техпланы существующих зданий. И проекты планируемых изменений для установления соответствий техническим нормам. Если обнаружено, что наличие рекреационной зоны препятствует собственникам участков использовать площадь по назначению, тогда принимается заключение о внесении коррективов в правила землепользования и застройки. Глава муниципалитета рассматривает сведения, после чего выносит окончательное решение об организации слушаний. В этом случае информация публикуется на официальном сайте или газете. При положительном исходе документ утверждается. И на основании публичных слушаний оформляется протокол. Срок проведения собрания должен составлять не больше месяца.

Группа кадастровых инженеров помогает изменить ВРИ с рекреации на ИЖС. Предварительно изучает возможность выполнения услуги, определяет причину попадания участка в охранную зону. Взаимодействует с государственными службами и оспаривает необоснованные отказы. При необходимости разрешает вопрос в судебном порядке и добивается принятия решения в пользу клиента. Если после прочтения статьи остались вопросы, обращайтесь по номеру 8 (495) 409-41-51, и наши юристы проконсультируют вас.