Как начать строительство в рекреационной зоне

Муниципалитеты имеют полномочия переводить земельные участки в рекреационные зоны. Для предпринимателей это может стать хорошей новостью, так как на таких землях можно организовать зону отдыха. Например, построить пансионат, санаторий, спортивный лагерь или туристическую базу. Оформить недвижимость в собственность нельзя, но есть возможность заключить договор аренды.

Напоминаем, что строительство жилых домов в зоне рекреации запрещено, за несоблюдение требований законодательства собственникам грозит штраф или постановление о сносе. Однако некоторые владельцы сталкиваются с проблемой, когда участки для индивидуальной застройки администрация переводит под рекреацию. Такая ситуация может возникнуть в отношении целого района, где по итогу жильцам будет запрещена даже реконструкция.

Юристы компании «Недкадастр» объяснили, как определить, что объект попадает под обременения. Какие правила требуется соблюдать при строительстве зон отдыха. Как изменить вид разрешённого использования и построить жилой дом на участке с особыми условиями. План действий собственника, если строительные работы начались до установления ограничений. А также порядок решения вопроса в суде и оформление права собственности на недвижимость.

Как узнать, что участок попадает в зону рекреации

Определить расположение земельного участка в рекреационной зоне можно по публичной кадастровой карте. В поисковой строке нужно ввести кадастровый номер недвижимости или адрес. После этого заходим в меню и переходим по строке «Зоны с особыми условиями использования». На карте отобразится, какая часть участка попадает под ограничения.

Дополнительно следует проверить ГПЗУ. Изучить документ можно на официальном сайте местной администрации. В текстовой части содержится градостроительный регламент, с помощью которого владелец определяет виды разрешённого использования, допустимый процент застройки. Отступы, предельные минимальные и максимальные размеры земельного участка. А также наличие обременений. На картах плана отображается проект развития и объекты, которые планируются к изъятию для государственных нужд. Такую проверку юристы рекомендуют выполнить ещё до покупки недвижимости.

Строительство в рекреационной зоне

Зоны рекреации подразделены на несколько, например, Р-1 предназначена для скверов и парков. В Р-2 деятельность выполняется на основании лесного законодательства, возможно строительство культурно-развлекательных объектов. Р-3 установлена для оздоровительных комплексов. Например, гостиниц, санаториев и пансионатов, туристических баз, парков и спортивных лагерей.

Максимальный процент застройки в границах такого участка не должен превышать 60%. Если имущество находится в собственности до признания его землями рекреационного назначения. После утверждения ограничений владельца могут обязать установить частный или публичный сервитут. В иных случаях объектами владеет муниципалитет и для строительства требуется оформить договор аренды. Использование такой недвижимости возможно только по целевому назначению.

Строительство в рекреационной зоне леса

Когда участки леса переданы в ведение муниципалитета и переведены в рекреационную зону, предприниматели могут заключить договор аренды, срок которой не может быть менее 10 лет и более 49. В этом случае после завершения строительства отсутствует возможность выкупа объекта. При застройке требуется соблюдать следующие правила:

• В лесной рекреационной зоне строительство допустимо на площади, не превышающей 20% участка;
• Земля, выделенная под рекреацию и не занятая насаждениями, не должна быть больше 1 гектара;
• Лесные массивы, отведённые для рекреационной деятельности, запрещено застраивать индивидуальными жилыми домами или переводить в другие категории.

Согласование строительства в охранной зоне Росрыболовства 2025Земельные участки, находящиеся возле водных объектов пользуются большим спросом у покупателей. Но перед началом строительства не все собственники учитывают...# Согласование строительства

Арендаторы, которые занимаются строительством в границах леса, обязуются разработать проект освоения лесных участков и выполнять строительные работы согласно документу. Ежегодно подавать лесную декларацию, подготавливать отчёт об использовании недвижимости и о выполнении противопожарных норм.

Разработка проекта освоения леса

В течение 6 месяцев после заключения договора аренды, арендатор обязан подготовить проект освоения леса для проведения государственной экспертизы. В документе описываются планируемые мероприятия на весь срок пользования. Указываются характеристики построенных и проектируемых строений. Объём рубок деревьев и других насаждений, при использовании участка для рекреации. Подготавливается раздел с общими сведениями, куда включается информация об арендаторе и государственной организации, предоставившей недвижимость в пользование. Сроки действия проекта. Также вносятся данные о разработчике документа и об участке. Например, перечень лесных кварталов, в отношении которых установлен сервитут. Сведения об обременениях и проведённых изысканиях.

Обязательно разрабатывается раздел по охране и защите леса. Прикладывается выписка из Росреестра, копия договора аренды и картографические материалы в соответствии с требованиями лесоустроительной документации. После этого данные направляются в муниципалитет на согласование. В течение месяца администрация рассматривает обращение. Началом действия документа считается дата утверждения по результатам государственной экспертизы (ПОЛ). Отсутствие такого проекта грозит арендаторам досрочным расторжением договора и принудительным прекращением права пользования.

Строительство ИЖС в рекреационной зоне

Индивидуальное жилищное строительство запрещено в зоне рекреации. За использование участка не по целевому назначению собственнику грозит штраф или постановление о сносе здания. Зарегистрировать такой объект будет невозможно. Исключением становятся случаи, когда разрешение на строительные работы получено до перевода земельных участков в зону рекреации.

Также может возникнуть ситуация, когда недвижимость приобреталась на берегу водоёма под строительство ИЖС, а через несколько лет была переведена в зону рекреации. Теперь администрация обязывает владельца предоставить желающим доступ к озеру через участок. В этом случае собственник может провести экспертный анализ, который подтвердит, что состояние земельного участка после установления сервитута ухудшилось. Затем необходимо составить исковое заявление и направить вместе с доказательствами в суд. Если по завершении выигрывает сторона истца, муниципалитет обязан снять обременение.

Изменение ВРИ для строительства в рекреационной зоне

При переводе земель в зону с особыми условиями владельцам запрещено начинать строительные работы или реконструкцию. Постройка жилого дома возможна только в случае смены ВРИ. Например, на индивидуальное жилищное или дачное строительство. Если интересующий вид использования относится к условно-разрешённым, изменить его можно только по результатам публичных слушаний.

Чаще администрация идёт навстречу при коллективном обращении собственников. Владельцы также могут обратиться с просьбой о переводе категории района в другую для приватизации земельных участков. Муниципалитет рассматривает заявление и назначает дату проведения публичных слушаний. Чтобы комиссия приняла сторону заявителя, требуется доказать целесообразность перевода конкретного участка. Собственники к обращению прикладывают обоснование. Такой документ составляет кадастровый инженер и указывает, как будет использоваться недвижимость после перевода. Например, завершение строительных работ или реконструкции. К заявлению также подготавливается пояснительная записка.

После рассмотрения сведений комиссия назначает проведение публичных слушаний. Если у представителей муниципалитета нет замечаний, подготавливается письмо на имя главы администрации с рекомендацией о переводе участка. По завершении владельцам выдаётся постановление о смене разрешённого использования. Затем требуется оформить заявление в Росреестр, прикрепить правоустанавливающие документы на недвижимость и постановление. В течение 5 дней данные вносятся в базу. В случае отказа комиссии по смене ВРИ разрешить вопрос можно в судебном порядке.

Внесение изменений в ПЗЗ

Когда строительство жилого дома запрещено, а смена вида разрешённого использования невозможна, земельные участки требуется привести в соответствие с генеральным планом. Может потребоваться внесение изменений в правила землепользования и застройки, которое выполняется следующим образом:

• В комиссию по подготовке ПЗЗ заинтересованные лица направляют предложение о внесении изменений.
• Обращение рассматривается представителями градостроительной комиссии. Представленные документы и проект проверяются на соответствие техническим нормам. После чего подготавливается заключение о принятии коррективов.
• Глава администрации рассматривает заключение и выносит решение о разработке проекта внесения изменений в правила землепользования или об отклонении.
• Проект публикуется на официальном сайте или в газете с информацией о назначении слушаний.
• По итогам собрания документ утверждается или отклоняется муниципальным органом.

В обязательном порядке оформляется протокол общественных обсуждений, как приложение к проекту. Срок проведения публичных слушаний не должен превышать месяц. После чего в течение 10 дней глава муниципалитета рассматривает сведения. И принимает решение об утверждении документа или направлении на доработку с датой повторного представления.

Получение разрешения на строительство в судебном порядке

Иногда владельцы по незнанию начинают строительство в рекреационной зоне, что позже становится препятствием при вводе объекта в эксплуатацию. Если земельные участки переведены в охранную зону недавно, собственники могут оспорить такое решение в судебном порядке. Также обращение с исковым заявлением требуется при отказе муниципалитета в смене ВРИ. Юристы рекомендуют определить, сколько владельцев столкнулось с такой проблемой. Когда заинтересованных лиц много, вероятность принятия постановления в пользу истца выше.

В качестве ответчика по делу выступает местная администрация. Заинтересованными лицами — владельцы участков, ранее не входивших в зону рекреации. А также Департамент природопользования и охраны окружающей среды. Суд рассматривает представленные, в качестве доказательств, сведения. Например, разрешение на строительство, полученное до перевода в охранную зону. Представители суда изучают правила землепользования и застройки. После чего принимают постановление об удовлетворении иска и о признании незаконным решения администрации. При изменении зоны рекреации выбирают подходящую, например, Ж–1 или Ж–2. По завершении обязывают муниципалитет выполнить действия для изменения вида разрешённого использования участков.

Юристы компании ГКИ «Недкадастр» получают разрешение на строительство спортивных и оздоровительных комплексов в зоне рекреации. Подготавливают комплект необходимых документов и проект планируемого здания. Изменяют ВРИ земельного участка для индивидуального жилищного строительства. При получении отрицательного решения администрации составляют иск и сопровождают заказчика в процессе разбирательств. Предоставляют бесплатную консультацию на форуме или по номеру 8 (495) 409-41-51.