События:
Вчера, 03:00 Выходцы из возведут более 100 000 кв. м. недвижимости в Лужниках
В течение 3 лет со дня выдачи ГПЗУ собственник должен успеть спроектировать дом или коммерческое здание, узаконить уже готовое строение либо получить новый градостроительный план.
Но строительство или реконструкция усложняется, если в документе указаны неподходящие параметры для возведения здания по проекту застройщика. В этом случае два решения: отказ от строительства или внесение изменений в ГПЗУ.
Когда можно вносить изменения в градостроительный план
Вносить изменения в план понадобиться при получении нулевого документа. Градостроительный план — «нулёвку» получает собственник земельного участка, если строительство, реконструкция невозможна по причине несоответствия целевого назначения. Обычно значения в нулевом ГПЗУ равны 0 или высота, отступы от уже имеющихся построек ограничены. Также администрация выдаёт «нулёвку», если участок расположен в особой зоне использования.
В ГПЗУ отображается чертёж, который указывает на место допустимого размещения объектов капитального строительства. Причины выдачи градостроительного плана без развития существует несколько:
- участок под строительство расположен в особо ценных сельскохозяйственных угодьях;
- объект находится в границах зоны, где планируется строительство автомобильной дороги;
- участок расположен в границах охранной зоны объектов культурного наследия или Лесфонда;
- проект планировки территории и правила застройки и землепользования не предусматривают строительство на конкретном участке.
Вторая причина внесения изменений — несоответствие Генерального плана с ГПЗУ. Также получить новый градостроительный план с иными сведениями возможно при самостоятельной смене вида разрешённого использования.
Внесение изменений в ГПЗУ
Межевой план земельного участка: срок действия, подготовки и регистрации
Наличие межевого плана и его регистрация даёт владельцу возможность на законных основаниях распоряжаться недвижимостью. Поэтому после проведения межевания...Параметры земельного участка, указанные в градостроительном плане можно изменить путём обращения в местную администрацию. В первую очередь необходимо определить, какую характеристику стоит исправить: вид разрешённого использования, минимальные отступы от межи и хозпостроек или технические условия. Также можно исправить ограничения в использовании земельного участка: установление или прекращение сервитута, удаление или перенос красных линий.
Порядок внесения изменений в перечень видов разрешённого использования
Узнать, есть ли возможность поменять назначение на подходящее, можно с помощью выписки из ПЗЗ. Документ собственник запрашивает у администрации и изучает список условно разрешённых видов использования. Для внесения изменений в ГПЗУ владелец участка обращается в местную администрацию с заявлением о смене основного ВРИ на вспомогательный. В течение 5 дней застройщик получает решение об изменении вида разрешённого использования и может заказать новый ГПЗУ. Если в перечне нет нужного вида и планы застройщика с правилами застройки не соответствуют, собственник может подать заявку на внесение изменений в ПЗЗ.
Внесение изменений в ПЗЗ
Заявление на внесение изменений в ПЗЗ в Москве собственник подаёт в Комитет архитектуры и градостроительства. При составлении заявки кадастровые инженеры прописывают обоснования для изменения. Далее проводятся публичные слушания и утверждаются новые правила землепользования. Положительный ответ можно получить только в случае, если доказан факт невозможности использовать земельный участок эффективно из-за установленных ПЗЗ. Решение о внесении изменений принимается в случае снижения кадастровой стоимости объекта или при нарушении законных прав собственника. Далее застройщику достаточно повторно получить ГПЗУ, в котором уже будет отображать место допустимого размещения объекта капитального строительства.
Изменение ГПЗУ с помощью исправления проекта планировки территории
В первую очередь необходимо определить, какой орган утвердил проект планировки территории, таким образом, собственник выясняет куда подать заявление на изменение ППТ. Обычно внести правки или отменить проект можно при обращении в администрацию или в Министерство Жилищной политики.
Внесение изменений в ГПЗУ при наличии красных линий на участке
При планировании строительства учитываются обременения, которые есть на участке. Одно из таких обременений — прохождение красных линий через часть участка. Эта информация отображена в ГПЗУ и может быть изменена, если существуют законные обоснования. Причинами для переноса красных линий (КЛ) могут являться:
- местоположение красных линий было давно установлено и на сегодняшний день не соответствует сведениям в проекте планировки территории;
- расположение КЛ затрудняет планирование строительства и не позволяет использовать участок по назначению;
- на участке уже возведено здание, но не соблюдены отступы от КЛ.
Чтобы увеличить площадь застройки и изменить сведения в ГПЗУ, собственнику следует обратиться к кадастровому инженеру для определения возможно ли перенести границы красных линий или вовсе удалить сведения о них из ЕГРН. В первую очередь кадастровый инженер изучит генеральный план, проект планировки территории, ПЗЗ, выяснит минимальные и максимальные отступы. После анализа принимается одно из решений: подача заявление на перенос красных линий или получение разрешения на отклонение от предельных параметров.
Юристы «Недкадастр» внесут изменения в градостроительный план земельного участка. Поможем направить заявление для корректировки правил застройки и землепользования и перенести красные линии, если это возможно. Оформляем заявление для получения разрешения на отклонение от предельных параметров. Представляем интересы собственников в суде при отказах Росреестра изменить вид разрешённого использования в досудебном порядке. Проводим бесплатную первичную консультацию и отвечаем на вопросы.
- Как продлить разрешение на строительство после истечения срока
- Как взять в аренду земельный участок у администрации
Возможно вам потребуются
Землеустроительная экспертизаВыполняем землеустроительную экспертизу для разрешения споров в досудебном или судебном порядке. Срок ускоренного оформления 10 дней
ГПЗУОформляем ГПЗУ для строительства и реконструкции. Срок ускоренного оформления 3 недели
Инженеров спрашивают
Интересует стоимость выезда геодезиста и определения границ для регистрации земельного участка 18 соток
Добрый день, Лидия Сергеевна! Межевание земельного участка мы проводим в течение 2 месяцев, если акт согласования границ подписывается с соседями индивидуально или все соседи уже стоят в границах. Если же кто-то из соседей отказывается подписать акт
подробнее...
Категория: Кадастровый инженер Срочный вопрос
26 комментариев
Добрый день! Участок ИЖС в 5 соток купили в 2022 году нотариально. При порытке продать участок в 2023 году, Госком регистр блокирует сделку на основании отсутствия в договоре информирования покупателя об ограничении на использование участка (особая территория возможно ЛЭП). Возможно ли получить компенсацию от электропоставляющей компании (крымэнерго) по суду об упущенной выгоде, и есть ли судебная практика по этому вопросу?
Добрый день, у вас не корректно составлен договор, вам нужно указать в договоре какие ограничения есть на земельном участке(чтобы будущий собственник был осведомлен с данными ограничении и особым условием пользования территорией) проблем с регистрацией не будет.
Доброе утро, благодарю! договор переделали, сдали в МФЦ. Хорошего дня!
Вечер добрый, купил участок ИЖС, ГПЗУ 0, Возможно ли изменить ГПЗУ?
Добрый день. Для каких целей необходимо изменить ГПЗУ.
Здравствуйте! Есть ГПЗУ от 26.08. 2021 г. Планируем на участке строить малоэтажную многоквартирную жилую застройку (Крым). Для этого надо менять ГПЗУ или можно внести изменения? И с чего вообще начинать? Через администрацию или можно через МФЦ? Спасибо.
Добрый день, рекомендуем начать с запроса в администрацию о начале строительства, вы либо получите разрешение по которому в дальнейшем введете объект в эксплуатацию, либо отказ с необходимыми согласованиями.
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, если в ГПЗУ прописан ппт, который был оформлен на предыдущего застройщике, необходимо менять ппт? Он полностью не соответствует проекту, хотя Пзз соответствует.
Добрый день. Уточните более подробно Ваш вопрос.
Получили ГПЗУ. Отсутсутствуют сведения об объекте кап. строительства (жилой дом). Дом зарегистрирован в 2008 г. (свидельство гос. регистрации и кадастровый паспорт и справка адресной регистрации). Что необходимо предпринять для того, чтобы в ГПЗУ включили расположенный на участке дом?
Татьяна, добрый день. Необходимо привязать дом к земельному участку по координатам. Делается это на основании технического плана от кадастрового инженера.
Здравствуйте. Хотим купить в СНТ участок с уже построенным домом. Участок и дом имеют кадастровые номера, но дом при этом не привязан к границам участка и не виден на публичной кадастровой карте. Хочу, чтобы владелец участка сделал ГПЗУ. Будет ли в ГПЗУ указываться уже построенный дом и его положение относительно границ участка? Нигде не смог найти ответ на данный вопрос.
Добрый день. Дом не закоординирован и в соответствующем ведомстве нет информации о расположении строения. Строение в ГПЗУ указано не будет и в ведомстве не видят это строение.
Спасибо Вам за оперативный ответ.
Добрый день. Планируем подачу уведомления о строительстве. Есть ГПЗУ и в нем пятно застройки. Что будет, если я укажу отступы и площадь застройки одну, к по факту отступы окажутся немного другими, но с соблюдением всех норм. Т. е., например я укажу отступы 5 метров фасад и 3 метра от соседей, но в процессе стройки отступ станет 6 метров фасад и 4 метра от соседей. При этом, площадь застройки будет указанной ранее и все это будет в разрешенном пятне застройки? И можно ли указать площадь застройки больше, а впоследствии построить меньше (указать 90, а построить 70 м2), чтобы потом не было проблем при постановке на учёт?
Добрый день! Какой у Вас регион? В нашей практике мы встречали отказы из-за несоответствия информации, указанной при получении уведомления о начале строительства и фактической ситуацией после строительства. Почему Вы хотите указать одну информацию, а строить по другому?
Московская область. Допускаю такую возможность, т. к. хочу соблюсти СНиП по расстоянию между домами 10 м. Там дерево, а у меня камень с древесными перекрытиями. На уведомлении указание отступов несложно, но я могу просчитать эти 10 м. только примерно от дома соседа. Там пристроена веранда, которая на карте не отображена. Понятно, что можно сначала вызвать кадастрового инженера, и определить точки в натуре, а от них просчитать. Думал, что определенный процент погрешности допускается, чтобы, если потребуется, немного сдвинуть по расстоянию до пожарных норм, если не будет получаться...
Александр, добрый день. Самое важное при строительстве дома соблюдать градостроительные нормы, по окончании строительства подготовить техплан и на его основании получить уведомление о завершении строительства и регистрировать право на дом. Также можете заказать градостроительный план участка, в нем будет указано "пятно застройки".
Добрый день! Приобрел участок ИЖС №50:20:0070***:311. Хочу построить дом, через МФЦ получил ГПЗУ. В нем указано расстояние от смежных участков по 3 метра. Таким образом могу построить дом с шириной только 6 метров, что не устраивает. Сосед по одному смежному участку №50:20:0070***:151 готов дать нотариальное согласие на строительство дома с отступом менее 3м от забора. По другим сторонам СНиП соблюдается (3м). Уведомление о начале строительства не подавали.
1) Стоит ли пробовать подавать уведомление с нотариальным согласием на строительство дома 9 метров шириной по фасаду?
2) В случае отказа после подачи уведомления, можно ли построить дом и после сдать только через решение суда, также с нотариальным согласием? Каковы шансы на успешную регистрацию?
3) Можно ли оформить 2-х этажный дом 9х11 на этом участке как нежилое строение? Если прописка в данном доме будет не нужна.
Добрый день! По вопросу 1) Если Вы подадите с заявление с такими параметрами, то Вам откажут. Согласие соседа не освобождает Вас от обязанности соблюдения норм строительства. И в будущем при обращении в суд этот отказ может негативно повлиять на решения суда.
Благодарю за ответ.
Здравствуйте! У меня ГПЗУ выдан в декабре 2014 года. В 2015 году в Правила землепользования и застройки 2 раза вносились изменения. Сейчас застройщик пришел за получением разрешения на строительство. Нужно ведь выдавать новый ГПЗУ, старый утрачивать силу?
Добрый день, Галина Так как ГПЗУ представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, а в 2015 году вносились изменение в законодательство о землепользовании и застройки, то необходимо получать новый ГПЗУ. Ведь разрешение на строительство будет выдаваться на основании ГПЗУ, в который должен отвечать всем требованиям землепользования и застройки на день выдачи.
Добрый день. На участке который находится в собственности, назначение ИЖС, стоит зарегистрированный дом, на 4х хозяев, под общей крышей. Но, у каждого свой участок. На участке возведен 2х этажный дом,возводился давно. Разрешения на строительство не брали. Сейчас он стоит с нарушениями по отступам.
В 2022 году заказали ГПЗУ, увидели границы для разрешённого строительства. Планируем перетащить дом в разрешённые границы, и оформить как собственность. На ГПЗУ этот дом обозначен буквой Ж. Вопрос как это сделать? Отправить уведомление о строительстве?
Добрый день! Если дом у Вас уже зарегистрирован, о чем Вы пишите выше, то никуда переносить его не нужно. А если он не зарегистрирован, то необходимо получать отказ в регистрации и обращаться в суд по вопросу его узаконивания.
Спасибо за ваш ответ.