События:
Сегодня,02:35 проблемы с кабинетами на Авито в агентстве недвижимости
Сегодня,02:35 проблемы с кабинетами на Авито в агентстве недвижимости
Спрос на загородную недвижимость на рынке превышает предложение. Собственники садовых участков активно регистрируют дома по упрощённому порядку.
Цифры не оставляют сомнений: в среднем за 2025 год, в Московской области оформили право собственности на 50 тыс. капитальных объектов. Это на 9 % больше, чем в прошлом году. Среди зарегистрированных объектов 73 % составляют дома. Статистика предоставлена по данным Министерства имущественных отношений.
Отмечается, что желающих построить и зарегистрировать дома в СНТ, не останавливает даже факт повышения ставки земельного налога.
Процедура оформления садовых домов многократно упрощалась и не требует предоставления большого пакета документов. Тем не менее вероятность отказа сохраняется. Особенно, если участок и дом в СНТ попал в природоохранную зону или находится вблизи газопровода. Возникают трудности с объектами, расположенными на ранее учтённых участках. Много вопросов у собственников в случае несоответcтвия дома в СНТ характеристикам, предъявляемым для оформления объекта в качестве жилого.
Ранее регистрация садовых домов носила декларативный характер. Собственник самостоятельно или при помощи кадастрового инженера заполнял данные о параметрах объекта и направлял в Росреестр для последующего оформления. На текущий момент основной документ для регистрации дома — технический план. Стандартный процесс оформления выглядит так.
Перед тем, как начать регистрацию дома в СНТ, юристы обращают внимание, соблюдены ли основные требования. Предварительная правовая оценка проводится по следующим характеристикам:
На начальном этапе важно выявить возможные причины отказа в регистрации и устранить их до момента подачи документов в Росреестр. Если земельный участок и дом отвечают вышеперечисленным критериям, собственник выбирает кадастрового инженера для подготовки технического плана и сбора необходимых справок. При отсутствии межевания, выявлении несоответствия объекта строительным нормам, сначала нарушения по возможности устраняются. Оформление дома без межевания садового участка невозможно. Подготавливается межевой план, при необходимости — обследование дома на соответствие требованиям (в случае регистрации садового дома в качестве жилого).
На начальном этапе юрист даёт расширенные консультации, помогает решить сопутствующие проблемы с участком и домом. При нарушении отступов можно оформить дом как нежилой, требуемое расстояние составит 1 метр. Если есть необходимость перевести садовый дом в жилой, но отступ в 3 метра не соблюден, можно оформить прирезку участка. Если расстояние составляет не 3 метра, а 2,3 м, 2,4 м, 2,5 м и так далее, администрация откажет в регистрации садового дома в качестве жилого.
Благодаря дачной амнистии от собственника требуется предоставить минимальный перечень справок. К подаче в государственные органы кадастровый инженер подготовит:
Декларация не требуется для регистрации садового дома. Она входит в состав техплана, который состоит из текстовой и графической части с описанием характеристик объекта.
Техплан и правоустанавливающий документ на участок собственник может подать сам или доверить процесс оформления кадастровому инженеру. Подать документы в Росреестр можно следующими способами: обратиться лично в отделение, через МФЦ, через кадастрового инженера или в электронном формате.
Удобнее всего подавать документы через кадастрового инженера. Собственник не участвует в процессе регистрации, получает готовую выписку из ЕГРН. Через МФЦ нужно заверить документы электронной цифровой подписью и ожидать ответа в течение 5 рабочих дней. Электронная подача удобна для заявителя, но сохраняется вероятность отказа из-за неверно оформленных или заверенных документов.
К кадастровым инженерам обращаются после полученного отказа в регистрации садового дома. Стандартный процесс оформления дома в СНТ осложняется по разным причинам.
Собственники не всегда учитывают, что упрощённое оформление не распространяется на старые участки и дома, право собственности на которые были зарегистрированы до 1998 года. Такие объекты считаются ранее учтёнными и требуют другого подхода при регистрации. Сначала восстанавливаются утерянные документы или заменяются старые кадастровые паспорта на новые выписки из ЕГРН, проводится межевание и другие геодезические работы, если это необходимо. Только потом кадастровый инженер собирает документы на регистрацию дома в СНТ.
Ранее оформлением занималось БТИ, которое не присваивало кадастровые номера объектам недвижимости. Велась инвентаризация и присваивались условные номера домам и участкам. Зарегистрировать дом в СНТ можно только после постановки участка на кадастровый учёт. Если у земли нет кадастрового номера, сведения об объекте отсутствуют в ЕГРН, Росреестр откажет в оформлении садового дома. Кадастровый инженер предварительно поставит участок на учёт, сделает привязку координат дома к земле, потом зарегистрирует дом.
При утрате выписки из ЕГРН нужно обратиться в Росреестр за получением дубликата. Если же переоформление участка давно не проводилось и было утеряно старое свидетельство о праве собственности на участок, зарегистрировать садовый дом по дачной амнистии не получится. Сначала юрист займётся восстановлением документов (иногда приходится обращаться в суд), затем воспользуется стандартным порядком оформления недвижимости (через администрацию).
Для одобрения регистрации нужно устранить неточности, перепроверить пакет документов и подать заявление на оформление садового дома заново. Сюда же относится обнаружение расхождений данных, указанных в кадастре с фактическими.
Отказ в регистрации садового дома будет получен, если дом представляет собой культурную ценность, находится в пределах национального парка или заповедника, передан в бессрочное пользование.
Не получилось оформить садовый дом по дачной амнистии. Участок находится в собственности, а объект зарегистрировать не получается. Ситуация знакома многим владельцам домов в СНТ. Как правило, такое происходит, если участок с домом попали в охранную зону. В этом случае на объекты накладываются ограничения, затрудняющие процесс регистрации.
Что предпринять при попадании садового дома в охранную зону:
В пользу владельца может сыграть дата установления охранной зоны. Если ограничения стали действовать после строительства, есть вероятность доказать в суде правоту владельца участка и смягчить действующие требования.
Имеет значение тип охранной зоны и вид организации, которая установила обременение. Например, Министерство культуры выдаст согласование, если вблизи участка не обнаружится объекта культурного наследия. При попадании в СЗЗ промышленного объекта можно попытаться уменьшить расстояние санитарной зоны.
Верховным судом регулярно рассматриваются дела по вопросам регистрации домов в СНТ, попавших под влияние ЗОУИТ. В отдельных случаях собственники могут рассчитывать на компенсацию — всё зависит от нюансов конкретной ситуации.
Обзор судебной практики свидетельствует, что попадание садового дома в зону газопровода согласовывают реже. Закон допускает снос дома в СНТ возле газовой трубы несмотря на то, что владелец мог не знать об установленной зоне. После внесения изменений в закон ФЗ № 342 собственник может получить компенсацию от муниципалитета. Причина: администрация не проинформировала о наличии охранной зоны вблизи СНТ. Газовая служба в таких ситуациях не выплачивает ущерб.
Свежий случай из практики: наши юристы вовремя обнаружили охранную зону возле участка в СНТ и порекомендовали воздержаться от покупки земли и строительства дома. Если бы покупатель вовремя не проверил участок на ограничения, то в дальнейшем возникли бы проблемы с регистрацией дома в СНТ. Председатель уверял, что проект застройки садового товарищества был согласован с газовой службой. На самом деле на участок был наложен особый режим использования в связи с расположением поблизости охранной зоны газопровода высокого давления.
Ещё пример: к нам обратился собственник, построивший дом в СНТ и оформивший его по дачной амнистии. Несмотря на то что дом был зарегистрирован владельцу пришло уведомление о сносе объекта из-за находящегося поблизости газопровода. Юристы составили исковое заявление с требованием выплатить компенсацию и выиграли суд — взыскали с муниципалитета денежные средства. Собственник снёс дом, получил компенсацию, участок продал.
Судебные процессы, в которых участвуют владельцы садовых домов и представители газовых служб, идут по всей Московской области. Представители газовых служб требуют сноса таких объектов, в то время как владельцы пытаются добиться регистрации.
Выигрывают процесс небольшой процент собственников, в основном те, кто оформить дом в СНТ по дачной амнистии до момента постановки газопровода на кадастровый учёт. Шанс получить согласование и зарегистрировать дом в СНТ вблизи газопровода есть, если соблюдено расстояние — 100 метров от охранной зоны.
Зарегистрировать дом в СНТ, находящийся вблизи природоохранной зоны, практически невозможно. Росреестр строго следит за соблюдением законодательства и запрете строительства возле природных земель и выносит отказы. Выходом может стать получение согласования от Министерства природы. Имеет значение вид природоохранной зоны: заповедник, национальный парк. Для каждого вида установлены свои правила. В случае самовольного строительства без предварительного уведомления в Министерство природы и получения одобрения дом снесут. Дополнительно собственник понесет административную ответственность.
Для регистрации домов в СНТ вблизи ЗОУИТ нужно уточнить границы зон, направить запрос в администрацию и ответственные ведомства, получить информацию о правилах и ограничениях зоны. Дополнительно нужно ознакомиться с регламентом ПЗЗ (правил землепользования и застройки), направить заявления и пакет документов в организации на получение согласования. После одобрения служб в Росреестр направляется согласование, техплан, выписка на участок и проводится регистрация садового дома.
Законодательством установлены определенные критерии, которым должны отвечать садовые ОКС. Дома в СНТ оформляют для сезонного проживания. Требования к нежилым объектам минимальные — коммуникации проводить не обязательно, объект не нужно утеплять.
Для понимания можно ли будет в будущем перевести дом в жилой, проверьте объект на соответствие следующим критериям:
Для регистрации дома в СНТ в качестве жилого владелец предоставляет заключение технической экспертизы. Подробнее о том, как зарегистрировать объект как жилой рпо ссылке.
Планируется рассмотрение законопроекта для упрощения оформления домов, предназначенных для проживания нескольких семей. На текущий момент условие для регистрации садовых домов — «должен быть предназначен для проживания одной семьи».
Процесс оформления домов в СНТ и индивидуальных жилых объектов схож между собой, но имеет свои особенности.
Сходства | Различия |
---|---|
Технический план нужен как для домов СНТ, так и ИЖС. | При регистрации индивидуальных домов нужно предоставить уведомление, подаваемое в администрацию перед началом строительства. Размещение садовых домов на участке не требуют обращения в местные органы власти. |
В обоих случаях понадобится правоустанавливающий документ на участок. | Садовый регистрируют как нежилой, а затем переводят в жилой. Требования к регистрации таких домов меньше, чем к объектам ИЖС. |
При попадании участка в ЗОУИТ дополнительно в обоих случаях предоставляется согласование от ведомств. Дома ИЖС можно зарегистрировать по дачной амнистии, также как и садовые. Но предпочтительнее оформлять жилые объекты, предварительно уведомив администрацию.
При выборе кадастрового инженера нужно проверить, насколько долго выбранная компания находится на рынке недвижимости, как давно предоставляет юридические услуги. Рекомендуется обращать внимание на отзывы клиентов. ГКИ «Недкадастр» более 15 лет решают вопросы собственников по оформлению недвижимости, объединению, разделу участков, выполняют геодезические и кадастровые работы.
Самый важный критерий при выборе кадастрового инженера: наличие дипломов и справок о членстве в СРО (саморегулируемой организации кадастровых инженеров). Кроме того, проверьте, есть ли у инженера квалификационный аттестат, действительна ли лицензия на проведение кадастровых работ.
Прежде чем заключать договор на оказание услуг попросите кадастрового инженера предоставить вышеперечисленные документы. Компании, предоставляющие прозрачные условия сотрудничества, не скрывают уровни квалификации и предоставляют дипломы и сертификаты по просьбе клиентов. Тут вы можете ознакомиться с гарантиями и аттестатами кадастровых инженеров «Недкадастр».
Регистрация дома на участке СНТ по дачной амнистии стоит 25 000 рублей. Можно обратиться за кадастровыми услугами как в комплексе, так и отдельно. Постановка на кадастровый учёт дома — 7000 рублей. Выезд кадастрового инженера и подготовка технического плана стоит 15 000 рублей. Стоимость перевода садовых домов в жилые составляет 60 000 рублей.
Собственники участков в СНТ, планирующие регистрацию дома, ежедневно задают вопросы кадастровым инженерам на форуме. Юрист дал ответы по теме.
Можно ли не регистрировать дом в СНТ?
Дома, построенные на садовых участках, нужно регистрировать, иначе их признают самостроем и снесут. Оформить дом как нежилой проще, чем признать объект жилым. Можно не регистрировать только маленькие садовые домики, площадь которых не превышает 50 м2. Такие дома не оформляются в Росреестре и не облагаются налогом.
Нужно ли регистрировать садовый дом на сваях?
Вопрос, нужно ли регистрировать садовый дом на сваях, вызывает дискуссии. Является дома на сваях капитальным объектом или некапитальным — мнения расходятся. Стоит обратиться к нормам СНиП. В них указано, что дом признаётся капитальным, если у него есть фундамент, конструкцию нельзя перенести с места на место. При строительстве садового дома на сваях используются лёгкие материалы, а сам объект отличается маленькими габаритами. Несмотря на это такой дом подлежит регистрации и признаётся ОКС. Об этом свидетельствует обширная судебная практика по аналогичным спорным вопросам. Следовательно, оформлять право собственности на объект, расположенный на сваях, нужно.
Регистрация требуется | Регистрация не требуется |
---|---|
Садовый дом для временного и круглогодичного проживания. | Хозпостройки без фундамента, помещения для хранения инвентаря. |
Садовый дом на сваях. | Временные конструкции, предназначенные для огородничества. |
Нужно ли получать разрешение на строительство садового дома?
Подавать уведомление о начале строительства садового объекта в администрацию не обязательно. Оформление дома в СНТ проводится по дачной амнистии. Необходимо следить за тем, чтобы готовый объект соответствовал критериям, установленным законодательством для оформления по упрощённому порядку.
Кадастровые инженеры «Недкадастр» регистрируют капитальные объекты на участках СНТ. Помогают в оформлении как жилых, так и нежилых объектов. Разрабатывают технический план, собирают документы для регистрации по упрощённому порядку. Получают согласования, если участок и дом попали в охранные зоны. Звоните для получения правовой помощи по вопросам регистрации садовых домов.
Регистрация по дачной амнистииОформляем дома в упрощённом порядке по дачной амнистии. Проводим обмеры и подготавливаем технический план.. Срок ускоренного оформления 10 дней
Перевод домов в жилыеОформляем изменение статуса из садовых домов в жилые. Подготавливаем техническое заключение о пригодности объекта для круглогодичного проживания.. Срок оформления 3 месяца
Гараж стоит на границе участков по забору
Владимир, добрый день. Да, вы правильно думаете - координаты нельзя наносить на здания. Это запрещено, межевание проходит только в границах забора. По оплате суда -расходы на вас, к сожалению вы не одиноки, порядка 40 участков имеют ошибки в координатах.
подробнее...
Категория: Кадастровый инженер Срочный вопрос
2 комментария
Здравствуйте. Есть земельный участок СНТ и нежилой дом на нем. Все оформлено, есть свидетельства. Год назад землю обозначили как зана затопления и подтопления. Уведомлений не получали об этом решении. Вопрос такой: возможно потом оформить нежилой дом в жилой? Ведь построен до того как обозначали зоны.
Здравствуйте, Елена. Можно, но для начала вам необходимо будет найти эксперта - сделать заключение и на основании его подать заявление в администрации.