Можно ли строить на земельных участках сельскохозяйственного назначения

Владельцы, получившие сельскохозяйственные земельные участки по наследству или договору дарения, сталкиваются с невозможностью строительства на таких землях. Часто эти же проблемы возникают у собственников, что стали жертвами недобросовестных продавцов. Так как позже выясняется, что недвижимость входит в состав сельхозугодий, и на ней размещение зданий запрещено. Некоторые правообладатели уверены, что если с/х площадь относится к виду разрешённого использования под ЛПХ, то проблем при застройке не возникнет. Однако это не так, если ЗУ для подсобного хозяйства и расположен на полевых землях, то организация работ тоже невозможна.

Построить жилой дом и капитальные вспомогательные строения можно на садовой и дачной местности. А также на участках, что предназначены для крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). В каждом случае присутствуют условия по использованию, например, в последней ситуации дом не должен превышать 3 этажей или 20 метров в высоту. В иных же обстоятельствах выходом становится смена ВРИ и категории имущества.

Особенности строительства на сельскохозяйственных землях

Первоначально требуется обозначить, относится ли площадь к сельскохозяйственным угодьям на сельхозземлях. Так как в отношении этих объектов не выполняется градостроительное зонирование и не устанавливаются виды использования для земель и капитальных строений. Регламент исключает возможность застройки на такой местности. То есть владелец не может разместить и эксплуатировать дом или любое другое здание. Также под запретом становится смена ВРИ. Единственным выходом может быть только изменение категории в исключительных случаях. Например, при установлении новой черты населённых пунктов.

Ограничения устанавливаются и в отношении сельскохозяйственных земель, что выделены под огородничество. На этих участках запрещено строить капитальные здания. То есть дома для постоянного и сезонного проживания, бани и гаражи. Альтернативой для правообладателей становится строительство некапитальной бани, сарая, теплицы или навесов.

В содержании ст. 78 ЗК РФ зафиксировано, что сельхоз площади могут применяться для малого с/х производства, рыбоводства или агролесомелиоративных насаждений. В том числе и для КФХ с целью ведения подсобного хозяйства, животноводства или огородничества. Даже сельскохозяйственная деятельность требует застройки местности под капитальные объекты.

Категория с/х устанавливает общее определение. А возможность того или иного строительства определяет вид разрешённого использования (ВРИ). Раздел «сельскохозяйственное назначение» содержит 21 вид, это можно проверить по классификатору (Приказ Росреестра № П/0412 от 10.11.2020). Вот некоторые из них:

Обратите внимание, что жилая застройка также допускается на сельхозземлях. Чтобы определить возможность размещения садовых, дачных или домов ИЖС, рекомендуем проверить выписку ЕГРН с допустимым видом использования. Или запросить в администрации ГПЗУ, где указывается подробный перечень разрешённой деятельности на земельном участке (ЗУ) и наличие обременений.

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения

Размещение домов возможно на сельхозземлях. Важно предварительно проверить выписку ЕГРН и ГПЗУ. Ранее строительство жилья на сельскохозяйственных объектах допускалось только, если земля относилась к садоводству. Теперь правила позволяют и при других условиях застраивать жилые здания.

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения для ведения садоводства

Вид разрешённого использования под садоводство может быть как в населённых пунктах, так и на сельхозземлях. Здесь разрешено строить дома, вспомогательные строения и выращивать культуры. Важно учитывать, что постройка садовых домов подразумевает сезонное проживание и прописаться там нельзя. Чтобы определить возможность застройки дома для круглогодичного использования, требуется проверить градостроительный регламент района, что установлен в отношении участков под садоводство.

При размещении капитальных строений также требуется определить, какие действуют условия:

1. Не больше 20 метров и 3 этажей.
2. Предназначается для бытовых потребностей.
3. Не делится на отдельные самостоятельные здания.

Можно ли строить дачу на землях сельхозназначения

Правила перевода участка из мелиорации в другие землиПосле того, как собственники узнают о том, что участки до сих пор считаются мелиорируемыми, возникает потребность перевода участка в другую категорию.# Кадастровый инженер

Обратите внимание, что ранее числились участки под «дачное хозяйство» или «строительство». Такой ВРИ применялся собственниками для размещения дач и загородного отдыха. То есть использование велось в некоммерческих рекреационных целях. Позже такие строения приравнивались к садовым. Поэтому, если вы приобрели сельскохозяйственный участок с назначением «дачное строительство», застройка дома на этом объекте разрешена.

Можно ли строить дом на сельхозземлях ЛПХ

Земли, предназначенные под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), также могут попадать в категорию сельскохозяйственных. Однако здесь важно учитывать некоторые различия:

1. Ведение ЛПХ (приусадебный участок). Если в документах указан этот вид, то собственнику разрешено строить на площади дома, размещать вспомогательные постройки и гаражи. А также заниматься производством с/х продукции.
2. Ведение ЛПХ на полевых участках. На таких землях запрещено любое капитальное строительство. Владелец может только производить сельхозпродукцию.

Можно ли КФХ строить дом на землях сельхозназначения

Начиная с 1.03.2022, крестьянским хозяйствам или КФХ разрешили размещать жилые дома на сельскохозяйственных землях. Законодательством предусмотрено строительство, эксплуатация или реконструкция капитальных строений членами КФХ. Однако потребуется соблюдение утверждённых условий для постройки:

• Высота – не более 3 этажей.
• Не больше 500 м2 площадь.
• Общая площадь капитального строения не более 0,25% от размера земли. Во многих случаях речь идёт об участках от 8 Га.

Допустимо застраивание только одного дома. Также важно учитывать, что запрещено образование новых земель из тех, где находится капитальная недвижимость. Исключением становятся ситуации, когда объект требуется для нужд государства. Здания разрешено размещать и на участках, что предназначены для ведения деятельности. Даже на тех, что в составе сельхозугодий (пашня, пастбище). Ранее такая возможность была под запретом. Учтите, что каждый случай требует проверки юриста.

Из плюсов выделяем, что регистрация и кадастровый учёт домов на сельскохозяйственных землях разрешён упрощённо по дачной амнистии. То есть без соблюдения уведомительного порядка. Положение регламентировано п.12 ст.70 №218-ФЗ.

Можно ли строить глэмпинг на землях сельхозназначения

Часто собственники сельскохозяйственных участков обращаются с вопросом о размещении глэмпингов на таких землях. Законодательство запрещает использование с/х объектов для рекреации. Некоторых владельцев обнадёживают лазейками в законах. Например, применять лесные насаждения, что относятся к сельхозземлям, для рекреационных целей.

Однако рекомендуем быть внимательными: многие ссылаются на Постановление Правительства №1509 от 21 сентября 2020. В п. 4 этого положения указано, что использование лесов на землях сельхозназначения допустимо по Лесному законодательству (1–8, 10, 13–15 ч. 1 ст. 25). И это верно, но уже дальше можно ознакомиться с исключениями, а именно, не допускается строительство капитальных зданий, что не предусмотрены п. 2 ст. 77 ЗК РФ. Из чего можно сделать окончательный вывод: рекреационная деятельность не попадает в список, что подтверждает невозможность размещения глэмпингов на с/х участках.

Выходом из этого может стать только смена вида разрешённого использования, например, под «туристическое обслуживание», «природно-познавательный туризм» и другое. В некоторых ситуациях потребуется смена категории. Наши юристы предупреждают, что этот процесс занимает до 1 года и становится дорогостоящим.

Можно ли строить дорогу на землях сельхозназначения

На землях сельхозназначения законодательством разрешено строительство дорог. Положение регламентируется п. 2 ст. 78 №136-ФЗ. Дополнительно допускается прокладка трубопроводов (газопровод, нефтепровод), линий электропередач и связи. При использовании сельхозземель для таких целей предусмотрена установка публичного сервитута.

Условием становится оформление проекта рекультивации (составляется перед строительством, реконструкцией и нарушением характеристик с/х земель). По предоставлению такого документа застройщику не придётся переводить сельскохозяйственную площадь в другое целевое назначение.

Можно ли строить склад на землях сельхозназначения

Складские помещения размещать на сельхозугодьях разрешено, когда объекты предназначены для хранения сельхозпродукции или техники, что требуется для полевых обработок. Однако перед работами нужно уточнить также ВРИ. Например, если с/х отведена к ЛПХ на полевых участках, то здесь запрещены любые капитальные постройки. То есть в этом конкретном случае допустимо размещение складского помещения, только как временного сооружения (без фундамента, связанного с землёй). Обратите внимание, что здесь также присутствуют ограничения: построить без разрешения некапитальное здание можно, если постройка не превышает 50 кв. м площади и 3,5 метра в высоту.

Когда будущий склад не отвечает требованиям с/х недвижимости, то выходом из ситуации может стать перевод земель в другую категорию. Рекомендуем учесть: если строение не будет отвечать целевому назначению, то его обяжут снести и заплатить штраф. В этом случае собственник также понесёт убытки.

Можно ли на сельхозземлях построить гаражи

Да, строительство гаражей возможно на сельскохозяйственных землях. Например, такой объект может быть вспомогательным для фермерского хозяйства. Предварительно нужно проверить, чтоб участки не относились к сельхозугодьям. Так как в этом случае такая застройка будет считаться нарушением. Также учтите, если недвижимость относится к ЛПХ на полевых землях, то постройка гаража тоже будет запрещена.

В остальных случаях владелец может разместить такое капитальное строение. Важно соблюдать градостроительные, санитарные и противопожарные нормы. По завершении недвижимость подлежит регистрации в Росреестре, чтоб дальнейшая эксплуатация и распоряжение считались законными.

Можно ли строить в лесу на сельскохозяйственных участках

Прежде всего, обратите внимание, что на сельскохозяйственных землях нет участков, относящихся к Лесфонду. Чаще встречаются лесонасаждения, на которых также распространяются положения Лесного кодекса. Такие объекты должны осваиваться с соблюдением целевого назначения. При эксплуатации лесных площадей недопустимо размещение капитальных зданий, что не относятся к пункту 2 статьи №77 ЗК РФ. То есть по законодательству разрешено строить:

• Инженерные коммуникации, дороги или агролесомелиоративные насаждения.
• Водоёмы и другие водные объекты.
• Капитальные строения для производства, переработки или хранения с/х продукции.
• Дома для КФХ.
• Небольшие торговые здания, например, на площади фермерского хозяйства.

Можно ли без разрешения начать строительство на сельхозземле

Без разрешения на сельскохозяйственных землях можно построить только некапитальное здание. Но даже в этом случае требуется придерживаться норм: объект должен быть не выше 3,5 м и площадью не больше 50 м2. Предварительно рекомендуем проверить градостроительное зонирование конкретного района и правила землепользования и застройки.

В остальных случаях требуется получение разрешения. Если размещение здания не согласовано с администрацией, владелец понесёт ответственность за использование недвижимости не по назначению.

Ответственность за использование сельскохозяйственной земли не по назначению

Перед началом строительства капитального объекта на сельскохозяйственной земле убедитесь, что здание не будет противоречить целевому использованию. Так как нарушение может повлечь наказание. Например, в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ, если муниципальный орган получил сведения о неиспользовании участка или эксплуатации с нарушениями, то за это собственника обяжут заплатить штраф:

Изъятие сельскохозяйственного участка при нецелевом строительстве

Также нецелевое строительство может стать причиной изъятия сельскохозяйственного участка:

1. Собственник использует землю не по назначению в течение 3 лет. Например, построил зернохранилище на пашне.
2. Застройка ухудшила состояние и плодородие почв. А также нанесла ущерб среде.
3. Дом построен не на территории КФХ и не на площади под садоводство.

Как правило, этапы изъятия происходят в следующем порядке: первоначально Россельхоз определяет возможные нарушения. Инспекторы выезжают на объект, оценивают нанесённый ущерб и предоставляют предписание. Согласно последнему, владелец должен в отведённый срок устранить несоответствия. Если меры не предприняты, представители службы привлекают правообладателя к ответственности.

Не позднее 10 рабочих дней Россельхоз направляет в муниципалитет обращение с указанием нарушений. Также в течение 2 месяцев с момента обнаружения нецелевого использования, передаётся иск в суд об изъятии имущества с предоставлением доказательств досудебного урегулирования. Затем в течение 4 месяцев землю продают на торгах или объект возвращается во владение муниципального ведомства.

Возможность изменения назначения сельскохозяйственного участка для строительства

Часто к юристам компании ГКИ «Недкадастр» обращаются наследники сельскохозяйственных земель или покупатели, что приобрели недвижимость у недобросовестного продавца с вопросом о возможности смены ВРИ. Например, в пользовании площадь под «пчеловодство», а собственник желает построить дом для постоянного проживания. Для этого лучше всего подходят земли под садоводство. Но предварительно владельцам потребуется проверить по ПЗЗ допустимые для смены виды разрешённого использования.

Как правило, нужный ВРИ должен быть в списках основных или условно-разрешённых. В первом случае для внесения изменений достаточно направить заявление в Росреестр. А во втором – придётся успешно пройти этап рассмотрения обращения в комиссии при администрации. Однако сложнее обстоят дела, если нужного вида нет ни в одном списке.

В таких ситуациях выходом станет только смена категории, что не всегда приводит к успеху и становится дорогостоящей процедурой. Например, первоначально владельцу участка нужно подготовить соответствующее ходатайство для изменений, реквизиты паспорта, правоустанавливающие документы, выписку ЕГРН и результаты экологической экспертизы. Последние позволят определить возможную степень негативного влияния на сельхозземли при застройке. Подготовка документов занимает от 1 месяца, рассмотрение в муниципалитете – от 2 месяцев. По результатам проверки может быть выявлено, что новое назначение площади будет противоречить ПЗЗ или генеральному плану территории. В этом случае при смене категории может потребоваться внесение изменений в ПЗЗ.

Ещё сложнее обстоят дела с переводом категории сельхозугодий. Такое допустимо только в исключительных ситуациях:

• Участки признаны непригодными для ведения сельхоздеятельности.
• Объект выделен под создание охраняемых природных зон.
• Необходимость в изменении границ населённых пунктов.
• Планируется консервация участков.

Практические рекомендации для собственников сельскохозяйственных участков

Проверка статуса земельного участка:

Основным документом при проверке участка становится выписка ЕГРН. В сведениях указывается категория земель и вид разрешённого использования. Получить справку можно онлайн-способом через портал Росреестра или, направив заявление в регистрационную службу самостоятельно. Во втором случае содержание будет более подробным. С этим также может помочь юрист.

Следующим способом становится проверка ГПЗУ. Получить материалы можно в течение 2 недель при подаче запроса в администрацию. Если документ уже есть на руках, проверьте, чтоб срок годности не превышал 3 лет с даты получения.

Также собственники могут обратиться к поиску на Публичной кадастровой карте (ПКК). Воспользоваться ресурсом можно онлайн через Росреестр. В поисковой строке нужно ввести кадастровый номер или адрес участка. После чего выйдет доступная информация по целевому назначению.

Проанализируйте правоустанавливающие документы, например, договор аренды или купли-продажи. Как правило, в пунктах содержатся сведения о ВРИ сельскохозяйственных объектов.

Дополнительно собственники могут направить заявление с интересующим вопросом в местную администрацию. Представители укажут допустимые виды использования и возможность конкретного строительства.

Если присутствуют сомнения при проверке, рекомендуем обратиться за юридической консультацией. Юрист проверит исходные сведения на землю и поможет оценить потенциал для конкретного вида деятельности и застройки.

Нормативные Акты для ознакомления

Приказ Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 года – Классификатор действующих ВРИ.

Ст. 77 ЗК РФ №136-ФЗ – состав и понятие с/х земель.

Ст. 11 №74-ФЗ – об участках, предоставляемых для КФХ.

Ст. 7 №172-ФЗ – порядок перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию.

Ст. 8.8 КоАП РФ – санкции за нецелевое использование.

Ст. 6 №101-ФЗ – изъятие с/х площади за нецелевое использование.

Группа кадастровых инженеров предоставляет услуги по оценке сельскохозяйственных земель для строительства частных домов, вспомогательных построек или малого производства. Проверяет условия использования участков вместо клиента, взаимодействует с государственными ведомствами. При необходимости анализирует возможность смены ВРИ или категории объекта (если последний вариант подходит заказчику). Оценивает риски и рассматривает исходную документацию на недвижимость. Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию, пишите на форум или звоните по телефону, указанному в шапке сайта.