Как узнать и увеличить пятно застройки с помощью изменений в ПЗЗ

Утверждённые правила землепользования и застройки (ПЗЗ) являются обязательными к исполнению застройщиками, несоблюдение параметров приводит к приостановкам во время постановки объекта на кадастровый учёт или к наложению штрафа.

Наши юристы составили рекомендации по увеличению пятна застройки согласно установленным нормам и обозначили список требующихся документов для внесения изменений в ПЗЗ.

Как узнать площадь застройки

Узнать о допустимом проценте застройки можно с помощью ПЗЗ, которые утверждаются местным самоуправлением. Установленные нормы можно изучить на сайте местной администрации, указав интересующий район. Собственнику будут доступны сведения о правилах по использованию участка (если они утверждены), предельных параметрах, минимальных отступах при возведении здания. А также информация о площади застройки в границах участка.

ПЗЗ состоит из текстовой и графической части. В первой отображаются основные условно-разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования и допустимая площадь для строительства. Графически указываются ограничения касающиеся процента застройки. Перед увеличением и началом работ необходимо установить, соответствует ли ВРИ из правил землепользования разрешённому виду из ГПЗУ.

На основании ПЗЗ выдаётся градостроительный план на участок, с помощью которого собственник сможет узнать более детальную информацию о площади застройки и возможных ограничениях. Заказать документ можно в местной администрации, заявление на получение сведений направляется в бумажном или электронном формате в двух образцах, после чего в течение 14 дней проводится подготовка сведений. Градостроительный план потребуется для получения разрешения на строительство или реконструкцию. В графической части документа содержится штриховка, с помощью которой указывается установленный процент застройки, составляющий в большинстве случаев 40% от общей площади.

Как увеличить площадь застройки

Когда параметры будущего дома противоречат установленным нормам застройки, владелец может изменить процент площади, установленный для строительства. Кадастровые инженеры помогут определить, возможно ли отклонение от предельных параметров. А также устанавливают, можно ли внести корректировки, для этого изучается землеустроительная и градостроительная документация (Постановление №120, ИСОГД). Если изменения возможны, юристы проводят градостроительный аудит, в который входит консультация у местного самоуправления и подготовка информационно-аналитических материалов.

Изменение правил землепользования и застройки

Одним из способов увеличения пятна застройки является изменение ПЗЗ. Подать заявление могут физические или юридические лица, с обращением направляется пояснительная записка, в которой указывается основание для внесения корректировок. Например, невозможность эффективного использования участка или снижение стоимости объекта недвижимости. Дополнительно прикладывается ситуационный план, в котором отображается информация о планирующихся изменениях. Заявление вместе с комплектом документов направляется в отдел архитектуры местной администрации.

Перечень документов при изменении ПЗЗ

Как исправить реестровую ошибку в площади земельного участкаСамозахват или смещение границ соседями представляет собой реестровую ошибку. В свою очередь, последняя влечёт изменения в площади земельного участка.# Кадастровые работы

Для увеличения площади застройки собственнику требуется подать заявление в местную администрацию. Вместе с обращением подготавливаются и прикрепляются следующие документы:

• Удостоверение личности владельца или нотариально заверенная доверенность для представителя;
• Правоустанавливающие акты (договор мены, дарения, купли-продажи или свидетельство о наследовании);
• Выписка из Росреестра и кадастра недвижимости;
• Обоснование предполагаемых изменений;
• Согласие всех владельцев земельного участка на проведение изменений (при долевом владении);
• Подтверждение, что внесённые корректировки не нарушают права заинтересованных лиц или требования технических регламентов.

Также направляются текстовые и графические материалы, содержащие информацию о планируемых изменениях на участке. Если объект частично или полностью располагается в границах охранных зон, дополнительно согласовать решение потребуется с ответственной организацией.

После изучения сведений организуются слушания (онлайн или путём сборов). Правообладатели смежных земельных участков и заинтересованные лица высказывают мнение по этому вопросу. Информация о проведении собрания публикуется в общедоступных источниках (газета или сайт администрации), где указываются дата и место проведения.

В случае положительного завершения обсуждений через месяц подаётся новое заявление в отдел архитектуры. Предложение об увеличении площади застройки рассматривается течение 30 дней комиссией по градостроительной деятельности, которая выносит указания по разработке проекта или отклоняет инициативу. В последнем случае фиксируются причины и рекомендации по их устранению (если это возможно). Если отдел архитектуры одобрил увеличение процента застройки, владельцу выдаётся распорядительный документ о подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ. Положительное решение публикуется в источниках с официальной информацией не позднее чем через 10 дней после принятия.

Когда в процессе изучения обнаружены ошибки при формировании ПЗЗ, вопрос о внесении корректировок обрабатывается незамедлительно. Также чтобы определить, на каком этапе рассмотрения находится заявка, следует написать обращение в администрацию с интересующим вопросом. А для того, чтобы быть уверенным в разрешении строительства, несоответствующему установленным нормам, владелец может дополнительно подать заявление о разрешении на отклонение от параметров.

Разрешение на отклонение от предельных параметров

Собственник может получить разрешение на отклонение от предельных параметров, установленных в ПЗЗ, если условия для работ являются неблагоприятными. Такое решение также рассматриваются администрацией. Документ предоставляется на основании утверждённых правил землепользования и застройки в городском округе или поселении, результатов геологических изысканий, установивших неблагоприятные условия для строительства. А также на основании проектной документации. Важно учитывать, что увеличение процента застройки и иные изменения не допускаются, если земля находится в границах исторических поселений.

В комиссию по ПЗЗ подаётся заявление о предоставлении разрешения на отклонение от установленных норм. После этого комитет по градостроительству и архитектуре подготавливает сведения о владельцах земель, имеющих общие границы с участком, в отношении которого запрашивается решение. Также формируются заключения, на основе запросов в такие государственные организации, как Комитет по охране памятников архитектуры, по земельным ресурсам и землеустройству и другие.

Затем в соответствии с уставом муниципального образования организовываются публичные слушания и по их результатам подготавливается решение комиссии. Последняя составляет рекомендации о предоставлении разрешения или отказе с указанием причин, которые направляются главе муниципального образования. В течение 7 дней будет подготовлено распоряжение о предоставлении или отказе в выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров. Расходы, связанные с организацией собрания несёт лицо, заинтересованное в предоставлении документа. При несогласии заявителя решение можно оспорить в судебном порядке.

Изменение площади застройки в судебном порядке

Если после рассмотрения вопроса об увеличении процента застройки владельцу поступило уведомление об отказе, основаниями может стать:

• Неполный перечень документов или несоответствие установленным градостроительным требованиям;
• Несоответствие изменений разрешённому виду использования участка;
• Расположение участка в границах культурного наследия.

Решение администрации также содержит рекомендации по эффективному использованию участка или устранению причин, если это возможно. В случае когда заключение необоснованно и нарушает права собственника, оспорить ответ можно в суде. В течение 3 месяцев формируется и подаётся исковое заявление, в котором указывается наименование суда, Ф.И.О. заявителя и ответчика, контактная информация и адреса. Фиксируется список приложенных справок, актов, а также требование признать решение незаконным и разрешить увеличение процента застройки на конкретном участке.

Судом будет проведена правовая экспертиза, в процессе которой устанавливается юридическая чистота данных. Также изучается, на каких основаниях требуется изменение ПЗЗ или получение разрешения на отклонение от предельных норм, не будут ли противоречить корректировки градостроительным правилам или интересам владельцев смежных участков. В случае положительного решения на основания постановления собственник может приступать к строительным работам. Копия заключения дополнительно будет направлена в местную администрацию.

Юристы по земельным вопросам компании «Недкадастр» рассказывают, как увеличить пятно застройки согласно установленным нормам, какой порядок действий и перечень необходимых документов. Запрашиваем разрешение на отклонение от предельных параметров или вносим изменения в ПЗЗ. Предоставляем первичную бесплатную консультацию на форуме «ГКИ».