Как перевести земельные участки сельскохозяйственного назначения в ИЖС

У собственников возникает необходимость перевода участка из сельскохозяйственных земель в ИЖС. Процедура сложная, но выполнимая, если следовать по порядку, установленному законом. Есть нюансы, которые необходимо учитывать при подаче документов.

После смены категории можно законно начать строительство капитального объекта. В то время как на сельхоз землях размещение дома не всегда разрешено. Процедура перевода только кажется доступной. На самом деле собственник участка может не справиться без помощи юриста. Нужно напрямую взаимодействовать с администрацией, вносить изменения в генеральный план. Владельцы ошибочно думают, что перевод объекта из сельхоз в ИЖС — это смена вида использования. На практике в процессе затрагивается смена категории, когда сельскохозяйственные угодья переводятся в земли населённых пунктов, после чего им присваивается подходящий для строительства ВРИ.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Принимает решение о переводе участка администрация, но подать заявку вправе собственник объекта недвижимости или другое заинтересованное лицо. Согласно законодательству, строить дома можно не на всех участках, относящихся к сельскохозяйственному назначению. Поэтому владельцы стремятся присвоить земле статус участков населённых пунктов. Процедура проводится благодаря расширению границ поселений.

При желании построить объект на землях сельхозугодий переводить участок в другую категорию нужно обязательно. На таких сельскохозяйственных объектах строить ничего нельзя. На участках с ВРИ «садоводство» размещать объект можно и в дальнейшем регистрировать в качестве нежилого.

Алгоритм перевода земельного участка из сельхозназначения в ИЖС

Процедура начинается с анализирования, можно ли расширить границы поселения. Определяет это администрация, на основании ПЗЗ, генерального плана, ходатайства и других документов. Органы власти одобряют перевод, если процедура приносит выгоду, поэтому в ходатайстве следует указать, какие преимущества несёт за собой смена категории. Заявление рассматривается в течение 2 месяцев с момента получения органами власти. В ответ собственнику направляется акт о переводе участка или уведомление об отказе.

Регламентирует перевод участка ст. 8 Земельного Кодекса РФ. На практике самостоятельное обращение собственника влечёт за собой отказ. Требуется предварительная консультация или сопровождение юриста. Расширение границ проводится после внесения изменений в генеральный план и схемы планирования. Делается это сотрудниками администрации, а глава органов власти разрабатывает резолюцию на разработку генплана.

В процессе перевода нужно сделать проект генплана, разработать и согласовать все материалы. После окончания работ проводятся публичные слушания, на которых новый генеральный план утверждается. После этого начинается разработка документов и актов, которые станут основаниями для корректировки сведений об участке в кадастре.

Условия для перевода

Правила перевода участка из мелиорации в другие землиПосле того, как собственники узнают о том, что участки до сих пор считаются мелиорируемыми, возникает потребность перевода участка в другую категорию.# Кадастровый инженер

Перевести сельхоз участок можно только в том случае, если он граничит с землями населённых пунктов или находится в непосредственной близости к ним.

При обнаружении, что на сельхоз участке имеются ценные с/х культуры, в смене категории откажут. Также отрицательное решение органы власти выносят, если кадастровая стоимость участка наполовину выше, чем станет после перевода.

Процедура подачи документов на перевод земли из сельхоз в ИЖС

Для перевода подготавливается внушительный пакет документов. В него входит проект, объясняющий цель проведения процедуры, выписка из кадастра на участок, заключение экологической экспертизы, согласование с другими собственниками земли. Пакет документов может меняться, ведомство запрашивает при необходимости дополнительные справки, акты. При изменениях в законодательстве список пересматривается муниципальными органами. Конкретный перечень нужно уточнять у юриста или в администрации перед тем, как начать сбор справок и ходатайств. Форму ходатайства можно получить в органах власти. В заявление включаются следующие данные:

1. Кадастровый номер участка.
2. Действующая и желаемая категория.
3. Обоснование причин перевода.
4. Контактные данные собственника участка.

По результатам рассмотрения органы власти составляют соответствующий акт. При подаче неполного пакета документов или ошибок в содержании, несоответствии справок законодательству, в рассмотрении документов могут отказать.

Какие земли могут быть переведены в ИЖС

Согласно действующему законодательству, в ИЖС переводятся сельхоз участки, предназначенные для угодий, огородничества, садоводства и другие. Проверяется, чтобы участки соответствовали условиям, установленным для перевода, не было противоречий на уровне законодательства.

Если переводится участок, состоящий в СНТ и находящийся вне населённых пунктов, требуется предварительно получить согласие на проведение процедуры перевода.

Сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС

Процедура смены категории участка в компании «Недкадастр» стоит 100 000 рублей. В услугу входит полное сопровождение юриста, взаимодействие с органами власти с минимальным участием собственника, разработка и сбор документов. Если заказчик уже получил отказ, попробуем подать документы заново. Оказываем комплексные услуги по переводу участка из сельхоз в ИЖС.

При необходимости берём на себя процедуру межевания участка. Подготавливаем пакет документов для перевода. Заполняем ходатайство, получаем заключение экспертизы, оформляем участок в Росреестре. Участвуем в публичных слушаниях.

Какие могут быть основания для отказа

Основания для отказа установлены законом. Органы власти не могут вынести отрицательное решение без обоснованной причины. Иногда неодобрение обосновано отсутствием заключения экспертизы, которая устанавливает уровень негативного воздействия на окружающую среду.

Отказ оспаривается в судебном порядке, если на то есть основания. На заседании тоже нужна правовая поддержка юриста, который сформирует требования к суду. При приведении веских аргументов для перевода участка в другую категорию суд может удовлетворить просьбы собственника и постановить провести смену целевого назначения.

Образец искового заявления о переводе участка сельхозназначения в ИЖС

Образец иска, предоставленный на фото, содержит примерные формулировки для заполнения. Юристы расписывают исковые требования и содержание заявления в соответствии с законодательными нормами, что позволяет суду учесть все нюансы при рассмотрении дела. Перед подготовкой иска нужно определить, на какие статьи ЗК РФ будет ссылаться собственник участка.

К иску дополнительно прикладываются справки и акты, подтверждающие позицию истца и имеющие отношение к анализируемому вопросу. В обязательном порядке предоставляется копия отказа администрации.

Судебная практика по переводу сельхоз земель в земли ИЖС

Пример из судебной практики. В суд был направлен иск о признании незаконным решения администрации в смене ВРИ садового участка на ИЖС. Собственник участка обратился в администрацию с ходатайством о смене вида разрешённого использования земли СНТ. По истечении месяца владелец получил отказ. Органы власти на судебном заседании обозначили позицию: участок относится к землям сельхозназначения, требуется смена категории, в связи с чем вынесли отказ. Собственник участка обратился к юристу за представительством интересов на заседании. Суд провёл проверку — участок хоть и считается садовым, но расположен в пределах населённых пунктов, ограничений нет. Земля числится в единоличной собственности. По результатам рассмотрения дела суд пришёл к выводу, что исковые требования истца можно удовлетворить в полном объёме.

Отрицательный исход. В практике юристов был случай судебного разбирательства по вопросу отказа администрации в переводе участка. В суд было направлено исковое заявление от собственника участка с просьбой оспорить отрицательное решение администрации в смене категории.

Желание перевести землю владелец объяснил тем, что участок сельхозугодий находится в непосредственной близости к населённым пунктам. Планируется строительство дома, которое невозможно из-за принадлежности участка к сельхозугодьям. Подав документы в администрацию, получил отказ из-за несоответствия целевого назначения участка документам планирования территории.

Суд, рассмотрев обстоятельства, проанализировав предоставленные материалы, сделал запросы в ведомства. Было обнаружено, что после перевода участка снизится кадастровая стоимость на 45 %, поэтому смена категории нерентабельна. В связи с этим суд отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

Положительный исход. Ситуация у другого собственника была аналогична предыдущей. Только с разницей, что предварительно владелец консультировался с юристом и оценивал шансы на успех. Точно спрогнозировать результат невозможно, но после консультации у собственника остаётся представление, что будет с участком, стоит ли подавать в суд, какой исход может быть. Взвесив все за и против, заказчик заключил договор и поручил перевод участка юристу.

Результат. Сначала суд отказал собственнику в переводе участка, но владелец решил не останавливаться и захотел подать апелляцию в установленные законом сроки. Вторая инстанция отменила решение предыдущего суда и одобрило желание владельца перевести участок. Весомым плюсом стало предоставление отчёта об оценке и сравнения кадастровой и рыночной стоимости одного и того же участка, но в рамках разных категорий. После направления решения в Росреестр в ЕГРН были внесены соответствующие изменения, и выдана новая выписка.

Можно ли перевести участки сельхоз назначения в ИЖС, зависит от решения администрации и индивидуальных особенностей земли. Шансы на успех без юридического сопровождения малы. Органы власти не одобряют перевод из-за недостаточного обоснования необходимости процедуры, в ходе которой потребуется расширять поселения, менять генплан.

Юристы и кадастровые инженеры «Недкадастр» переведут участок из сельхоз назначения в ИЖС. Соберут документы и заполнят ходатайство, проверят правильность составления справок. Проведут экологическую экспертизу и выдадут заключение. Для получения подробной информации звоните по номеру, указанному на сайте.