Порядок раздела жилого дома блокированной застройки

После признания многоквартирного дома блокированным собственников интересует раздел жилого объекта на автономные секции. Такая услуга позволит выделить и оформить под каждым блоком часть земельного участка. Частная собственность обладает большим преимуществом, чем долевая, что поможет повысить рыночную стоимость строения. Так как на рынке спросом пользуется недвижимость, что отделена от других секций и общей земли. Дополнительным преимуществом становится то, что такие блоки разрешено приобрести в ипотеку, потому что на долевое владение это право не распространяется.

Чтобы оформить поделённые части, первоначально требуется определить, возможно ли это сделать технически. После чего нужно получить согласие от остальных владельцев. Если не достичь мирного соглашения, оформить выдел получится только в суде.

Когда технически возможен раздел блокированного дома

К юристам компании ГКИ «Недкадастр» часто обращаются собственники за разделом дома блокированной застройки. Однако не всегда владельцы учитывают характеристики, которым должен соответствовать объект перед планируемой процедурой. То есть первоначально нужно определить, возможно ли многоквартирный дом поделить технически:

1. Конструкция здания должна позволить произвести выдел так, чтоб сделать блоки отдельными и независимыми от остальных. При этом блокированная застройка не подразумевает разделение объекта на отдельно стоящие самостоятельные строения.
2. Важно, чтобы недвижимость соответствовала требованиям блочного типа здания. Например, для каждой секции нужно предусмотреть отдельные входы и выходы, автономные коммуникации (водоснабжение, электричество, отопление).
3. Планировка строения должна позволить выделить для каждого отсека жилые и вспомогательные помещения (комнаты, кухня, санузел).
4. Объект должен быть в исправном состоянии. То есть исключено наличие повреждённых конструкций или сведений об аварийной обстановке.
5. Проверяется, будут ли помещения после проведения процедуры соответствовать градостроительным, санитарным и противопожарным нормам.

Правообладатели не всегда могут правильно оценить параметры постройки перед делением, поэтому юристы рекомендуют запросить экспертизу блокированного дома. По результатам обследования эксперт определит, возможен ли раздел строения технически. Так как может возникнуть проблема, например, с отсутствием отдельного входа. В таких ситуациях сотрудник составляет рекомендации по реконструкции. После выполнения необходимых работ собственники смогут поделить блочный дом.

Минимальная площадь помещений для раздела дома блокированной застройки

В каждом регионе минимальные параметры помещений могут отличаться. Также разница возникает между капитальными объектами в городской и сельской местности. Как правило, площадь жилой комнаты должна составлять не меньше 8–10 м2. А для кухни не менее 6–8 кв. м. Чтобы определить, какие должны быть характеристики у комнат при разделе блокированного дома, рекомендуем обратиться в комитет архитектуры при местной администрации района.

Раздел дома блокированной застройки на блоки

При разделе на отдельные секции существует ряд правил, которых должен придерживаться собственник:

1. Получить согласие всех владельцев многоквартирного строения на выдел отдельных блоков.
2. Определить, будут ли отсеки после деления полностью автономными.
3. Установить границы земельного участка под домом и зарегистрировать в Росреестре. Если участок оформлен, но в Росреестре отсутствует информация о характеристиках площади, провести межевание.
4. Проверить соответствие назначения строения и ВРИ земли.

Наши юристы учли нюансы при разделе блочного дома и составили пошаговую инструкцию. Описанные этапы подойдут для оформления во внесудебном порядке.

Соглашение о разделе дома блокированной застройки

Как оформить раздел жилого домаОформление частей дома потребуется, если совершён раздел между наследниками или супругами. Также процедура проводится после признания строения блокированным и выхода...# Кадастровый инженер

Когда между владельцами достигнуто согласие о разделе, то разрешить вопрос можно без суда. В содержание вносятся реквизиты правообладателей долей, описание недвижимости: местоположение или адрес, количество этажей, площадь (указывается в отношении блока и участка под ним). Определяется размер долей каждого владельца, описание выделяемых частей, расходы при делении блочного дома. А также способы разрешения возможных споров. По завершении участники дела ставят свои подписи.

Перечень документов для раздела блочного дома

Далее собственникам требуется собрать список необходимых справок и Актов. Подготовить сведения можно самостоятельно (среди владельцев назначается уполномоченное лицо) или обратившись за юридической помощью. Часто список формируется для одновременного признания дома блокированным и деления на автономные секции. В комплект требуется приложить:

• Заявление по установленному образцу о разделе здания и прекращении долевого владения.
• Правоустанавливающие документы собственников на доли.
• Соглашение остальных правообладателей на раздел.
• Заключение по техническому обследованию постройки. В содержании указывается, что объект можно поделить на блоки.
• Технический план на здание и образуемые части.
• Межевой план на участок и отдельные доли под секциями.

Подготовленный перечень передаётся на рассмотрение в Росреестр. В течение 5–7 рабочих дней регистрационная служба принимает решение о внесении изменений, если нареканий не выявлено. В противном случае предоставляет уведомление об отказе с указанием мотивированной причины, например, обнаружено наличие общедомового помещения. Только при исправлении несоответствий владельцы смогут возобновить оформление.

Технический план на раздел дома блокированной застройки

Важным документом при разделе блокированной застройки становится техплан. Подготовить документацию помогают кадастровые инженеры. В состав включается информация о выполненных замерах и расчётах, характеристиках капитального здания и отдельных частях. А также заключение кадастрового инженера, где фиксируется обоснование о неразрывной технологической или физической связи между входящими в состав блоками. Дополнительно прикладывается схема дома и приложения.

Раздел дома блокированной застройки вместе с участком

Собственники при разделе блокированного дома рассматривают возможность выдела участка из долевого владения. Это, как правило, относится к площади, что расположена под секцией. Первоначально потребуется определить возможность дополнительного разделения земли. То есть будет ли образованная площадь соответствовать нормам ПЗЗ района. Например, по Москве и Московской области нельзя выделить менее 4 или 6 соток. В некоторых случаях владельцы не могут позволить раздел земельного участка под блочными домами. Например, если исходные параметры составляют 7 соток, а здание делится между 2 или 3 собственниками. Также требуется определить, будет ли соответствовать ВРИ земли назначению строения. Рекомендуем соблюдать следующий порядок действий:

1. Обратиться к кадастровому инженеру за консультацией.
2. Заказать межевание по делению земельного участка под блочным домом.
3. Подписать соглашение и указать, что владельцы не возражают против установленных параметров долей.
4. Передать сведения вместе с заявлением в регистрационную службу.

Если земля не соответствует правилам землепользования и застройки, рекомендуем выполнить прирезку или перераспределение. Проверить исходные характеристики площади и способ увеличения тоже поможет кадастровый инженер.

Владельцы также часто сталкиваются с тем, что земля не образована под строением. В этом случае первоначально регистрируется право на отсеки при разделе дома и выход из общедолевой собственности. Далее формируется схема расположения объекта и передаётся на согласование в администрацию. После того как представители одобрили сведения, на основании выданного разрешения, формируется межевой план и выполняется регистрация земли под каждым отсеком. Чтобы подробнее узнать о разделе участка под блоками, переходите по ссылке.

Раздел дома блокированной застройки через суд

На практике юристов возникают ситуации, когда правообладатели не могут достичь согласия при разделе застройки. Например, один из владельцев против выдела доли или, наоборот, только один из собственников желает обозначить свои права на блок, пока остальные возражают. Также причиной обращения в суд становятся ситуации, когда Росреестр отказывает в регистрации прав на автономные секции. Каждый из случаев требует тщательного рассмотрения и правильной подготовки иска при обращении в судебный орган.

Иск о разделе блокированной застройки

Правильно составленный иск поможет увеличить шансы на выигрыш дела. Рекомендуем быть внимательными: в общедоступных источниках образцы искового заявления представлены только как примеры. Чтобы грамотно составить пункты и указать требования, обратитесь к юристу, который проверит нюансы конкретно в вашей ситуации. Содержание должно включать:

• Наименование судебного органа.
• Информацию об истце: Ф.И.О., адрес регистрации и проживания, контакты (телефон, почта).
• Сведения об ответчике: Ф.И.О. или наименование (когда привлекается Росреестр), адрес местонахождения, телефон, почта, факс (при наличии). Также в отношении юридических лиц, фиксируется ОГРН, ИНН.
• Параметры блокированного дома (площадь, этажность, высота).
• Характеристики земельного участка, если с одновременным разделом здания планируется выдел земли под блоками.

Далее фиксируются требования истца по вопросу деления капитального строения:

Каждое требование юрист подкрепляет ссылками на нормативные Акты. А также прикладывает доказательства о возможности деления блочного дома, например, техплан или техническое заключение эксперта. Если в отношении здания не выполнялась строительная экспертиза, суд предписывает независимое обследование.

Назначение независимой экспертизы при разделе блокированного дома

В большинстве случаев при разделе блокированной застройки судом назначается независимая строительная экспертиза, на основании которой будет определена возможность выдела. А также соответствие характеристик объекта установленным нормам. Первоначально эксперт проверяет исходную документацию на здание и материалы дела (анализирует причины возникновения спора). Далее приступает к обследованию блочной застройки: выезжает на местность, оценивает состояние конструкций, инженерных сетей. Выявляет, возможно ли автономное использование секций.

Проверяет планировку дома и отдельных блоков, определяет минимальные допустимые размеры отсеков. Чтобы при разделе недвижимость соответствовала санитарным нормам, учитывается площадь комнат и вспомогательных помещений с расчётом на одну семью. Также оценивается возможность выдела участка и его предельные размеры. По завершении на основании выполненного обследования формируется технический отчёт. Эксперт вносит в заключение использованные материалы и расчёты, после чего передаёт результаты на рассмотрение в суд.

Оформление раздела дома блокированной застройки в Росреестре

После успешного урегулирования вопроса во внесудебном или судебном порядке следующим шагом становится регистрация прав на образованные блоки. Для этого составляется заявление по установленному образцу с просьбой прекратить общедолевую собственность и оформить права на секции. К заявке прикладываются:

• Правоустанавливающие документы на здание и отдельные части.
• Технический и межевой планы (последний требуется, если с одновременным делением дома произошёл выдел участка).
• Соглашение владельцев или постановление суда на раздел строения.

На основании последних документов Росреестр выполняет регистрацию и постановку на кадастровый учёт отдельных блоков. Каждой секции будет присвоен индивидуальный кадастровый номер. В течение 7 рабочих дней сведения вносятся в базу. После чего правообладатели получают выписку ЕГРН.

Группа кадастровых инженеров предоставляет услуги по разделу домов блокированной застройки. Подготавливает перечень необходимых документов для разрешения вопроса в досудебном или судебном порядке. Взаимодействует с государственными ведомствами на основании доверенности. По завершении регистрирует блоки за собственниками в Росреестре. Если остались вопросы, пишите на форум или звоните по телефону 8 (495) 409-41-51.