Как признать жилой дом блокированной застройкой

Раньше владельцы многоквартирных или индивидуальных домов могли признать объекты блокированными и определить юридический статус недвижимости только в судебном порядке. Теперь собственникам доступна возможность переводить капитальные здания в блочные и без суда. По Жилищному и Градостроительному кодексу чётко определено понятие для таких построек.

Владельцы могут признать здание блокированным и зарегистрировать сведения в Росреестре. Процедура позволит выйти из общедолевой собственности и оформить право только на свою квартиру. На практике собственники, что признали дом блочным, получили возможность:

• Участвовать в газификации.
• Снизить расходы на коммунальные услуги.
• Привести в порядок документацию перед тем, как распорядиться недвижимостью (продать, подарить или оформить в аренду). Покупателей и других заинтересованных лиц привлекают больше обособленные автономные объекты.

Раньше такие строения считались многоквартирными (МКД), а участки под ними – придомовой территорией, которую нельзя оформить в собственность. При переводе в новый статус владельцы квартир получают право на оформление участка под блоком, что позволит распоряжаться землёй в индивидуальном порядке. Учтите, что способ предусмотрен для малоэтажной застройки.

Порядок признания дома блокированной застройкой

В отличие от других типов зданий блокированные не характеризуются наличием общих помещений (коридор, чердак, лестничный пролёт). А каждый собственник может отдельно зарегистрировать право на блок (секцию) и землю под ним. При переводе в категорию блочного нужно учитывать, чтобы недвижимость соответствовала установленным характеристикам:

1. Представляет собой жилой объект, в котором предусмотрены комнаты для проживания и помещения вспомогательного типа.
2. Параметры не противоречат характеристикам ИЖС. То есть этажность не превышает 3 (20 метров).
3. Сблокирован с другими секциями, обладает смежными стенами и не может быть разделён на самостоятельные строения.
4. Количество блоков внутри не больше 10.
5. Обладает отдельными входами и автономными инженерными сетями (водоснабжение, газ).

Порядок оформления зависит от особенностей конкретного здания:

Обратите внимание! Чтобы выполнить перевод дома в блочный, требуется заручиться согласием остальных владельцев. В противном случае разрешить вопрос получится только в судебном порядке.

Признание дома блокированным без суда

Рекомендуем первоначально обратиться за консультацией к кадастровому инженеру, предоставьте для проверки технические планы и выписки ЕГРН на объекты. Если такие документы отсутствуют, сотрудник поможет их запросить или оформит новые. По подготовленным сведениям получится определить, соответствуют ли параметры здания свойствам блочного. Когда характеристики противоречат установленным требованиям, то кадастровый инженер подготавливает рекомендации по реконструкции. Изменения в планировке помогут привести недвижимость в соответствие принятым условиям.

Если же все параметры подходят, то требуется организовать общее собрание собственников. По результатам кворума назначается уполномоченное лицо, которое будет представлять интересы остальных владельцев при регистрации нового статуса.

Документы для признания дома блокированной застройкой

Чтобы зарегистрировать новые сведения, требуется подготовить комплект документов. Составить перечень может уполномоченное лицо. Также наши кадастровые инженеры предоставляют услуги по оформлению блокированных домов, к перечню прикладывают:

• Копию правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о наследовании или договор купли-продажи).
• Заверенную доверенность, если обращается представитель.
• Технический план на всё здание и на отдельные квартиры (секции).
• Межевой план на участок, если с одновременным переводом планируется раздел земли под блоками.

Регистрация жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ в 2025«Дачную амнистию» продлили до 1 марта 2031 года. Регистрация и постановка на кадастровый учёт домов ИЖС выполняется на основании техплана.# Кадастровые работы

На основании этих материалов выполняются следующие этапы регистрации. Если представлены не все сведения, юристы компании ГКИ «Недкадастр» оформляют недостающие справки.

Согласие собственников на признание дома блокированным

В обязательном порядке к перечню сведений прикладываются результаты собрания жильцов, а именно, согласие собственников квартир на перевод дома в блочную застройку. Без этого документа не получится оформить смену статуса здания. Как правило, владельцы должны быть оповещены за 10 дней до организации собрания. В сообщении фиксируется: имя и фамилия инициатора, дата и время сборов. Также определяется повестка дня и форма собрания. Кворум может проходить очно, что предполагает присутствие заинтересованных лиц для совместного решения. Заочная – в формате опроса. А очно-заочная представляет смешанный тип. По результатам также назначается уполномоченное за представительство лицо. Решение принимается большинством голосов или ⅔ от общего количества участников.

Возникают случаи, когда строение признано многоквартирным, но состоит из 2 квартир. В этой ситуации при отказе второго владельца разрешить ситуацию получится только в суде.

Внесение сведений в Росреестр после перевода статуса дома

Учтите, что смена статуса не носит обязательный характер. В зависимости от причин владельцы самостоятельно принимают решение о признании строения блокированной застройкой. После изменений обратиться в Росреестр может уполномоченное лицо или представитель от юридической компании. При этом в ведомство передаётся заявление о переводе статуса от лица всех правообладателей недвижимости. Техпланы на помещения и постройку.

Далее представители рассматривают материалы и не позднее 5–7 рабочих дней вносят информацию в базу. Обратите внимание, что при наличии ошибок в документах или отсутствии необходимых справок, приходит отказ. Также такой ответ поступает, если в техплане обнаружены незаконные изменения.

Признание дома блокированным в судебном порядке

Оформление в судебном порядке требуется, если кто-то из владельцев выразил возражение по вопросу смены статуса здания. Или не согласен на проведение реконструкции объекта, что поможет сделать квартиры автономными.

Выходом из такой ситуации становится передача иска в суд. Первоначально рекомендуем проконсультироваться с юристом, который проверит целесообразность обращения в судебном порядке. А также определит возможные риски и траты в процессе разбирательств.

Иск в суд о признании дома блокированным

От правильно оформленного иска зависит успех дела. Юристы компании ГКИ «Недкадастр» подготавливают иск и помогают грамотно сформировать требования со ссылками на нормативные Акты. Содержание включает:

1. Наименование городского суда.
2. Ф.И.О. заявителя (собственника квартиры) и контактную информацию (адрес, телефон, электронная почта).
3. Ф.И.О. представителя истца (контакты, адрес) и сведения с учётом ст. 48 Гражданского процессуального кодекса.
4. Ответчик: Ф.И.О., адрес, дата и место рождения. Если выступает юридическая организация, то указывается наименование компании. Как правило, в качестве второй стороны привлекается Росреестр (при неправомерном отказе), администрация или владелец квартиры в общем доме.

Далее вносится описание недвижимости, например, количество блоков и соответствие характеристикам, на основании которых разрешено оформить смену статуса. То есть изолированы ли друг от друга помещения, есть ли у каждой секции отдельный вход и выход, коммуникации и обособленные земельные участки.

Исковые требования о признании дома блокированной застройкой

В обязательном порядке включаются требования истца, например:

• Прекратить право общедолевой собственности на объект (вносится адрес и кадастровый номер недвижимости).
• Разделить жилой или многоквартирный дом на блоки (например, на 6 секций).
• Признать право собственности заинтересованных лиц на обособленные блоки. При необходимости вносится требование о разделе участка под секциями и признание прав на выделенные земли.

По завершении к иску прикладывается перечень справок и Актов. Например, сведения, на основании которых сформированы требования: выписки ЕГРН, правоустанавливающие документы, техпланы. Также прикладывается квитанция об уплате госпошлины и заключение о технической возможности разделить постройку на секции.

Если не представлен последний документ о том, что объект соответствует параметрам блочного, суд назначает проведение технической экспертизы. На основании обследования будет принято решение о возможности признания здания блокированной застройки.

После составления заявления ставится подпись истца, затем иск направляется по месту нахождения суда.

Экспертиза для перевода статуса дома в блокированный

Если собственники не уверены в том, что секции автономные, то запрашивается проведение экспертизы для признания дома блокированным. Также заключение этого обследования подготавливается по решению суда, если у одной из сторон нет достаточных оснований для перевода статуса недвижимости. Запросите проверку здания в компании ГКИ «Недкадастр». Наши кадастровые инженеры заключают договор на выполнение услуг и составляют техническое задание. В последнем документе указывается план и порядок проведения работ. А также дата и время выезда на местность.

При обследовании недвижимости сотрудник определяет, автономны ли квартиры. Если помещения разных владельцев не обладают отдельными инженерными коммуникациями или входами, то формируются рекомендации. По представленным предложениям правообладатели смогут выполнить реконструкцию и привести строение в соответствие требованиям. Также эксперт проверит целесообразность изменения планировки, например, некоторые виды работ влекут крупные финансовые затраты. По завершении подготавливает заключение, на основании которого суд принимает решение об удовлетворении просьбы истца или отказе.

Вопросы эксперту по признанию дома блокированным и разделу на автономные блоки

Если экспертиза назначается судом, то стороны могут предложить на выбор организацию, что предоставляет услуги по проведению независимого обследования строения. Также судом и участниками обозначаются вопросы для эксперта:

Также можно уточнить, есть ли ограничения по участку. Например, если раньше строение считалось многоквартирным, то могло быть зарегистрировано на земле вместе с другими МКД. В этом случае перед делением площади на секции первоначально нужно разделить общий участок между многоквартирными домами.

Постановление суда о переводе дома в блокированный

После рассмотрения доказательств сторон и проведения экспертизы дома суд принимает решение: об удовлетворении иска или об отказе. При принятии положительного ответа на основании постановления собственники могут обратиться в Росреестр для оформления прав на блоки.

После внесения информации в регистрационную службу, имущество приобретает новый статус, а квартиры становятся автономными секциями. Чтобы проверить эту информацию, запросите выписку ЕГРН, где будут отображены актуальные характеристики объекта.

Возникновение проблем при переводе статуса дома в блочный

На практике возникают ситуации, когда собственники сталкиваются с возражениями не со стороны Росреестра, администрации или других владельцев. А от ресурсоснабжающих организаций (РСО).

Ситуация: К нашим юристам обратились собственники многоквартирного дома, которые планировали перевести объект под блокированную застройку. Правообладатели капитального строения не были против изменений. Все характеристики соответствовали нужным параметрам, кроме одного: чтобы секции считались отдельными, требовалось подвести инженерные сети к каждому блоку. Но представители РСО отказывали из-за того, что у помещений не было индивидуальных адресов.

Присвоить адреса можно было только после признания строения блочным, регистрации в Росреестре и постановки на государственный учёт. Это было невозможно, так как объект не автономный.

Решение: Наши юристы составили исковое заявление, где ответчиком вызывалась ресурсоснабжающая организация. Суд одобрил требования истцов и в соответствии с принятым постановлением РСО выдало распоряжение о подключении инженерных сетей к каждому блоку отдельно.

Сроки перевода дома в блокированный

Оформление технического плана – 2 недели или в ускоренном сроке: 3 рабочих дня.

Межевой план на участок (если с признанием блокированного дома планируется одновременный раздел земли под секциями) – от 10 рабочих дней. Также представлен ускоренный способ оформления: 3–5 дня. Обратите внимание, сроки указываются только в отношении подготовки этого документа.

Регистрация в Росреестре – от 5 до 7 рабочих дней.

Техническая экспертиза о признании дома блокированным – до 20 дней.

Судебные разбирательства – занимают от одного месяца, каждая ситуация рассматривается в индивидуальном порядке, в некоторых случаях сроки могут быть увеличены. Вступление в силу решения занимает 1 месяц (с учётом апелляционного обжалования).

Группа кадастровых инженеров помогает собственникам признать жилые или многоквартирные дома блокированной застройкой. Определяем, будут ли помещения соответствовать нужным характеристикам. При необходимости составляем рекомендации, согласно которым объект можно реконструировать и продолжить смену статуса. Представляем интересы владельцев в государственных организациях (администрация, суд, Росреестр). Работаем по Москве и Московской области. Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию, пишите на форум или звоните по телефону, указанному в шапке сайта.