В каких случаях нужна строительно-техническая экспертиза жилого дома

Согласно статистическим данным Росстат, объём жилищного строительства вырос на 9,5 %. В эксплуатацию введено 53,4 млн жилых объектов, в прошлом году цифра была ниже на 1,3 млн. В связи с ростом, в 2025 году актуальна строительно-техническая экспертиза.

Заключение экспертизы нужно при возникновении строительных споров, разделе объекта недвижимости на автономные блоки, при проведении реконструкции. Результаты также запрашивают суды.

Из-за роста мошенничества с недвижимостью покупатели требуют от продавцов доказательств, что предмет сделки не имеет дефектов, и не находится в аварийном состоянии.

Особенности проведения технической экспертизы

Юристы ответили собственникам, как делается строительная экспертиза, кому понадобится, и поделились информацией об основных этапах работ.

Кроме основных целей, проведение обследования капитальных объектов также потребуется для:

1. Решения спорных вопросов.
2. Судебного рассмотрения дела.
3. Оценки ущерба после пожаров, наводнений, чрезвычайных ситуаций.
4. Составления акта приёмки работ.
5. Осуществления контроля на каждом этапе строительства.
6. Узаконивания самовольной постройки и признания права собственности.

В ходе экспертизы даётся ответ, можно ли строить ОКС на конкретном участке земли. Эксперт подтверждает и согласовывает использование тех или иных строительных материалов. Обследование дома проводится как государственными организациями, так и частными компаниями. Негосударственная экспертиза инициируется собственниками объектов или судом. Выполнять её может только эксперт с соответствующей аккредитацией.

По завершении исследования выдаётся заключение, в котором указывается список дефектов и неточностей, выявленных при осмотре. Если в конструкциях дома не обнаружено нарушений, дополнительно проверяется проектная документация. Застройщик в ходе строительства мог допустить погрешность в измерениях, что повлекло за собой расхождение реальных и документальных сведений. Доводы, приведённые в итоговом отчёте, подтверждаются фотографиями объекта, выводами и результатами измерений.

Основные этапы. Экспертиза проводится в 2 этапа. Сначала проверяется предоставленная документация на дом, определяются цели экспертизы, ставятся задачи. Уточняются вопросы, на которые эксперт должен дать ответ в заключении.

На следующем этапе выполняется визуальное обследование дома, делаются измерения. Эксперт действует в соответствии с положениями закона, методическими рекомендациями по проведению исследования ОКС. Осмотр проводится внутри и снаружи объекта недвижимости. Стоит отметить, что внутреннюю проверку осуществить легче. А конструкции снаружи анализируются только при определённых погодных условиях и высокой степени освещения. Если выявляются дефекты, эксперт делает фотосъёмку. В перечень работ также входит:

• Разработка поэтажных планов;
• Вскрытие железобетонных конструкций (если есть необходимость);
• Отбор проб грунта;
• Ультразвуковое обследование;
• Взятие лабораторных проб из металла и исследование;
• Расчёт нагрузок на фундамент.

В готовый отчёт эксперт включает рекомендации по устранению выявленных нарушений. Также приводит полное описание объекта и определяет его состояние.

Обследование объекта после реконструкции

Отмена разрешения на строительство частных домовВ 2018 году отменили разрешение на строительство для частных домов. После отмены вступил в силу Закон РФ № 340, где были откорректированы положения...# Кадастровые работы

Обратиться за строительно-технической экспертизой после реконструкции можно при наличии веских оснований. Например, если нужно доказать, что дом построен с нарушениями, есть сомнения в качестве проведённых работ.

Эксперт смотрит, нанесён ли ущерб дому в результате переустройства, не пострадали ли конструктивные элементы, нет ли риска обрушения или трещин. Обращает внимание на состояние коммуникаций: если дальнейшая эксплуатация невозможна или угрожает жизнедеятельности проживающих в доме лиц, указывает на необходимость замены труб или газового оборудования. Одновременно с этим решаются задачи:

1. Делается проверка соответствия реконструкции стандартам СНиП и ГОСТ.
2. Определяется степень прочности фундамента и несущих стен. Это делается в лаборатории с использованием метода неразрушающего контроля.
3. Рассчитывается рыночная стоимость дома до и после реконструкции.
4. Выявляются факторы риска возникновения аварийных ситуаций.

Если разрешение на реконструкцию не было получено предварительно, узаконивание проводится через суд. В перечень документов включается заключение эксперта. Проверяется фундамент, перекрытия, кровля, несущие стены, инженерные сети. Эксперт выносит окончательное решение: безопасна проведённая реконструкция для эксплуатации дома или нет. Документ учитывается судом при вынесении решения.

Экспертная проверка при разделе дома

Для раздела дома на отдельные блоки или выдела доли нужно удостовериться, что объект недвижимости безопасен для проживания. Иначе, когда выяснится, что в одной из частей дома есть нарушения, возникнут судебные разбирательства.

При делении объекта делается осмотр грунта, берутся пробы для получения информации об изменениях почвы. Это особенно актуально, если перед разделом будет выполняться реконструкция или углубление подвальных помещений. Если обнаружатся трещины на стенах или фундаменте дома, может произойти усадка объекта. Стоимость такого дома снижается, и это влияет на расчёт цены за долю (если собственник хочет выделить свою часть и имущества и продать).

Анализируется состояние кровли. При обнаружении плесени, трещин, сырости, проблем с вентиляцией можно установить факт — крыша пострадает от погодных условий. Будут протечки, промерзания. Эксперты установят причину дефектов и объяснят, как их можно исправить.

Разделы домов часто проводятся через суд, где сразу запрашиваются результаты экспертизы. Лучше позаботиться заранее о проверке объекта недвижимости и устранении несоответствий, чем потом затягивать судебный процесс.

Кроме кровли и фундамента, для раздела оцениваются несущие конструкции. У собственников автономных блоков — общая стена. Как показывает практика, из-за наличия единой перегородки возникают споры. Важно понимать, что ни один из владельцев не должен предпринимать действия, которые могут нанести ущерб всему дому. При экспертной проверке делается детальное обследование, определяется устойчивость общих конструкций.

Лучше делать инструментальное исследование ОКС. Для частного дома можно провести визуальный осмотр, определить технические характеристики объекта, сделать замеры. Что касается домов блокированной застройки, обследовать нужно детальнее — со взятием лабораторных проб, анализом конструкций, оценки состояния строения и каждого блока по отдельности. В работу эксперта входит: осмотр, обследование, разработка результатов, проверка стройматериалов, расчёт нагрузок. При разделе учитывайте, что делить нужно также и участок под домом блокированной застройки.

Проверка конструкций многоквартирного дома

Экспертиза МКД делается спустя 2 года после ввода здания в эксплуатацию. За этот период станут заметны имеющиеся дефекты. После первичной строительно-технической экспертизы обследование делают уже раз в 10 лет. При непосредственной близости многоквартирного дома к станциям метро, обследование делают раз в 5 лет.

Если же выявляется трещина или искривление конструкций, обращаться за экспертной проверкой нужно незамедлительно. Нужно подать запрос в профильную организацию или компанию, специализирующуюся на экспертизах. Кадастровые инженеры и юристы «Недкадастр» могут помочь. Если вам нужно разделить участок под многоэтажным домом, читайте тут.

Составляется акт экспертизы МКД. В разработке документа участвуют представители УК или ТСЖ. В акт вносят подробные сведения об объекте, пишут параметры. Фиксируют данные об итоговом состоянии на момент осмотра.

Акт заверяется заинтересованными должностными лицами, записываются возражения по результатам проверки (если такие есть). Документ становится основанием для формирования проектной и сметной документации дома и начала ремонта. Указываются варианты исправления нарушений. В результате составляется акт о пригодности или непригодности дальнейшей эксплуатации дома.

Объём экспертных работ для МКД зависит от этажности дома, площади и других факторов. К внеплановым работам можно отнести затопления подвала, наличие трещин в стенах и квартирах, провалы грунта возле дома, выпадение плит. В таком случае проводится полноценная техническая экспертиза с определением причин нарушений. Возможно, понадобится разработка проекта усиления несущих конструкций.

Инициировать проведение работ может собственник объекта, управляющая компания, государственные организации при проведении плановых проверок. При необходимости установить требование пройти экспертизу может суд.

Экспертное исследование объекта перед покупкой

Перед покупкой дома и при проведении сделок с недвижимостью делать экспертизу нужно обязательно, чтоб не приобрести объект, находящийся в аварийном состоянии. При беглом осмотре не всегда видны нарушения, на что и рассчитывают недобросовестные продавцы.

При экспертизе перед покупкой дома выявляются:

1. Неверные архитектурные расчёты. Например, покупатель не может заранее знать, что в доме будет высокая стоимость коммунальных платежей из-за отопления больших комнат. Экспертиза определит даже такие нюансы.
2. Поверхностный ремонт с целью скрыть нарушения. Осмотр позволит быстро обнаружить серьёзные расхождения и перекосы.
3. Не внушающая доверия сантехника, которая впоследствии может привести к затоплению объекта.
4. Повышенная сырость и влажность в доме.

Даже если дом будет приобретён, результаты экспертизы помогут снизить стоимость объекта. С учётом ремонта и устранения несоответствий продавец сделает скидку. При выданном положительном заключении покупатель убедится, что новый объект недвижимости отвечает необходимым нормам и правилам.

Осмотр дома для суда

Если застройщик при размещении объекта не соблюдал нормы и правила, можно обратиться в суд для возмещения компенсации или устранения недостатков за его счёт. В таком случае строительная экспертиза становится судебной. На основании результатов, полученных от эксперта, мнений и доказательств сторон, суд вынесет решение.

Для начала проверки дома подаётся ходатайство от истца или ответчика. Независимый эксперт проверит документы, проанализирует, правильно ли сделаны расчёты в сметной документации, убедится в том, что проект разработан верно.

При обследовании дома проверяется соответствие объёма строительных работ, контролируется качество, оценивается размер ущерба. Дополнительно анализируются предыдущие экспертизы — возможно, предыдущий исследователь допустил ошибку или намеренно подделал заключение в пользу одной из сторон.

После окончания работ в суд предоставляется отчёт, содержащий в себе сведения об эксперте, объекте недвижимости. В заключение добавляются выводы, расчёты, графические материалы, чертежи, схемы.

Нужно ли делать строительную экспертизу фундамента

Можно обратиться за экспертизой отдельных элементов, а не дома в целом. Чаще проверке подвергается фундамент. Собственник хочет удостовериться, что основание объекта выдерживает нагрузки, проверить прочность конструкции, проанализировать, на том ли месте расположен фундамент и отвечает ли он градостроительным требованиям и проекту.

Строительная экспертиза фундамента актуальна перед покупкой дома, строительством или реконструкции, при появлении трещин. Перед сделкой основу дома проверяют во избежание негативных последствий после приобретения объекта.

Перед реконструкцией также важно знать несущие способности фундамента и убедиться в отсутствии деформаций. Если трещины или дефекты в доме уже появились, проверку фундамента нужно делать безотлагательно во избежание полного разрушения объекта.

Перед строительством на стадии нулевого цикла фундамент также обследуется. Делается это для перехода на следующий этап работ. Важно удостовериться, что основание выдерживает требуемые нагрузки.

Дополнительные факторы при проверке: уровень соответствия проекту, качество материалов, наличие или отсутствие коррозий. При перекосе стен роют яму для оценки состояния фундамента, если по каким-либо причинам это невозможно, используется радиолокационный прибор. Основа дома проверяется на прочность, результаты отражаются в компьютерной программе и распечатываются.

К кому обратиться за проведением строительной экспертизы

При выборе организации собственнику нужно обратить внимание на имеющиеся лицензии, опыт работы, квалификации, участие в СРО.

Важно, чтоб эксперт был независимым — тогда выданное заключение может быть использовано в суде и включено в доказательную базу. Заказать проведение строительной экспертизы можно у кадастровых инженеров «Недкадастр». Для этого нужно позвонить в компанию или оставить номер на сайте для обратного звонка. После консультации определяется дата выезда эксперта, составляется техзадание. Заключается договор. Сумма не меняется, заказчик платит ровно столько, сколько указано в договоре. После завершения экспертных работ на руки выдаётся заключение и отчёт или документы направляются на рассмотрение в суд.

Юристы и кадастровые инженеры «Недкадастр» делают строительно-техническую экспертизу дома для разных целей. Выдают заключение. Сопровождают при строительных спорах в суде и помогают выиграть процесс. Контролируют ход строительных работ, выявляют нарушения. Звоните для получения подробной информации.