В 2018 году отменили разрешение на строительство для частных домов. После отмены вступил в силу Закон РФ № 340, где были откорректированы положения Градостроительного кодекса и сопутствующих законодательных актов.
В ГКИ «Недкадастр» пояснили, что отныне частным застройщикам не требуется разрешение администрации на строительство или реконструкцию жилых домов. Достаточно лишь направить в её адрес уведомление о предполагаемом строительстве на соответствующем бланке, утверждённом Приказом Минстроя РФ. Что же касается садовых домов, упрощённая процедура оформления по декларации и техплану ещё действует. Особо это важно для владельцев уже построенных дач и садовых домов. Тем же, кто лишь начинает строительство жилья, следует подать в местную администрацию соответствующее уведомление о его начале.
Основные изменения в оформлении строительства принятые законом
Поправки коснулись в первую очередь требований к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). Они с одной стороны направлены на упрощение индивидуального жилого строительства на землях населённых пунктов и садовых участков, а с другой, на предупреждение и устранение имеющих место нарушений в этой сфере.
Так, отныне законодательно вводятся ограничения на размеры возводимых жилых строений. Это могут быть отдельно стоящие дома до 3-х надземных этажей и не выше 20 м, которые представлены как единый объект недвижимости.Таким образом, исключая возможность постройки жилых домов с целью их дальнейшего деления на некоторое количество собственников, законодатель устраняет возможность строительства многоквартирных зданий под видом ИЖС или же таунхаусов, представляя их как дачи. В этом случае получалось, что одним участком в шесть соток могли сразу владеть несколько собственников. А это позволяло каждому из них требовать через суд выделения причитающейся им доли в натуре.
Положительно восприняли 340-й Закон члены садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ). Теперь каждый из них имеет право построить на своём участке жилой дом и, поселившись в нём, прописать свою семью. Или же, при наличии на участке дачного или садового домика, переоформить его в жилой. Это позволит ему платить за электроэнергию по новому тарифу. То есть, на 30% меньше, как предусмотрено для жилых домов, расположенных на земле СНТ.
Действия индивидуального застройщика до начала и по завершению строительства
Регистрация жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ в 2025
«Дачную амнистию» продлили до 1 марта 2031 года. Регистрация и постановка на кадастровый учёт домов ИЖС выполняется на основании техплана.Для владельца участка земли в населённом пункте или в СНТ, желающего построить новый жилой или садовый дом, начинать свои действия необходимо с подачи соответствующего уведомления в местную администрацию. При этом не требуется предоставление градостроительного плана и схемы земельного участка с будущим домом. Сотрудники уполномоченного подразделения администрации или органа самоуправления в течение рабочей недели осуществят проверку соответствия параметров будущего дома, указанных застройщиком в своём уведомлении, предусмотренным законодательством нормам. И при отсутствии каких-либо нарушений, отправят ему соответствующее уведомление о возможности строительства дома на указанном участке, которое считается действительным 10 лет. Это даёт право на начало строительных работ. Но застройщик может их начать и в случае, если такое ответное уведомления от администрации им не получено. Его неполучение равносильно тому, что будущее строительство согласовано.
Когда строительство завершено, застройщик обязан направить в уполномоченное подразделение местной администрации соответствующее уведомление по форме, установленной Минстроем. К нему прилагается технический план, уведомление о начале строительства, обратное уведомление уполномоченного органа о результатах проверки и декларация на дом. После чего местной администрацией или уполномоченным органом выполняется проверка возведённого дома на соответствие его градостроительным нормам. О чём составляется соответствующее уведомление. После эти документы и технический план направляются в Росреестр. Рассмотрев их, это учреждение ставит дом на кадастровый учёт и регистрирует право собственности.
Обременение на земельном участке
В некоторых случаях часть земельного участка, отведенного под ИЖС, может находиться под обременением. Это означает, что собственник ограничен в использовании этой части принадлежащей ему недвижимости. На часть участка накладывается обременение в случае расположения на нем линии электропередач, газопровода или водопровода. В результате строительство жилья в этой зоне запрещено. Также будет запрещена установка на обремененной части участка нежилых и хозяйственных построек, проведение любых земляных работ.
Что еще должен знать собственник участка с обременением — при необходимости проведения работ на территории, расположенной рядом с ЛЭП, придется все действия согласовывать с организацией, которая отвечает за обслуживание линии электропередач.
Чтобы не купить участок с обременением, необходимо не только внимательно изучить документы на него, но и провести личный осмотр территории. Любой установленный на ней столб, отрезок трубы должен вызвать вопросы у покупателя. В противном случае можно приобрести участок, частью которого владелец не сможет пользоваться или эксплуатация будет разрешена с ограничениями.
Согласование строительства жилых домов в охранных зонах
ГПЗУ позволяет выявить обременения на земельный участок, которые требуют обязательного согласования строительных работ. Кроме того, в некоторых случаях будет невозможно построить дом в выбранном месте из-за запрета строительства в охранных зонах.
Когда требуется согласование строительства:
- Зона аэропорта. Земельный участок, который примыкает к аэродрому, считается приаэродромной территорией. Здание, построенное в радиусе 30 км от аэродрома, будет считаться самовольно построенным объектом, если не было проведено согласование строительных работ. В результате стройка может быть заморожена, а построенное здание в дальнейшем не получится поставить на кадастровый учет или продать. Чтобы получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома на приаэродромной территории, необходимо согласование с Росавиацией.
- Зона расположения памятников культуры. Для строительства жилого здания на охраняемой территории нужно обратиться в Министерство культуры.
- Для строительства дома в водоохранной зоне — рядом с прудом, рекой, озером и другими водными объектами — нужно заручиться разрешением Росрыболовства.
- В Московской области строительство часто необходимо согласовывать с Роснедрами и получать заключение об отсутствии в недрах под участком полезных ископаемых.
Получение отказа по уведомлению о планируемом строительстве
Местной администрацией застройщику может быть направлено ответное уведомление о том, что параметры дома, указанные в его уведомлении о предстоящем строительстве, не соответствуют предусмотренным законодательством нормам. Или о том, что строительство дома на конкретном участке невозможно по техническим причинам (к примеру, над ним проходит высоковольтная электролиния), в силу отсутствия у застройщика прав на него или по иным причинам. В любом случае это означает запрет на строительство. Но, чтобы не попасть в затруднительную ситуацию, лучше изначально обратиться к помощи компетентных в этом вопросе лиц. Юристы ГКИ «Недкадастр» помогут найти выход из сложившейся ситуации и добиться положительного результата. Уведомление оформляют согласно требованиям и прикладывают полный пакет документов.
11 комментариев
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, на участке уже находится дом, мы хотим возвести новую постройку жилую, участок многоступенчатый и неудобен для строительства, соседи смежного участка не отступали по закону, дом старый. Можно ли как то сделать либо пристройку к дому либо как то посторожить без такого большого отступа.
Добрый день. Для узаконивания пристройки, что является реконструкцией дома необходимо получить из местной администрации уведомление о начале и об окончании реконструкции. Для зданий отступ от границ должен быть не менее 3 метров. Тоже самое необходимо и при новом строительстве дома. В случае уменьшения отступов администрация выдасть отказ в разрешении.
Если недостроенное здание в три этажа возводится с нарушением отступов предельно допустимых норм от межевой границы без согласия смежников и составляет 1 м На публичных слушаниях ему отказано на отклонении предельно допустимых норм, но он это недостроенное здание поставил на кадастровый учет. Как нам и куда обращаться чтобы исправить данную ситуацию.
Добрый день. Все возникающие споры по оформлению недвижимого имущества возможно решить в судебном прядке.
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста по поводу отступа от границы соседнего участка. На данный момент СНТ, но переводим в ИЖС в связи с ликвидацией СНТ. Ширина участка 10.6м, в связи с чем отступить я могу только 1-1,5 м. Согласно ст. 40 ГК РФ, допустимо отклонение от нормы, в случае, если з/у неправильной формы или неудобен в использовании. В п.5 ч3 правил землепользования и застройки тоже есть подобное, но все очень размыто, нет четких определений. Соседи не против, готовы подписать согласие, у них такой же участок и отступ от забора 30-40см. С другими соседями связаться нет возможности, их участка нет на кадастровой карте, дом не оформлен, стоит в 1,5м от границы. Как лучше поступить, чтобы не было проблем с регистрацией дома? Можно ли использовать поправки к закону от 3.98.18 об уведомительном порядке получения разрешения на строительство, или при сдаче дома могут быть проблемы? Спасибо большое.
Ирина, добрый день! Уведомительный порядок введенный в августе 2018 ни как не влияет на соблюдение необходимых отступов. Вам необходимо либо получать разрешение на отклонение от допустимых параметров при строительстве, либо договариваться с Администрацией о согласовании уведомления на основании согласия соседей.
Добрый день. Участок под ИЖС. 6 лет назад мы построили дом на ленточном фундаменте в 1,5 этажа. Сосед купил участок позже, видя что стоит наш дом (дача). Разрешение на строительство мы не оформляли, уведомление не подавали, а зарегистрировали дом по дачной амнистии. В доме никто не прописан, мы живем в городе. От забора мы отступили 2,5 метра. Спустя 6 лет, этот сосед построил рядом с нашим домом свой, отступив от общего забора 5 метров. Вид двух стоящих домов рядом его не радует и он решил подать на нас в суд. Может ли суд вынести решение о сносе дома или что нам ждать от суда?
Павел, добрый день! Суд на сегодняшний день может вынести любое решение! Все зависит от правильной позиции сторон и наличия достаточных нарушений и их обоснованности в суде.
Я так и понял, придется с соседом еще "повоевать".
Микрорайон в котором я живу имеет 90 жилых домов с 50-х годов. Старые дома сносить не разрешает администрация города и строить на этом месте новые тоже! Ссылаясь на санитарную зону. Эта зона появилась в 90-е и без уведомления жителей. Как нам жить дальше?
Сергей, если это частный сектор, то принадлежат ли Вам дома по праву собственности? Если это частная собственность и дома расположены на земельном участке, который также принадлежит по праву собственности, то не совсем понятно по каким причинам администрация отказывает Вам в сносе домов. Есть официальный отказ местной администрации, всегда можно его обжаловать в судебном порядке.