События:
Вчера, 03:00 Выходцы из возведут более 100 000 кв. м. недвижимости в Лужниках
Судебная практика показала, что приобретение незарегистрированного дома большой риск для покупателя. Новый собственник рискует потерять средства и стать участником судебного спора. Кадастровые инженеры и юристы ГКИ «Недкадастр» рассказали, как совершать сделки, если дом не оформлен и почему лучше попросить продавца оформить дом перед подписанием договора.
У земельного участка и расположенного на нём дома, не может быть два разных собственника.
На кого оформлена земля, тот и регистрирует право собственности на капитальное строение. Незарегистрированные дома считаются самовольной постройкой. Оформить в собственность самострой гораздо сложнее, чем законно построить дом «с нуля». Легализация самостроев обычно проходит в судебном порядке. Назначается экспертиза, в ходе которой определяется безопасность постройки для проживания.
Для этого эксперт выезжает на объект и проверяет состояние объекта недвижимости. Анализу подвергаются конструктивные элементы строения, коммуникации, выявляется наличие дефектов, допущенных в ходе строительства. Экспертиза устанавливает, возможна ли эксплуатация объекта, пригоден ли он для проживания. Наши юристы рекомендуют попросить продавца сначала узаконить дом, а потом заключать сделку и регистрировать переход права собственности. При покупке участка с незарегистрированным домом разбираться с регистрацией придётся новому собственнику. Продавца привлечь не удастся, так как дом не фигурировал в документах купли-продажи. Если суд откажет в регистрации дома, придётся подвергать его сносу. За что будет нести финансовые расходы покупатель участка. Перед решением о приобретении участка с неоформленным строением рекомендуем учитывать эти риски.
Риски при покупке незарегистрированного дома
Весомым риском при приобретении незарегистрированного дома является невозможность поставить его на кадастровый учёт, так как он не был построен в соответствии с градостроительными нормами. Например, не соблюдено минимальное расстояние от забора, дороги, красной линии или охранной зоны. В этом случае большой процент судебных споров заканчивается решением о сносе постройки.
Остальной процент от таких сделок оспариваются. Причины разные: от принадлежности недвижимости к общему имуществу супругов до банкротства, при котором собственники бизнеса продажей имущества пытаются вывести объект из банкротной массы. Среди рисков:
- Нарушение закона, который запрещает продавать земельные участки без находящихся на нём строений и, как следствие, признание договора купли-продажи недействительным.
- После подписания соглашения происходит переход права собственности только на земельный участок, дом не будет являться предметом договора, что заставляет задуматься о прозрачности сделки.
- Получение жалобы на имя нового владельца от соседей из-за нарушений в строительстве дома.
После строительства собственники уверены, что дом находится в исходных границах земельного участка, и несоответствий быть не может.Ещё одно неприятное последствие — признание покупателя недобросовестным. В этом случае имущество изымается без компенсации. Чтобы избежать рисков, необходимо проверить имущества на возможные нарушения, зарегистрировать постройку и приобрести статус добросовестного приобретателя недвижимости.
Ответственность покупателя при покупке неоформленного дома
Покупатель при приобретении незарегистрированного дома берёт ответственность на себя. Все риски описанные могут оправдаться, а также добавятся новые, если не проверить продавца земельного участка. Юристы проверяют историю перехода права, межевой план и сведения, прописанные в расширенной выписке из ЕГРН.
Из-за незнания многие покупатели сталкиваются с откровенным мошенничеством и впоследствии остаются без денег и имущества. Становятся участниками споров с требованием изъять земельный участок из незаконного владения. При этом такой иск не предусматривает возврат денежных средств покупателю.
Снос не оформленных в собственность домов
Вероятность сноса неоформленных в собственность строений существенно напугала владельцев частных домов.
Причиной таких решительных действий стали изменения в правилах регистрации недвижимости и налоговые службы. Федеральный закон № 218-ФЗ обязывает регистрировать и ставить на кадастровый учёт все капитальные объекты. К ним относятся жилые и нежилые строения, дачные и садовые домики, а также гаражи и другие хозпостройки.
Если строение не зарегистрировано в Росреестре, владельцу приходит письмо о необходимости пройти процедуру кадастрового учёта и регистрации. Поэтому, если владелец участка в течение шести месяцев никак не отреагирует на уведомление, местным муниципалитетом может быть подан иск о признании таких построек самовольными, и на основании полученного решения суда постройки будут снесены.
Неоформленные в собственность объекты создают неудобства не только государству, но и самим владельцам. Ведь продать, обменять, сдать в аренду или подарить такой объект можно только тогда, когда есть документы на него. А если владелец — госслужащий, который обязан декларировать свои доходы и недвижимое имущество, то у правоохранительных органов возникает масса вопросов в отношении незарегистрированных объектов.
Оформление права собственности на дом до покупки
Для регистрации дома кадастровые инженеры выезжают на территорию, привязывают контур строения к земельному участку и заносят данные в публичную кадастровую карту. Затем делают замеры каждого помещения и фиксируют их названия (тамбур, спальня, гостиная), осуществляют замеры всего дома и переносит это на бумагу. Так получается поэтажный план и экспликация (наименование помещений). В итоге, собрав всю информацию, формируют технический план. К тому же для его составления необходимо разрешение на строительство, которое инженеры помогут получить, если его нет. После того как план сформирован его передают в Росреестр и ставят объект на учёт. Когда вся работа проделана, оформляют право собственности на дом.
Технический план для постановки на кадастровый учёт
Сформировать технический план вправе только кадастровый инженер с квалифицированным аттестатом. В техплане содержится информация о расположении строения, количестве этажей и площади объекта, а также включены поэтажные планы здания. Заверяется техплан электронной цифровой подписью кадастрового инженера. По новым требованиям в техническом плане расположение объекта показывают при помощи геодезических координат. Это позволяет с абсолютной точностью установить нахождение объекта, указанного в техплане.
Техпланы в отношении любых видов недвижимости оформляются по унифицированной форме и требуются в следующих случаях:
- постановка строения на кадастровый учёт;
- ввод объекта в эксплуатацию;
- проведение реконструкции;
- исправление кадастровых ошибок;
- судебные разбирательства с участием объекта недвижимости.
Процедура постановки на учёт в кадастре и регистрации права зависит от того, какой вид разрешённого использования земли.
Кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» подготовят технический план на основании имеющихся документов на строение. Дополнительно нужно представить технический паспорт объекта, если он был оформлен ранее, а также проект дома и разрешение на строительство. В случае отсутствия разрешительной документации и согласований, от собственника потребуется декларация с описанием объекта недвижимости.
- Как продлить разрешение на строительство после истечения срока
- Как взять в аренду земельный участок у администрации
Возможно вам потребуются
Регистрация домовРегистрируем дома и ставим недвижимость на кадастровый учёт. Срок ускоренного оформления 7 дней
Узаконивание самострояПодготавливаем необходимый комплект документов и регистрируем самострои. Срок ускоренного оформления 1 месяц
Инженеров спрашивают
Приватизация квартиры если дом не стоит на кадастровом учёте
Добрый день! Для начала необходимо заключить с администрацией договор социального найма на данное жилое помещение, после чего вы вправе будете что-либо требовать. Администрация обязана поставить недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, на кадастровый учет.
подробнее...
Категория: Кадастровые работы Срочный вопрос
26 комментариев
Добрый день. Скажите, пожалуйста, собираемся покупать участок с домиком. Участок зарегистрирован, межевание сделано, но дом не зарегистрирован. Почитала статью и испугалась. В отзывах многим отвечают, что можно потом зарегистрировать дом. Вот теперь не понимаю что делать. Мы сможем дом зарегистрировать? Получается как нужно приобретать участок? Спасибо.
Добрый день. Да, Вы сможете зарегистрировать дом после регистрации перехода права собственности на участок.
Спасибо! А еще, сейчас обнаружила, что вокруг моего участка по две стороны многоконтурный участок. Это не опасно?
Добрый день. Нет, к регистрации дома данный факт не имеет отношения.
Спасибо большое за ответы!
Здравствуйте. Хочу купить дом. Земельный участок в собственности у продавца, а дом не зарегистрирован. После покупки смогу я зарегистрировать дом.
Добрый день. Да, сможете. Это можно сделать либо в упрощенном порядке по дачной амнистии или, предварительно, получив в местной администрации уведомление о начале строительства.
Здравствуйте. Покупаем земельный участок с не зарегистрированным жилым домом (он идёт КАК ДКП неотделимых улучшений). Земля по ДКП. Какие риски у покупателя? Сможет ли он без проблем зарегистрировать жилой дом и поставить на учёт если он не нарушает требований Градостроительного кодекса? Куда обращаться?
Добрый день, рекомендуем продавцу подать уведомление о начале строительства дома указав тех характеристики существующего объекта и его схему расположения на земельном участке, который в дальнейшем после покупки участка вы планируете зарегистрировать, в ответ он получит либо разрешение, либо перечень дополнительных согласований которые необходимо будет провести для регистрации объекта.
Добрый день. Собираемся покупать участок с частью жилого дома. Другая половина свой дом зарегистрировала, продаваемый дом, не оформлен. Земли ИЖС. Будут ли проблемы с оформлением второй половины дома, если продавать хотят только землю, не указывая дом (половину дома)? Участок под продаваемой половиной дома оформлен. Будут ли проблемы с оформлением дома, если соседи за стенной буд против новых соседей?
Добрый день, не рекомендуем приобретать не зарегистрированное строение, тем более его часть, блок и т.д., Вы можете договориться о задатке с условием его регистрации и выходом на сделку, зарегистрировать его не долго месяц максимум, если нет подводных камней и люди хотят продать.
Здравствуйте, продали дачу с незарегистрированным летним домиком, на другой день звонит покупатель и говорит что под линолеумом влага. Доми к летний, стоит грубо говоря на земле. После зимы видно влага. Говорит подаст в суд за скрытые недостаток.
Добрый день, если объект не указан в ДКП, вам подписали акт приемки-передачи, и нет иных условий по договору, то покупателю будет трудно что либо предъявить, нет оснований для иска, а тем более доказать.
Здравствуйте. Хотим купить дачу с оформленной землей и не оформленным домом и баней. оформить как покупку земельного участка. будет ли у нас возможность в дальнейшем оформить постройки по дачной амнистии если они построены без нарушений.
Добрый день. Да, сможете, после регистрации перехода права собственности.
Добрый день! Подскажите пожалуйста, рассматриваю покупку участка с незарегистрированным домом (как сказано в объявлении) По сути этот дом является баней с гостевыми комнатами. На что стоит обратить внимание при покупке и как лучше зарегистрировать это строение, ведь по сути жилым домом оно не является. Спасибо.
Добрый день, Наталья. При покупке участка следует обратить внимания, есть ли ограничения на участке. Что же касается дома, то после перехода права собственности Вы сможете его зарегистрировать как нежилое строение, например, хозяйственная постройка или баня.
хотим продать дачный участок, на нем находится не зарегистрированный старый дом. покупатель, сосед, хочет его снести и построить новый дом. в таком случае нужно ли регистрировать дом для продажи?
дом/дача без газа и воды, только электричество. несколько лет туда не приезжали и дом ветхий. спасибо за ответ.
Добрый день, регистрировать в данном случае дом не нужно, 1-е вы попадете на налог с продажи дома, 2-е лишние расходы по оформлению с вашей стороны, и со стороны покупателя для снятия его с учета.
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, мы получили разрешение на строительство ещё в 1995 году, и в том же году построили дом. Сейчас нам нужно получить свидетельство на дом. Нам сообщили, что нужно заново брать разрешение для дальнейшего оформления, вот и думаем верно ли это?
Добрый день. От того какая категория земли и вид использования земельного участка зависит способ регистрации права собственности на дом. Пришлите нам на почту info@gkai.ru какая категория земли и вид разрешенного использования земельного участка. Я вам подробно отвечу на ваш вопрос.
Здравствуйте. На купленном в деревне Полтево (Балашихинском р-не) участке (все правоустанавливающие документы имеются) был построен дачный дом без разрешительных документов. Какие нужны документы для госрегистрации такого дома по дачной амнистии? Спасибо!
Ольга, добрый день. Уточните категорию, вид разрешенного использования земли и дом необходимо зарегистрировать как жилой или нежилой. В случае регистрации жилого дома на землях населенных пунктов, участок должен быть промежеван, далее делается топосъемка участка и разрабатывается градостроительный план. На основании градостроительного плана формируется схема планировочной организации и выдается разрешение на строительство. На основании разрешения на строительство дому присваивается почтовый адрес, готовится технический план на дом. Технический план является основанием для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности. Для регистрации дома как нежилое действует упрощенный порядок, получение разрешения на строительство не требуется. В данном случае формируется техплан и объект ставится на кадастровый учет и регистрируется право собственности.