Как зарегистрировать дом построенный с нарушением отступов

При нарушении отступов собственники сталкиваются с уведомлением администрации о несоответствии параметров градостроительным нормам. Причиной становится несоблюдение положенного расстояния от красной линии дороги, забора или соседних построек. Чтобы оформить в таком случае право на капитальный объект, предварительно требуется узаконить несоответствия.

Владелец может запросить в администрации согласие на отклонение от предельных норм. А также оформить прирезку или перераспределение. Основанием для регистрации станет разрешение муниципалитета на ОПП (разрешение на отклонение) или межевой план, в соответствии с которым параметры застройки не будут нарушены.

Порядок регистрации дома с нарушением отступов

При выявлении нарушения отступов первоначально требуется проанализировать следующие моменты:

1. Проверить наличие границ участка в базе ЕГРН. Нарушение может возникнуть из-за того, что точные координаты земли не установлены. Часто проблема затрагивает ранее учтённые объекты, то есть те, что числятся в Росреестре, но без утверждённых границ. Для этого выполняется проверка с помощью публичной кадастровой карты. Ресурс можно найти на официальном сайте Росреестра. Далее в поисковой строке требуется ввести кадастровый номер земли или адрес. Если недвижимость не отобразится, значит, границы не утверждены. Для исправления нужно заказать межевание и оформить межевой план.
2. Выявить реестровые ошибки. Причиной несоответствий может стать наложение или пересечение координат. На практике часто возникают ситуации, когда после строительства дом выходит на смежную площадь. Поэтому рекомендуем проверить, нет ли в отношении участка кадастровых ошибок. Так как при обнаружении первоначально потребуется устранить несоответствия.
3. Уточнить наличие ЗОУИТ. Если в границах земельного участка обнаружены охранные зоны, важно проверить, соответствует ли постройка особым условиям использования. В некоторых ситуациях обременения потребуется снять.

Разрешение на отклонение от предельных параметров при нарушении отступов

Первым способом решения становится запрос разрешения на отклонение от предельных параметров (ОПП). Такой метод представляет собой досудебное урегулирование и подходит владельцам, что отошли от установленных отступов или чьи участки соответствуют минимальным параметрам ПЗЗ. То есть расположить капитальный объект без нарушений норм не удаётся. Причиной становится неправильная, вытянутая форма участка или неблагоприятные геологические характеристики.

Для получения разрешения на ОПП собственнику или представителю нужно направить соответствующее уведомление в местную администрацию. К обращению требуется приложить копию паспорта, правоустанавливающие сведения на землю (например, свидетельство о наследовании). Также прикладывается проектная документация (при наличии), ГПЗУ или межевой план, которые обосновывают необходимость получения разрешения.

Далее представители регистрируют заявку и в процессе публичных слушаний принимают рекомендации об удовлетворении просьбы заявителя или об отклонении. Затем глава администрации проверяет результаты комиссии и в течение 7 рабочих дней представляет решение: о выдаче разрешения или отклонении.

Упрощённый порядок – дачная амнистия

При несоблюдении положенных расстояний собственник может воспользоваться правом оформить здание упрощённо – по дачной амнистии. Такой порядок распространяется на жилые дома, которые построены на землях ИЖС, ЛПХ (в границах населённых пунктов), садовых участках и даже на тех, что отведены для КФХ. Предварительно требуется проверить, соответствует ли постройка условиям дачной амнистии:

• Построено не больше 3 наземных этажей.
• Не выше 20 метров в высоту.
• Не состоит из блокированных секций или квартир.

Если площадь капитального дома составляет больше 500 м2, то потребуется представить проектную документацию для оформления такого строения.

Можно ли зарегистрировать баню как жилой домСобственники участков обращаются к нам с вопросом: «Можно ли оформить баню как жилой дом?». Да, это возможно, но нужно учитывать требования...# Кадастровый инженер

Регистрация по дачной амнистии происходит на основании технического плана. Заказать услугу по оформлению требуется у кадастрового инженера. В назначенную дату сотрудник выезжает на объект, проводит необходимые замеры параметров и включает в документ. Подготовленные материалы передаёт в Росреестр вместе с правоустанавливающими сведениями и выпиской ЕГРН на землю.

Регистрация в нежилом статусе

При строительстве дома собственники могут зарегистрировать строение со статусом «нежилой».

Минус: При регистрации в таком порядке владельцы не смогут оформить прописку. Для многих собственников это становится ключевым моментом. Так как прописка даёт возможность пользоваться преимуществами социального обеспечения.

Плюс: Для нежилых построек действует более упрощённый градостроительный регламент. То есть отступ от границы можно соблюсти всего в 1 метр от забора, когда для жилых домов расстояние составляет – 3 м. Например, правообладатель построил здание и обнаружил, что отступ до забора составляет 2 или 1,5 метра, оформление в другом статусе позволит получить права на объект.

Оформление такой недвижимости также происходит на основании техплана. Документ передаётся в Росреестр вместе правоподтверждающими сведениями. После проверки объект ставится на кадастровый учёт, а собственник обретает законные права на недвижимость.

Прирезка участка при нарушении отступов

Если владелец уже пытался оформить право собственности на дом в Росреестре, но получил отказ, рекомендуем воспользоваться прирезкой земельного участка.

Представим ситуацию: построен дом. С одной стороны отступ от забора составляет 4 метра, а с другой – только 2 м. Не хватает всего 1 метра, чтобы строение считалось законным. Владелец решил, что отклонение от предельных параметров получать долго, а регистрация в нежилом статусе – не подходит, так как в планах было оформление прописки.

Дальнейшие действия: первоначально требуется определить, кому принадлежит смежная площадь, так как от этого будет зависеть следующий перечень действий:

1. Соседу;
2. Местной администрации.

Также определите, будет ли после прирезки земля соответствовать предельным параметрам по ПЗЗ. Для этого проанализируйте правила землепользования и застройки конкретно вашего района.

Прирезка муниципальной земли при нарушении отступов

Когда выявлено, что собственник соседней земли – это муниципалитет, то приступаем к следующему порядку действий для прирезки:

• Проводим консультацию с кадастровым инженером, предоставляем исходные сведения о площади и построенном доме. Определяем дату выезда.
• Кадастровый инженер в назначенный день выезжает на местность, чтобы выполнить замеры прирезаемой части. На основании полученных результатов подготавливает схему расположения земельного участка (СРЗУ).
• Составляем заявление о выкупе части площади и передаём в местную администрацию вместе с СРЗУ.
• В течение 30 дней представители рассматривают обращение и проверяют представленные документы. Если не выявлено нарушений, то утверждают схему и выдают соответствующее постановление.
• На основании такого решения кадастровый инженер выполняет межевание. Формирует межевой план с указанием новых границ. После чего направляет материалы на регистрацию в Росреестр.
• При получении выписки ЕГРН, справка передаётся в муниципалитет, где представители рассчитывают стоимость за присоединённую часть и подписывают договор купли-продажи.

Когда границы увеличены, владелец может приступить к оформлению дома в обычном порядке. Отказ от регистрационной службы не поступит, так как отступы соответствуют нормам.

Прирезка соседнего участка при нарушении отступов

Процесс схож с предыдущим, только договориться придётся с соседом. Опишите ситуацию и объясните, что для регистрации не хватает несколько метров. Как правило, прирезка площади соседа также происходит за выкупную цену.

Кадастровый инженер подготавливает схему расположения ЗУ, согласовывает со сторонами. Если возражений нет, то приступает к оформлению межевого плана. По завершении заинтересованные лица подписывают Акт согласования и заключают сделку.

Перераспределение земли для исправления отступов

С помощью такого способа есть шанс оформить землю бесплатно. Первоначально требуется договориться с владельцем смежного объекта и предложить: выделить часть земли с одной стороны площади, например, за домом в обмен на такую же долю участка, но с той стороны, где нарушен отступ. Если сосед не возражает, то на объект также приглашается кадастровый инженер. Сотрудник оформляет схему перераспределения и готовит межевой план. Собственники подписывают документ, после чего регистрируют сведения в Росреестре.

Регистрация дома с нарушением отступов через суд

Возникают ситуации, когда ни один из досудебных способов не подходит для регистрации дома с нарушением отступов. Основанием для обращения в судебном порядке становится отказ администрации и уведомление о несоответствии параметров заявленным. Затем требуется подготовить иск о признании права собственности на строение. Оформить такое заявление можно самостоятельно или обратившись за юридической помощью.

Важным моментом при разбирательствах станут доказательства того, что дом безопасен для эксплуатации и не нарушает прав третьих лиц. Для этого можно приложить результаты строительной экспертизы. Если такое обследование собственник не проводил, то в большинстве случаев судом назначается независимая экспертиза во время разбирательств. На основании полученного технического отчёта судья и выносит решение касательно способа регистрации строения с нарушениями.

Документы для регистрации дома с нарушением отступов

Для оформления объекта в Росреестре требуется подготовить перечень документов. Собрать необходимые сведения можно самостоятельно или обратившись за помощью к кадастровому юристу. В комплект входит:

1. Заявление по установленному образцу.
2. Правоустанавливающие документы на участок, например, свидетельство о наследовании.
3. Выписка ЕГРН на землю.
4. Техплан на капитальный объект.
5. Межевой план, в соответствии с которым будут узаконены отступы или постановление суда в отношении недвижимости.

Материалы направляются в регистрационную службу. Представители проверяют представленные сведения в течение 5–7 рабочих дней. Если нарушений не выявлено, вносят информацию в базу. По завершении заявитель получает выписку ЕГРН на дом с указанием прав собственности на строение.

Как зарегистрировать дом при нарушении противопожарных отступов

Соблюдение противопожарных отступов, как правило, носит рекомендательный характер. И в Росреестре не возникает проблем, если основные расстояния от границ и красных линий соблюдены. Однако соседи владельца могут пожаловаться на такое нарушение и препятствовать регистрации дома. Если правообладатель обеспокоен возможностью оформления, то есть законные способы сокращения противопожарного разрыва:

• Использовать противопожарные преграды. Например, укрепить стены теми материалами, что устойчивы при возгорании.
• Провести теплотехнический расчёт. Сотрудники теплоэнергетики с помощью соответствующих методов определяют, при каких условиях факел возгорания не достигнет соседних построек.
• Установить оросительные системы и водяные завесы на стенах.

Некоторые из способов дорогостоящие в применении. Поэтому в случае строительства частного дома может быть достаточно отсутствия окон со стороны соседних построек. При этом важно, чтоб строительным материалом объекта были кирпич или бетонные блоки.

Памятка с минимальными отступами при строительстве дома

Чтобы не допустить ошибок при строительстве частного дома, рекомендуем ознакомиться с минимально разрешёнными отступами на земельных участках:

Также не забывайте о расстоянии для соблюдения противопожарных норм. При строительстве дома требуется учитывать степень горючести материалов и расположение соседних построек:

Учтите, если один дом из кирпича, а второй из дерева, то минимальное расстояние соблюдается в 10 метров, то есть сокращается. Часто причиной конфликтов с соседями становится именно нарушение дистанции между капитальными строениями.

Последствия при нарушении отступов

Нарушение отступов приводит к тому, что дом признают самовольной постройкой. Согласно ст. 222 №51-ФЗ, несоответствие градостроительным нормам становится причиной, по которой здание будет считаться самостроем. Поспособствовать этому также могут и соседи: часто на практике владельцы смежных участков передают жалобы в администрацию, а в некоторых случаях – в суд.

В таких ситуациях собственник не сможет получить права на капитальное строение до момента приведения объекта в соответствие нормам. Поэтому владельцу потребуется воспользоваться досудебным или судебным порядком, чтоб оформить здание с нарушениями.

Можно ли снести жилой дом, если он зарегистрирован с нарушением отступов

Практические рекомендации юристов

На практике часто возникают проблемы с отступами из-за недостаточной подготовки владельца к строительству. Поэтому наши юристы рекомендуют:

Запросите ГПЗУ. Документ предоставляют в местной администрации. Сведения содержат полную информацию о земле, требуемых отступах, пятне и параметрах застройки. Учтите, что срок документации не должен превышать 3 лет с момента выдачи.

Проверьте ПЗЗ района. С правилами землепользования и застройки можно ознакомиться на официальном сайте администрации. Информация поможет определить минимальные и максимальные нормы при строительстве. А также установить расположение капитального объекта в соответствии с утверждённой дистанцией.

Подготовьте проект. Оформление проектной документации дома – добровольный этап. Но на практике точное проектирование здания снижает риск возникновения ошибок и нарушений. Если причина несоблюдения положенного расстояния – узкий участок, архитектор об этом сообщит заранее, и собственник сможет приступить к решению вопроса ещё до строительства.

Если не уверены в возможности соблюдения расстояния – проконсультируйтесь с кадастровым инженером и на этапе уведомления о начале строительства запрашивайте разрешение на отклонение от предельных параметров.

Группа кадастровых инженеров предоставляет услуги по регистрации домов с нарушением отступов. Делаем прирезку, перераспределение, запрашиваем разрешение на отклонение от параметров. Взаимодействуем с государственными службами вместо клиента. Представляем интересы на основании доверенности. Если после прочтения возникли вопросы, задавайте на форуме или звоните по телефону, указанному в шапке сайта. Наши юристы проведут бесплатную консультацию.