Как провести экспертизу границ земельного участка

Экспертиза земельного участка незаменима в случаях, если несколько собственники спорят о координатах границ своих участков, разделе имущества или перераспределения из-за самовольного захвата. Также исследование помогает застройщикам при планировании строительства.

В 2025 году существует два вида землеустроительной экспертизы: досудебная и судебная. Каждая из них выполняет свои функции и направлена на исправление реестровых ошибок в местоположении земельных участков.

Проведение экспертизы участка

Наш эксперт по землеустроительной экспертизе проведёт исследование до суда, чтобы предоставить доказательство неверно проведённого межевания. Этапов проведения исследования несколько.

В первую очередь анализируем документы на земельный участок. Исследуем сведения об объекте, землеустроительное дело, правоустанавливающие документы. Сравниваем сведения с отображаемыми границами на кадастровой карте территории. Затем выезжаем на участок и проводим геодезические работы. Чаще необходима контурная съёмка, которая покажет, где на самом деле расположены границы участков соседей.

После выезда на участок разрабатываем новый межевой план и формируем экспертное заключение, в котором полностью описываем сложившуюся ситуацию и пути исправления ошибок. Исследование сведений о земельном участке помогает определить правильные границы объекта. Выводы, которые даёт эксперт в заключении помогут признать результаты межевания недействительными, исключить сведения о границах из ЕГРН. На практике за экспертизами обращаются собственники чьи интересы затронуты при проведении межевания. Например, более 10 лет владелец второго участка может не уточнять границы и при желании это сделать выявляет что тот собственник кто делал межевание первым захватил часть его имущества. В этом случае экспертиза незаменима.

Чем поможет досудебная землеустроительная экспертиза

Досудебная земельная экспертиза может помочь в случае необходимости подавать заявление в Росреестр об исправлении кадастровой ошибки при захвате соток соседями. В этом случае наши кадастровые инженеры подготавливают не только экспертное заключение, но и проводят обязательные кадастровые работы. Так как для обращения в Росреестр в этом случае понадобятся два межевых плана: один будет на земельный участок пострадавшей стороне, а второй на участок смежного собственника. К сожалению затраты придётся нести пострадавшей стороне, но иначе кадастровую ошибку никак не исправить.

Судебная экспертиза

Экспертиза участка для суда отличается тем, что эксперта обязательно назначит суд. Этапы исследования объекта одинаковы с одной лишь оговоркой: эксперт обязан ответить на те вопросы, которые задал суд. Например, о точном расположении границ земельного участка.

Ограничение строительства на земельном участкеПланируя строительство капитального объекта, мало кто задумывается о том, что возможно строить на этом участке запрещено или есть ограничения в связи с попаданием...# Согласование строительства

Эксперт также выезжает на местность и проверяет соответствие сведений из документов реальной ситуации. При этом все стороны спора обязаны обеспечить эксперту беспрепятственный доступ к спорным объектам. Далее обрабатываются результаты полевых измерений и эксперт формирует заключение. Документ предоставляется в 3 экземплярах: для суда, ответчика и истца. Для разъяснения и трактовки заключения эксперта вызывают в суд, где он объясняет свои выводы.

Данное заключение вправе оспорить собственник участка в случае если в описательной части документа будут выявлены грубые нарушения. Например, искажение фактов или приведение выводов необоснованных должным образом.

Экспертиза участка при строительстве и реконструкции

Исследование земельного участка помогает при планировании строительства, понять не нарушит ли своими действиями собственник правила прописана в Земельном кодексе. В заключении прописываем не нарушит ли застройщик охранную зону. Также анализируем документы на земельный участок, выявляя обременения, например, сервитут. При таком ограничении строительство необходимо проводить только после согласования с Росреестром. После проведения анализа юристы могут посоветовать сменить категорию земли или вид разрешëнного использования.

Для смены ВРИ

Экспертиза участка при смене ВРИ необходима для того чтобы понять возможно ли изменение характеристики объекта или отказ неизбежен. Наши юристы проверяют документы на земельный участок, выбирают вид разрешённого использования в соответствии с целью собственника и подготавливают заключение, которое в дальнейшем поможет зарегистрировать изменения. Для того чтобы оценить возможность смены назначения участка наши юристы проводят экспертизу документов: правоустанавливающие документы, ГПЗУ и выписку из ПЗЗ. Исследование участка помогают в дальнейшем правильно обосновать свою позицию при публичных слушаниях. В этом случае в заключении эксперт описывает, что смена вида разрешенного использования и дальнейшие действия собственника не повлекут за собой нарушения градостроительных норм и правил.

Увеличиваем пятно застройки

Экспертиза при увеличении пятна застройки помогает определить, не будет ли отказано в процедуре. В первую очередь наши юристы получают градостроительный план земельного участка и анализируют характеристики объекта. Если собственник уже построил дом, находим способы зарегистрировать строение и описываем их в экспертном заключении.

Например, можно воспользоваться возможностью перераспределить земельный участок с соседским и предварительно получить согласие на это от владельца смежного объекта. В некоторых при экспертизе обнаруживается, что земельный участок неправильной формы и у собственника есть возможность получить разрешение на отклонение от предельных норм строительства без увеличения пятна застройки.

При увеличении пятна застройки собственнику необходимо помнить о том что площадь участка не должна превышать предельные параметры после перераспределения. Наши юристы при экспертизе проверяют, какие максимальные и минимальные значения описаны в ПЗЗ конкретного района.

Ошибки землеустроительной экспертизы

В заключении эксперт не должен совершать орфографических и фактических ошибок. Если выявлены несоответствия результаты экспертизы можно оспорить. В число оснований для обжалования входят сомнения в квалификации и добросовестности эксперта. Заинтересованное лицо может ходатайствовать в суде об отводе эксперта и назначения другого.

При этом следует помнить, что основания должны быть весомыми. Например, если при измерении участка использовалось не GPS оборудование, оспорить результаты будет сложно. Так как при правильной форме земельного участка прибегать к применению спутникового оборудования необязательно. Это необходимо лишь тогда, когда объект неправильной формы.

Срок проведения землеустроительной экспертизы и стоимость

Узнать срок проведения судебной землеустроительной экспертизы можно из определения суда о назначении исследования. Дата в этом документе дата может быть как неделя так и несколько месяцев. Длительность исследования зависит от площади земельного участка и вопросов к эксперту. Стоимость экспертизы зависит от перечня видов работ, которые необходимо провести эксперту, например:

• Топографическая съёмка — от 15.000 руб.;
• Кадастровые работы — от 10.000 руб.;
• Независимая геодезическая экспертиза — от 12.000 руб.

Цена также зависит и от площади спорного земельного участка. Значительно увеличивает объём работы эксперта принадлежность объекта к культурному наследию. Исследование такого участка стоит значительно дороже — от 50.000 рублей.

Проводим досудебные и судебные землеустроительные экспертизы. Наши эксперты состоят в СРО и проводят исследования, которые помогают суду разобраться в спорах. Выезжаем на объект, уточняем границы участка и результаты описываем в заключении. Помогаем собственнику решить спор из-за реестровой ошибки и подготовить все документы на её исправление. Подготавливаем в графической и описательной части заключения обоснования сделанных выводов.