Заключение кадастрового инженера
Межевание следует проводить в отношении каждого земельного участка, так как без межевого плана теперь ни купить, ни продать участок невозможно. Теперь план, как обязательный документ, предоставляют в Росреестр вместе с другими документами для регистрации сделки и оформления права собственности. Отсутствие плана станет причиной приостановки регистрации и невозможности довести дело до конца.
Доверить кадастровые работы по межеванию можно только квалифицированному и опытному инженеру, который к выполнению работ подойдёт комплексно. Иначе наличие такого плана не гарантирует собственнику успех сделки. Сведения из межевого плана должны совпадать со сведениями кадастра. В случае, если межевание проводилось неопытным инженером при помощи несертифицированного оборудования, несостыковок не избежать. И когда наличие ошибок налицо, документ теряет юридическую силу. Это то же самое, как если бы его не было вообще.
В зависимости от того, на каком этапе произошло искажение информации, различают технические и кадастровые ошибки. Причину образования технических недочётов можно обосновать человеческим фактором — невнимательностью сотрудника, вносящего сведения в базу реестра. Так называемые опечатки в инициалах собственника, арифметические описки и другие подобные неточности. То есть, в оригиналах документов содержатся одни сведения, а в базе реестра — другие.
Исправить такую техническую помарку можно самостоятельно. Для этого собственник обращается в Росреестр, пишет заявление на исправление и прикладывает правоустанавливающие документы, на основе которых и вносят корректировки в базу единого реестра. Если же, наоборот, сведения Росреестра совпадают с данными документов, предоставленных для кадастрового учёта, значит, изначально ошибку допустили в правоустанавливающих документах. А при регистрации объекта её продублировали. Такие ошибки и называют кадастровыми.
Ошибки кадастровых инженеров
Перечень возможных ошибок бесконечен. Периодически сталкиваясь на практике с необходимостью разрешения земельных споров между соседями, наши юристы среди наиболее частых кадастровых ошибок выделяют наложение границ смежных участков и пересечение. В обоих случаях означает, что кадастровые границы участка нарушены. И до исправления несостыковок распоряжаться недвижимым имуществом не получится. Очевиден вопрос: как поможет кадастровый инженер при накладке границ, если сами же инженеры ошибаются при работе с участком. Ответим, что это не совсем так:
- В 90-ые годы при распаде колхоза земли между дольщиками распределяли без привязки к твердым контурам местности и определения поворотных точек участка. До 2018 года межевание было необязательным. И потому свидетельства на землю выдавали с указанием примерной площади, без установленных границ.
- В отношении участков, для которых межевание проводилось по инициативе их владельцев, поворотные точки определяли согласно условной системе координат. Теперь она соответствует современной государственной системе. Отсюда и расхождения в определении координат границ одного и того же участка.
- Из линейки непромежёванных участков один из собственников оформил границы владений юридически. Воспользовался услугами кадастрового инженера, который использовал устаревшее по сегодняшним меркам оборудование. Если кадастровый план территории не разработан (то есть, участок не размежёван), инженер формирует границы по фактическому землепользованию, согласовывает границы с соседями и регистрирует участок. Сосед, который решается через некоторое время промежевать свой участок, также вызывает кадастрового инженера. Он определяет границы участка, опираясь на государственную систему координат ГСК-2011. Так происходят наложения границ смежных участков. Исправить ошибки, допущенные при определении местоположения участков согласно СК-95 и СК-42, необходимо. Без устранения наложения границ участок на кадастровый учёт не поставят.
Исправление технических и кадастровых ошибок
Как упоминалось выше, ошибки находят при межевании участка для проведения коммерческих сделок. К недочётам относят неверное определение конфигурации участка и площади, местоположения участка и границ, поворотных точек, адреса участка и др. Для их исправления сначала необходимо исправить сведения в оригиналах документов. Затем подавать на исправление в Росреестр. Досудебное урегулирование ситуации возможно в том случае, когда исправление сведений не станет причиной прекращения прав собственника. А между органами государственного учёта, смежными землепользователями и собственником не возникнет разногласий. Если же обоюдного согласия достичь не удаётся, собственник подаёт в суд исковое заявление об установлении границ участка согласно межевому плану.
Группа кадастровых инженеров проводит межевание при помощи современного точного GPS-оборудования согласно единой государственной системе координат. Если участок ранее не был отмежёван, наш инженер вынесет границы участка в натуру на основе сведений из базы данных ЕГРН. Если же сведений об участке нет, инженер проведёт межевание по фактическим границам надела, и в случае необходимости согласует границы с соседями. Если при уточнении границ инженер обнаружит кадастровую ошибку, он составляет единый межевой план на исправление ошибки при условии, что смежный землепользователь согласен с результатами межевания. Если сосед отказывается сотрудничать, инженер составит заключение на исправление кадастровой или технической ошибки и представит интересы заказчика в суде.
БОЛЬШОЕ спасибо за помощь в оставлении встречного иска на соседа, который передвинул свой забор и попытался...