События:
2 недели назад ГК Основа планирует построить крупный технопарк на востоке Московской области
Градостроительный План Земельного Участка с обременением в виде приаэродромной территории — пути разрешения обременений
Ограничения на строительство вблизи аэропортов
Раньше при получении градостроительного плана на земельный участок могли наложить обременения в виде — приаэродромная зона какого-либо Аэропорта (Шереметьево, Внуково, Кубинка) и в этом случае обязательно нужно было получать согласование с Росавиацией. С мая месяца ситуация поменялась, теперь если участок находится в зоне подлета к аэропорту, то согласование с Росавиацией также требуется, если нет, то согласование не нужно. В градплане зоны подлета указываются.
Разрешение на строительство объектов недвижимости предоставляется на основании Градостроительного плана земельного участка. ГПЗУ — документ носящий информационный характер, который содержит данные о межевании участка, красных линиях, сервитутах с указанием координат и территории обременения. Обременения мешают возведению объектов недвижимости и могут существенно продлить его сроки и увеличить затраты.
Если в ГПЗУ будет указано, что участок находится в зоне обременения по застройке, то необходимо будет согласовать строительство с организацией, отвечающей за допуск к возведению объекта недвижимости в этом месте. Обременений бывает много и приаэродромная территория входит в их число.
Обременение в виде приаэродромной территории
Существует определенный риск возведения объекта недвижимости на обремененном участке. Наложенные ограничения на участке по поводу наличия газовых магистралей, ЛЭП и прочих коммуникаций существенно затрудняют строительство. Приаэродромная территория используется в неординарных условиях, таких как наличие инженерных коммуникаций по обслуживанию безопасной деятельности аэропорта, радарные системы, военные объекты, находящиеся под особой охраной и контролем. Все эти обстоятельства накладывают ограничения в использовании земельных участков и строений. Предпринимательство тоже имеет ряд ограничений.
Недавно произошли изменения касающиеся получения разрешения на возведение объектов недвижимости в зоне приаэродромной территории. Теперь же согласно ст. 47 воздушного кодекса РФ, если участок не в зоне подлёта к аэропорту, то согласование не требуется.
Ограничения строительства
Строительство на участке с особыми условиями использования
Ограниченное пользование участком. Строительство на участке с ЗОУИТ. После вступления в действие №342-ФЗ, возникли изменения в земельном праве и градостроительстве.Существует семь территориальных подзон, где имеются ограничения по возведению объектов недвижимости. Перечень территориальных подзон аэропорта, в которых имеются наложенные ограничения по строительству и использованию объектов недвижимости, утверждаются уполномоченным органом Правительства Российской Федерации.
Перед началом строительства необходимо произвести сбор технической информации о территории аэропорта, воздушных коридорах и его контрольных точек. Кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр окажут вам всю необходимую помощь в сборе вышеуказанных документов. Контроль за использованием воздушного пространства, установление границ аэропорта, возложено на Росаэронавигацию. Владельцу участка, планирующему возведение недвижимости, необходимо обратиться в территориальный орган вышеуказанного государственного учреждения за получением информации, требуемой для согласования строительства. Нарушение правил строительства в рамках приаэродромной территории не допускается. В случае выявления нарушений, владелец участка будет обязан за свой счёт и в установленные сроки снести, перенести или произвести необходимые изменения в объекте недвижимости.
Если в зоне запрета построили дом, то руководство аэродрома, готовит материалы, свидетельствующие о нарушении застройщиком установленных ограничений и направляет их в Федеральное агентство воздушного транспорта, которое в течение десяти дней направляет застройщику предписание об устранении выявленных нарушений или сносе самовольной постройки. Предписание может быть обжаловано в суде.
Проектная документация должна готовиться в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании результатов инженерных изысканий. В подготовленном ГПЗУ, кроме допустимости строительства объекта недвижимости на рассматриваемом участке с учетом СНИПов, должны быть указаны параметры строящегося объекта недвижимости. Указывается возможность присоединения объекта к инженерным коммуникациям, также отражаемое в ГПЗУ. При невозможности размещения объекта недвижимости в соответствии с ГПЗУ, компетентным органом будет отказано в получение разрешения на строительство. При возникновении любых трудностей, у нас многолетняя практика в решении проектно-строительных вопросов.
Снятие ограничений на строительство
Ещё на этапе выбора участка необходимо обратиться к кадастровым инженерам ГКИ Недкадастр, которые подскажут, насколько расположение участка удобно, и не возникнет ли в дальнейшем проблем с постройкой на нём дома, проведут топосъёмку, в которой укажут необходимые высоты и градусы и сформируют градостроительный план. В случае выявления Управлением Архитектуры обременений, в частности, нахождения участка в зоне подлётов, нужно согласовать градостроительный план с Росавиацией, предоставить топосъёмку, получить заключение о том, что дом не будет мешать полётам самолётов.
При возникновении претензий, юристы ГКИ Недкадастр согласуют объект во всех необходимых инстанциях и будут сопровождать Вас до получения права собственности.
Комментарии (105)
Добрый день. Подскажите пожалуйста если земельный участок находится в санитарной зоне государственного аэродрома и аэродрома гражданской авиации нужно ли два согласования строительства?
Дмитрий, добрый день. Для строительства объекта индивидуального жилищного строительства согласование с росавиацией не требуется, согласно ФЗ-191 от 11.06.2021г.
У меня крестьянское (фермерское) хозяйство.
А какой объект недвижимости планируете строить?
Комплекс административно-производственных зданий.
Дмитрий, добрый день. В таком случае необходимо получить согласования с росавиацией. В какие аэродромы необходимо отправить заявление на получение согласование указаны в градостроительном плане участка.
Добрый день. Спасибо.
Добрый день, разрешение на строительство четырехэтажных многоквартирных домов выдано в 2014 году, банкротство застройщика, в текущем моменте новый застройщик с продлённым разрешением, требуется ли согласование в подзоне 7.2 с аэропортом и Роспотребнадзором?
Добрый день.
Да, требуется. Убрали согласование только для физлиц. .
Если люди подают документы на Уведомление без согласования с военным аэродромом, то пишут отказ, связи с тем, что нет согласования с военным аэродромом.
Добрый день. Ростов на Дону. Подскажите, что делать. Вступил новый ФЗ 191, Администрация всё равно отправляет всех ИЖСников на согласование военного аэродрома, хотя подзоны аэродрома не выделены. А военные не согласовывают. На сайтах Росавиации и гражданских аэропортов есть информация о том, что согласование не нужно. А военные только говорят, пусть вас Администрация не отправляет. Типа, никаких указаний с изменениями у военных нет.
Здравствуйте, Людмила.
Если дом уже построен - попробуйте подать сразу в Росреестр на регистрацию техплан, минуя согласование с военными. Должно сработать.
Юрист, только собираемся строиться. Зарегистрироваться сейчас- то не проблема. Хочется изначально учесть все риски. Ранее были у людей судебные дела о сносе, до принятия ФЗ 191. Как сейчас будет не известно, Администрация утверждает, что закон поменяли только для гражданских аэропортов и ничего больше слышать не хочет. Хотя документально ничем это не подтверждают. Ссылаются на ФЗ от 2017г и наличие в операционной системе приаэродромной территории.
Людмила, Вы же знаете, что снести могут и зарегистрированный дом, если он построен без нужных согласований, только вот непонятно, нужно ли это согласование с вступлением ФЗ191, или нет.
Здравствуйте, Людмила.
Про военные аэродромы действительно нет разъяснений и стройка получается на ваш риск. Все таки советую вам получить положительное уведомление о начале строительства от администрации
Здравствуйте, Людмила.
Действительно были суды, если взять тот же Ростов на Дону - сносили уже построенные объекты. Поэтому рекомендую заблаговременно попробовать все согласовать
Добрый день. ФЗ 191 с. 4ч. 3 Необходимо согласование для гражданских, государственных, экспериментальных аэродромов. ВЗК РФ от 19.03. 1997ФЗ 60 (ред. от 02.07. 2021) ст. 22 Государственная авиация. Вы тоже считаете, что военный аэродром не относится к государственной авиации? Ст. 4ч. 12 отменяет согласования ч 3 для ИЖС.
Добрый день. Понятие государственной авиации указано в ст.22 ВЗК РФ. Согласно ФЗ-191 получение согласования строительства зданий на землях ИЖС, ЛПХ, под садоводство не требуется.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, требуется ли согласование на строительство с аэропортом домодедово на сегодняшний день?
Добрый день, Николай.
Никаких согласований на сегодняшний день не требуется. Для физлиц и некоммерческих строений .
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, какие риски существуют для покупателя жилого дома и земельного участка на приаэродромной территории аэропорта Домодедово? Дом построен до 2017 года и разрешения Росавиации на его строительство тогда не требовалось, и дому и земельному участку присвоены кадастровые номера, дом зарегистрирован как жилой.
Александр, добрый день. Если приобретаемые объекты недвижимости зарегистрированы, то рисков при сделке не должно быть. В дальнейшем, если Вы будете оформлять какое-либо новое строение или делать реконструкцию существующего дома, то потребуется получить согласование от Росавиации.
Добрый день. Дом в подлетной зоне аэропорта Домодедово построен до введения законодательного требования о согласовании строительства с Росавиацией. Распространяется ли действие требования о согласовании на такой дом при постановке на кадастровый учет? Нужно ли получать согласование в таком случае?
Здравствуйте, Александр.
Согласование необходимо получить, или подождать конца лета, должны отменить обязательное согласование.
Здравствуйте, могут ли местные власти повлиять на решение строительства аэропорта вблизи населенного пункта? Если да, то на какие свои полномочия местные власти могут сослаться?
Здравствуйте, Алена.
Не могут они влиять на такие вопросы - это уровень губернатора, а разрешение выдает министерство. Местные власти лишь отвечают на межведомственные запросы.
Доброго дня. г. Ростов-на-Дону. Получила Выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости для продажи дома и участка. В выписке в Особых отметки: указано - Сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: вид ограничения (обременения) : ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56.56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: c 22.04. 2020; реквизиты документа-основания: решение Департамента авиационной промышленности Минпромторга России от 18.12. 2018 № - выдан: Департамент авиационной промышленности Минпромторга России. Сведения, необходимые для заполнения разделa: 4 - Сведения о частях земельного участка, отсутствуют. Ничего не понятно. Это ограничения? И как их трактовать. Заранее спасибо.
Здравствуйте, Елена.
Скорее всего обременение из за аэродрома "Ростов-центральный", попросите местных инженеров проверить эту информацию, ибо согласовать с ними практически невозможно. А лучше подайте уведомление о начале строительства в администрацию - в течение недели вам все обременения вышлют
Здравствуйте! У нас та же ситуация, но только в г. Якутске, не можем получить разрешение на строительство частного дома в своём же участке. С градостроительного пришёл отказ, так как участок находится в 7 подзоне (предаэродромной территории). Участок был куплен в ипотеку в 2019 г, тогда никаких ограничений не было, всю проверку банка прошла, в градостроительном плане было указано что можно строить дом не выше 3 этажей. Что делать в данной ситуации? Если сами построим дом без разрешения, его снесут? Участок ИЖС.
Здравствуйте, Людмила.
1. Попробуйте согласовать с аэродромом.
2. Посмотрите на публичной кадастровой карте, есть ли там обременения по авиации.
3. Дачную амнистию продлили, поэтому можно схитрить и построить дом без получения разрешительной документации, и зарегистрировать в упрощенном порядке. Перед этим рекомендую проконсультироваться с местными инженерами, т.к. в каждом регионе свои правила.
Юрист, как это схитрить? Даже при амнистии необходимо направить уведомление о начале строительства и в ответ получить ответ. Если ответ не получен можно считать что Стройка согласована. Или я не права?
Здравствуйте, Галина.
Уведомительный порядок является добровольным, поэтому минуя администрацию, сразу сдавайте техплан в Росреестр.
Юрист, подскажите, пожалуйста, возможно ли такая ситуация, что после регистрации дома в собственность аэродром "Ростов Центральный" подаст на меня в суд и суд обяжет меня снести дом?
Здравствуйте, Александр.
Такой сценарий маловероятен, поэтому,если есть возможность - регистрируйте.