Какие СНИП действуют при реконструкции домов

Процедура оформления реконструкции зданий и жилых домов может закончиться отказом, если изначально было неверно определено пятно застройки.

Для анализа ситуации изучаем СНиПы при реконструкции и градостроительный план земельного участка. Определяем границы, которые необходимо соблюдать при изменении площади дома. Также исправляем ошибки, если реконструкция уже произведена, но в регистрации отказано.

СНИП при реконструкции дома

Помимо главы 6 Градостроительного Кодекса РФ, где оговаривается архитектурно-строительное проектирование и порядок получения градостроительной документации, проведение работ должно соответствовать СНиП 12-01-2004 и Сводом Правил 48.13330. 2019 (с изменением №1). В данных нормативных актах предусмотрено два вида реконструкции: капитальный ремонт строения и текущий. В зависимости от вида определяются и этапы действий:

• Приобретение или закрепление прав на земельный участок, на котором планируется проведение реконструкции;
• Получение ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 5.2 кодекса;
• Осуществление инженерных изысканий;
• Получение разрешения с дальнейшим проведением работ и введение строения в эксплуатацию;
• Регистрация прав собственности на уже реконструированное здание.

На этапе подготовки и получения градостроительного плана наши юристы анализируют «пятно застройки». Это проекция на плане расположения всех зданий и построек на земельном участке с указанием их параметров. Если нарушены минимально допустимые отступы, указанные в ГПЗУ, то это становится препятствием для получения разрешения на реконструкцию. Поскольку нарушаются отступы от границ участков, а также нормы противопожарной безопасности на основании ФЗ №123. Допустимыми расстояниями определены:

• 3 метра от границы (стены, межи) соседнего участка для жилых строений;
• Бани, гаражи, беседки и другие хозяйственные постройки — 1 метр;
• Отступ от проезжей части или улицы для строений должен составлять не менее 5 метров, а для ограждений любого вида — 3 метра;
• Осуществление посадок разрешено: для кустарников — 1 метр от границы, для плодово-ягодных деревьев — 4 метра.

При подготовке документации учитываются расстояния как на момент подачи заявления, так и будущие постройки (с учётом реконструкции). На практике наши юристы могут предложить зарегистрировать дом как нежилой, если иного способа оформлении прав после реконструкции нет.

СНИП при реконструкции фасадов

По общему правилу, отступ фасада от соседей не должен быть меньше 3 метров, однако, при увеличении площади фасада, и его монолитности допускается уменьшение расстояния до 1 метра. Допустимые значения зависят от материалов, применяемых при реконструкции. Для получения разрешения на реконструкцию предоставляется проект, в котором перечисляются все запланированные действия. И проводится фасадная съёмка. Она помогает установить высоты, местоположение и размер деталей фасада.

Реконструкция дома ИЖС в охранных зонах

Препятствием в регистрации изменений может стать проведение работ в санитарно-защитных зонах (СЗЗ). В данном случае проектировщиками учитываются положения Постановления Правительства № 87 от 2008 года с изменениями в 2019. Этот важный момент учитываем до подачи уведомления о начале реконструкции. Определяем, нет ли рядом зон с особыми условиями использования территорий. Перечень зон определён также земельным законодательством, в частности, в статье 105 ГК указано, что к таким землям относят:

• Территории культурного наследия и приаэродромные земли (только при согласовании с МО РФ);
• Территории прохождения государственных трубопроводов и придорожные;
• Объекты особого назначения, подлежащие военизированной охране и воинские части;
• Природные заповедники, водохранилища, рекреационные зоны отдыха и лечения.

Реконструкция с увеличением этажностиВ связи с ограничениями площади земельных участков собственники принимают решение — расширение жилой площади за счёт увеличения этажности.# Разрешение на строительство

При согласовании на место выезжает наш геодезист, который осуществляет замеры. Далее формируем схему расположения участка и вместе с правоустанавливающими документами направляем на согласование в ведомство, которое отвечает за использования территорий вблизи конкретной охранной зоны. При отсутствии нарушений собственник получает разрешение. И уже после реконструкции застройщик вносит изменения в ЕГРН. Без соблюдения СНиПов узаконить реконструкцию будет сложно.

Если строение располагается в СНТ, и минимальные отступы не соблюдены, то необходимо получить разрешение от соседей. Иначе нарушение отступов послужит поводом для отказа в получении разрешения на проведение реконструкции. И единственным выходом станет обращение в суд, проведение экспертизы. Все вышеперечисленные правила используются при реконструкции с увеличением площади пятна застройки, но если собственник намерен изменить этажность, то стоит сначала провести изыскания и определить, нет ли ЛЭП над участком, расстояние, до которых также необходимо соблюдать.

Отступы при реконструкции здания

Параметры минимальных отступов регламентированы статьёй 38 градостроительного кодекса при целевом назначении участка, как «садоводство» СП 53.13330.2019, а также СНиП 3030-02-97. Для таких зданий минимальные отступы должны составлять 4 метра для мест содержания домашних животных, 1 метр для других хозяйственных построек, 6 метров от жилых строений (противопожарные нормы). Кроме того, если садоводческий кооператив размещён в районе городских и сельских поселений, то распространяется дополнительно СП 42.13330. 2016 (СНиП 2.07.01-89 с изменениями в 2016 году).

При реконструкции складских помещений собственнику нужно отступить 2 метра от границ участка, но только в том случае, если больше нет других строений и у соседей нежилой дом. При планировании строительных работ рассматриваем возможность увеличения участка за счёт бесхозных земель. После того как определили, что реконструкцию возможно провести без нарушений, подготавливаем проект и направляем в Минстрой. Если реконструированное здание больше 1500 м2 то объект надзорный, проводится экспертиза проектной документации.

Реконструкция блокированного дома

Учитывая, что двухквартирные дома являются частью одного целого и составляют часть несущей конструкции всего здания, реконструкция является сложным процессом, основанным на решения судов. Основной проблемой в таких делах является разделение прав собственности на строение между несколькими лицами и реконструкция своей части в целях расширения жилой площади. При изменении фасада необходимо разрешение не только администрации населённого пункта, но и других собственников блокированного дома.

Наиболее частым вопросом становится узаконивание квартиры в таком строении одним собственником и невозможности осуществить реконструкцию другим. В целом, процесс ничем не отличается. Составляется технический план, производится осмотр помещения, рассматривается генеральный план и подаются документы на рассмотрение только не в администрацию, а в суд. В своём решении суду необходимо дать правовую оценку возможности изменения конфигурации одной части помещения и при этом не нарушить законные права всех собственников блокированной постройки.

На практике встречаются случаи, когда собственник один и уже имея на руках разрешение на реконструкцию двухквартирного здания (например, 2019 года), ввести в эксплуатацию такой объект не может. При этом категория земельного участка полностью позволяет строить жилой дом. В этом случае есть несколько путей регистрации: завершить первую процедуру путём оформления акта обследования и снятия с учёта. Затем подать новое уведомление уже о начале строительства, дождаться положительного ответа от администрации, сформировать технический и ввести затем в эксплуатацию. Либо обратиться в суд.

Ошибки при регистрации реконструкции

Реконструкция дома или здания представляет собой значительные изменения фундамента, фасада, которое затрагивает несущие конструкции и подведённые к строению инженерные сети. И ошибки при регистрации чаще всего связаны с отсутствием необходимости регистрировать изменения. Либо с несоответствием данных из проекта с информацией из технического плана, который был оформлен после завершения строительных работ.

Для исправления таких ошибок наши юристы проверяют, соответствует ли конечные характеристики объекта градостроительным нормам и подготавливают уведомление о начале строительства с указанием правильных данных. И затем регистрируют права. При несоблюдении минимальных расстояний от забора, красных линий помогаем застройщикам получить согласования от соседей. Либо оформить перераспределение земельного участка с муниципальной землёй, если есть такая возможность.

Регистрируем реконструкцию жилых домов и зданий коммерческого назначения. Взаимодействуем с ведомствами для получения разрешения на реконструкцию вблизи охранных зон. Получаем выписку из ЕГРН с указанием новых характеристик объекта.