События:
Вчера, 03:00 Выходцы из возведут более 100 000 кв. м. недвижимости в Лужниках
Процедура оформления реконструкции зданий и жилых домов может закончиться отказом, если изначально было неверно определено пятно застройки.
Для анализа ситуации изучаем СНиПы при реконструкции и градостроительный план земельного участка. Определяем границы, которые необходимо соблюдать при изменении площади дома. Также исправляем ошибки, если реконструкция уже произведена, но в регистрации отказано.
СНИП при реконструкции дома
Помимо главы 6 Градостроительного Кодекса РФ, где оговаривается архитектурно-строительное проектирование и порядок получения градостроительной документации, проведение работ должно соответствовать СНиП 12-01-2004 и Сводом Правил 48.13330. 2019 (с изменением №1). В данных нормативных актах предусмотрено два вида реконструкции: капитальный ремонт строения и текущий. В зависимости от вида определяются и этапы действий:
- Приобретение или закрепление прав на земельный участок, на котором планируется проведение реконструкции;
- Получение ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 5.2 кодекса;
- Осуществление инженерных изысканий;
- Получение разрешения с дальнейшим проведением работ и введение строения в эксплуатацию;
- Регистрация прав собственности на уже реконструированное здание.
На этапе подготовки и получения градостроительного плана наши юристы анализируют «пятно застройки». Это проекция на плане расположения всех зданий и построек на земельном участке с указанием их параметров. Если нарушены минимально допустимые отступы, указанные в ГПЗУ, то это становится препятствием для получения разрешения на реконструкцию. Поскольку нарушаются отступы от границ участков, а также нормы противопожарной безопасности на основании ФЗ №123. Допустимыми расстояниями определены:
- 3 метра от границы (стены, межи) соседнего участка для жилых строений;
- Бани, гаражи, беседки и другие хозяйственные постройки — 1 метр;
- Отступ от проезжей части или улицы для строений должен составлять не менее 5 метров, а для ограждений любого вида — 3 метра;
- Осуществление посадок разрешено: для кустарников — 1 метр от границы, для плодово-ягодных деревьев — 4 метра.
При подготовке документации учитываются расстояния как на момент подачи заявления, так и будущие постройки (с учётом реконструкции). На практике наши юристы могут предложить зарегистрировать дом как нежилой, если иного способа оформлении прав после реконструкции нет.
СНИП при реконструкции фасадов
По общему правилу, отступ фасада от соседей не должен быть меньше 3 метров, однако, при увеличении площади фасада, и его монолитности допускается уменьшение расстояния до 1 метра. Допустимые значения зависят от материалов, применяемых при реконструкции. Для получения разрешения на реконструкцию предоставляется проект, в котором перечисляются все запланированные действия. И проводится фасадная съёмка. Она помогает установить высоты, местоположение и размер деталей фасада.Реконструкция дома ИЖС в охранных зонах
Препятствием в регистрации изменений может стать проведение работ в санитарно-защитных зонах (СЗЗ). В данном случае проектировщиками учитываются положения Постановления Правительства № 87 от 2008 года с изменениями в 2019. Этот важный момент учитываем до подачи уведомления о начале реконструкции. Определяем, нет ли рядом зон с особыми условиями использования территорий. Перечень зон определён также земельным законодательством, в частности, в статье 105 ГК указано, что к таким землям относят:
- Территории культурного наследия и приаэродромные земли (только при согласовании с МО РФ);
- Территории прохождения государственных трубопроводов и придорожные;
- Объекты особого назначения, подлежащие военизированной охране и воинские части;
- Природные заповедники, водохранилища, рекреационные зоны отдыха и лечения.
На форум ГКИ «Недкадастр» часто поступают вопросы о порядке и сроках регистрации изменений после реконструкции в Росреестре. Владельцы недвижимости...При согласовании на место выезжает наш геодезист, который осуществляет замеры. Далее формируем схему расположения участка и вместе с правоустанавливающими документами направляем на согласование в ведомство, которое отвечает за использования территорий вблизи конкретной охранной зоны. При отсутствии нарушений собственник получает разрешение. И уже после реконструкции застройщик вносит изменения в ЕГРН. Без соблюдения СНиПов узаконить реконструкцию будет сложно.
Если строение располагается в СНТ, и минимальные отступы не соблюдены, то необходимо получить разрешение от соседей. Иначе нарушение отступов послужит поводом для отказа в получении разрешения на проведение реконструкции. И единственным выходом станет обращение в суд, проведение экспертизы. Все вышеперечисленные правила используются при реконструкции с увеличением площади пятна застройки, но если собственник намерен изменить этажность, то стоит сначала провести изыскания и определить, нет ли ЛЭП над участком, расстояние, до которых также необходимо соблюдать.
Отступы при реконструкции здания
Параметры минимальных отступов регламентированы статьёй 38 градостроительного кодекса при целевом назначении участка, как «садоводство» СП 53.13330.2019, а также СНиП 3030-02-97. Для таких зданий минимальные отступы должны составлять 4 метра для мест содержания домашних животных, 1 метр для других хозяйственных построек, 6 метров от жилых строений (противопожарные нормы). Кроме того, если садоводческий кооператив размещён в районе городских и сельских поселений, то распространяется дополнительно СП 42.13330. 2016 (СНиП 2.07.01-89 с изменениями в 2016 году).
При реконструкции складских помещений собственнику нужно отступить 2 метра от границ участка, но только в том случае, если больше нет других строений и у соседей нежилой дом. При планировании строительных работ рассматриваем возможность увеличения участка за счёт бесхозных земель. После того как определили, что реконструкцию возможно провести без нарушений, подготавливаем проект и направляем в Минстрой. Если реконструированное здание больше 1500 м2 то объект надзорный, проводится экспертиза проектной документации.
Реконструкция блокированного дома
Учитывая, что двухквартирные дома являются частью одного целого и составляют часть несущей конструкции всего здания, реконструкция является сложным процессом, основанным на решения судов. Основной проблемой в таких делах является разделение прав собственности на строение между несколькими лицами и реконструкция своей части в целях расширения жилой площади. При изменении фасада необходимо разрешение не только администрации населённого пункта, но и других собственников блокированного дома.
Наиболее частым вопросом становится узаконивание квартиры в таком строении одним собственником и невозможности осуществить реконструкцию другим. В целом, процесс ничем не отличается. Составляется технический план, производится осмотр помещения, рассматривается генеральный план и подаются документы на рассмотрение только не в администрацию, а в суд. В своём решении суду необходимо дать правовую оценку возможности изменения конфигурации одной части помещения и при этом не нарушить законные права всех собственников блокированной постройки.
На практике встречаются случаи, когда собственник один и уже имея на руках разрешение на реконструкцию двухквартирного здания (например, 2019 года), ввести в эксплуатацию такой объект не может. При этом категория земельного участка полностью позволяет строить жилой дом. В этом случае есть несколько путей регистрации: завершить первую процедуру путём оформления акта обследования и снятия с учёта. Затем подать новое уведомление уже о начале строительства, дождаться положительного ответа от администрации, сформировать технический и ввести затем в эксплуатацию. Либо обратиться в суд.
Ошибки при регистрации реконструкции
Реконструкция дома или здания представляет собой значительные изменения фундамента, фасада, которое затрагивает несущие конструкции и подведённые к строению инженерные сети. И ошибки при регистрации чаще всего связаны с отсутствием необходимости регистрировать изменения. Либо с несоответствием данных из проекта с информацией из технического плана, который был оформлен после завершения строительных работ.
Для исправления таких ошибок наши юристы проверяют, соответствует ли конечные характеристики объекта градостроительным нормам и подготавливают уведомление о начале строительства с указанием правильных данных. И затем регистрируют права. При несоблюдении минимальных расстояний от забора, красных линий помогаем застройщикам получить согласования от соседей. Либо оформить перераспределение земельного участка с муниципальной землёй, если есть такая возможность.
Регистрируем реконструкцию жилых домов и зданий коммерческого назначения. Взаимодействуем с ведомствами для получения разрешения на реконструкцию вблизи охранных зон. Получаем выписку из ЕГРН с указанием новых характеристик объекта.
- Как продлить разрешение на строительство после истечения срока
- Как взять в аренду земельный участок у администрации
Возможно вам потребуются
Акт обследования объектаОформляем Акт обследования недвижимости для снятия объекта с кадастрового учёта. Срок ускоренного оформления 1 день
Заключение кадастрового инженераОформляем заключение кадастрового инженера после выполнения геодезических работ и исправления реестровых ошибок. Срок ускоренного оформления 5 дней
Инженеров спрашивают
Интересует стоимость выезда геодезиста и определения границ для регистрации земельного участка 18 соток
Добрый день, Лидия Сергеевна! Межевание земельного участка мы проводим в течение 2 месяцев, если акт согласования границ подписывается с соседями индивидуально или все соседи уже стоят в границах. Если же кто-то из соседей отказывается подписать акт
подробнее...
Категория: Разрешение на строительство Срочный вопрос
27 комментариев
Добрый день, такой вопрос у нас участок ИЖС в собственности на участке стоит дом мы в нем проживаем, впереди этого дома хотим построить новый дом-отступы от соседских границ имеются больше чем по три метра, но отступ от фасадной границы (от забора) два метра (при том что отступ от самой дороги то есть от границ общего пользования шесть метров) Хотим получить разрешение на строительство, кадастровый инженер сказал что будет отказ т. к от забора должно быть отступ пять метров. Вопрос:есть ли какие то варианты получения разрешения на строительство с отступом два метра от фасадной границы участка?
Добрый день. Допустимый отступ от границ участка до жилого дома должен быть не менее 3 метров, если Вы укажите меньше, то администрация откажет в уведомлении о начале строительства.
Также недопустимо два жилых дома на одном участке.
Здравствуйте хочу сделать реконструкцию летней кухни она находится на границе с соседями дому 40 лет сейчас, отступов ни каких не было в то время сейчас же их вели если я подам бумаги о реконструкции мне придётся выполнять эти условия?
Добрый день. Для получения уведомления о начале реконструкции дома необходимо наличие отступа в 3 метра. Если отступа нет будет отказ.
Здравствуйте! У меня с соседями возник спор, так как они производят реконструкцию своего дома 1956 года постройки. Дом до реконструкции построен практически на границе участков. Так как соседи изменили параметры дома (пристроили помещения), увеличили размеры и высоту крыши, сток с крыши организован в нашу сторону, в сторону нашей границы увеличили параметры дома, это реконструкция. Край крыши уже на нашей территории. Хотя первоначально, соседи обещали провести работы с сохранением первоначальных размеров дома. Пол года соседям был дан беспрепятственный доступ на территории нашего участка для проведения работ. Но когда нам стало понятно, что соседи увеличили параметры дома и залезли к нам, отказались сделать снегозадерживающие устройства и водоотведение с крыши, мы запретили заходить на нашу территорию. Соседи нам пригрозили судом, что мы не законно не предоставляем им нашу территорию. Подскажите, как нам поступить, какие перспективы? Заранее благодарю.
Денис, добрый день. Со стороны соседей есть явное нарушение градостроительных норм по реконструкции дома. Для начала можете обратиться в администрацию с заявление о проверке законности реконструкции дома соседей. Далее в суде можете отстаивать свои права , например, обязать соседей установить снегозадержатели или изменить параметры крыши.
Здравствуйте! Я все так и сделал как Вы рекомендовали, писал письмо в администрацию, на что получил от них ответ, что их обращение к моему соседу может носить только рекомендательный характер. В адрес моего соседа администрация прислала письмо с рекомендациями соблюдать правила проведения реконструкции. Но соседи вместо того что бы прислушаться к рекомендациям подали на меня иск в суд. Вот так. Теперь жду суда.
Добрый день. Вы можете подать встречный иск о том, что соседями произведена реконструкция дома без получения разрешительной документации и при реконструкции нарушаются Ваши права, а именно крыша дома заходит на ваш участок, не организован сход воды и снега с крыши.
Здравствуйте, у меня дом стоит полтора метра от забора, а дорога находиться в пол метра от этого забора, со стороны переулка 5 метров, дому уже 60 лет он в хорошем состоянии, хочу взять разрешение на реконструкцию, могут ли мне её одобрить.
Добрый день. Вам нужно подать в местную администрацию уведомление о начале реконструкции дома. В случае отказа, сделать реконструкцию дома, далее вызвать кадастрового инженера, он подготовить технический план и на его основании внести изменения в ЕГРН в части реконструкции. Росреестр проводит регистрационные действия при таком отступе от границы участка.
Добрый день. Купили 2-этажный деревянный дом. хотим к нему сделать пристройку в один этаж. она получается ближе к соседскому забору, чем 3 метра. Можно ли ее строить? и надо ли получать разрешение на пристройку?
Добрый день. Вам нужно подать в местную администрацию уведомление о начале реконструкции дома с указанием расположения дома и отступов от границ участка.
В случае отказа администрации, возможно получить согласие соседей на уменьшение отступов и после окончания реконструкции вызвать кадастрового инженера, он подготовит технический план на дом и внести изменения в ЕГРН в части площади и конфигурации дома.
Спасибо).
а если соседи будут против и не согласятся уменьшить отступы?
Добрый день. В такой ситуации узаконить реконструкцию дома возможно в судебном порядке. Для суда подготовить заключение специалиста по обследованию дома.
Есть разрешение — уведомление на реконструкцию дома с расширением, при этом в Градостроительном плане не отражены фактические размеры от существующих стен до межи соседа, которые менее 3 м. С соседом на бумаге отразили фактические отступы без нотариуса. Залит фундамент, а от соседа по старой линии застройки. Вопросы:
Спасибо.
Добрый день, Иван. Давайте проясним ситуацию:
Старый дом был зарегистрирован и привязан к земельному участку в установленном порядке. На этот дом: - Администрация и выдала разрешение — Уведомление на реконструкцию с расширением; - выполнен ремонт части старого фундамента и смонтирован общий фундамент — плита с учетом расширения. В основном из-за противодействия соседа возникла необходимость отказаться от реконструкции и выполнить новое строительство со всеми отступами от межи, при этом останется часть незастроенного фундамента — плиты. Могут ли при оформлении построенного дома возникнуть препятствия по незастроенной части фундамента?
Здравствуйте, Иван. Проблем быть не должно. Просто не стоит указывать в техплане, что часть фундамента является домом.
Благодарю Вас за ответ. Прошу Вас оценить еще один вопрос. Как было сказано выше, на основании полученного уведомление на реконструкцию дома с расширением вглубь моего участка подготовлен фундамент-плита в 2019 г. Через год сосед начал требовать переноса межи в его пользу и одновременно отодвинуть линию строительства стены реконструируемого дома, обращенной в его сторону, на расстоянии 1 метр от межи. Я инициирую процедуру публичных слушаний по данному спорному вопросу. Надо ли по итогам публичных слушаний вносить изменения в ранее полученное уведомление на реконструкцию? Или необходимо будет получать новый разрешительный документ?
Здравствуйте, Иван. Если границы и конфигурация вашего земельного участка будут изменены, то необходимо будет снова подать уведомление о начале строительства. Так будет правильно.
Здравствуйте! Интересная тема поднята в диалоге с Иваном! У меня аналогичная ситуация. Идет реконструкция моего дома (стоит в метре от межи) с заранее полученным в администрации разрешением (уведомление). Спустя время как я демонтировал стены, возник спор с соседом по метровому отступу от межи. Но я считаю, что если у меня от старого дома остался фундамент, и я его укрепил и на его основе залил плиту с учетом расширения дома вглубь моего участка, то говорить о сносе старого дома нельзя, так как остался фундамент, который является частью дома. Можно ли такую аргументацию приводить в диалоге с Управлением муниципального контроля, если меня вдруг будут проверять по заявлению соседа и предъявят, что идет новое строительство, а не реконструкция? Заранее спасибо!
Здравствуйте, Андрей. Для начала давайте обратимся к законодательству, и разберемся, что такое реконструкция.
Таким образом, вы можете заявить о том, что проводите реконструкцию дома. Объяснять органам госнадзора ничего не советую, можете сами загнать себя в ловушку. Думаю, пока пройдут все процессы по рассмотрению заявления соседа, часть стен вы успеете возвести.
Здравствуйте, спасибо за рекомендации. Прошу ответить на следующий вопрос: каким нормативным документом для участков ИЖС регламентируется методика замера отступа 3 метра от границы соседнего участка до строения. По факту имеем отступ 4 м от границы до стены дома, какой будет отступ, если свес крыши строения выпустить на 1.5 метра с опорными столбами или без них. Эта методика замера прописана только для дачных домов в СНиП 30-02-97. Противопожарные отступы комментировать не нужно, в этой зоне построек на соседнем участке нет.
Здравствуйте, Иван. Для ИЖС есть другой СП 30-102-99. Там и прописаны эти 3 метра от границы и 5 метров от дороги. Контур здания накладывается, поэтому при формировании техплана у вас получится меньше 3 метров. Но возможно инженер не будет включать этот навес. Если есть возможность не создавать себе проблем при строительстве, то лучше этого не делать. Зарегистрировать можно практически любой объект, тут разница в затраченных ресурсах.
Здравствуйте, спасибо за рекомендации. Прошу ответить на следующий вопросы:
Здравствуйте, Иван. Администрация вам откажет в уведомлении о начале строительства, если прежний ОКС не был снят с кадастрового учёта. Получится наложение 1 здания на другое. Уведомление о начале реконструкции вы можете получить, не снимая старое здание с учёта. Тогда можно уведомление о сносе не подавать, а просто перестроить под видом реконструкции. При подаче документов на снос — необходимо будет заполнить основные реквизиты здания, и приложить копии документов на землю и дом. После таким же образом получаете уведомление о завершении сноса. Только потом снимаете здание с учёта в Росреестре и далее переходим к получению уведомления о начале строительства.