Как оформить реконструкцию дома с увеличением этажности

В связи с ограничениями площади земельных участков собственники принимают решение — расширение жилой площади за счёт увеличения этажности. Юристы ГКИ «Недкадастр» ответили на наиболее распространённые вопросы по оформлению реконструкции и разъяснили как подготовиться к регистрации, вводу в эксплуатацию. А также разработали рекомендации по защите интересов собственника при получении отказа на проведение реконструкции.

Изыскания для реконструкции с увеличением этажности

С помощью изысканий геодезисты прогнозируют изменение условий и разрабатывают мероприятия по защите от природных процессов во избежание нарушений целостности конструкции. На основании результатов экспертизы можно принимать конструктивные и планировочные решения в соответствии с особенностями участка.

Геологические изыскания

Когда владелец планирует увеличить площадь дома за счёт возведения дополнительного этажа, требуется установить, допустимы ли надстройки на конкретных участках по их физико-химическим свойствам. Для этого путём бурения скважин по периметру реконструированного здания определяется плотность грунта.

Эксперты берут пробы и на основании полученных сведений формируют отчёт. При анализе рисков просадки почвы определяется возможность надстройки дополнительных этажей. Оценка экспертов позволит установить целесообразность возведения этажа и проконтролировать создание проекта согласно требованиям СНиП.

Экспертиза фундамента

После проведения изысканий требуется установить прочность фундамента и стен. Например, неорганизованный водоотвод от здания может стать причиной повреждения основания, что в рамках безопасности не позволит возвести дополнительный этаж. Изначально эксперты выезжают на местность, расчищают фундамент, снимают верхний слой и в четырёх точках делают замеры геометрической глубины основания. Дополнительно снимается уровень радиации (иногда застройщики применяют некачественный бетон, который имеет повышенный радиационный фон).

С помощью исследований эксперты определят, выдержат ли основание и стены дополнительную нагрузку и какова прочность у балок перекрытий, которые станут фундаментом для нового этажа. Также если владелец планирует возведение балкона, изучаются особенности конструкции и устанавливается, не будет ли нарушена целостность несущей стены.

Геодезические изыскания

Какие нормы при строительстве действуют в 2023 годуВ конце прошлого года были внесены поправки в СНиП. Изменения коснулись требуемых отступов при строительстве жилых домов и хозпостроек в том числе минимального...# Согласование строительства

Перед проведением работ изучаются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), с помощью которых собственник сможет определить нормы застройки (этажность, отступы). Требуется также проверить наличие межевого плана, без которого собственник не сможет заказать ГПЗУ, подготовить проект и зарегистрировать реконструкцию.

Перед началом исследования потребуется представить техническое задание и исходные сведения об объекте (площадь участка, координаты и расположение на карте). А также результаты топографической съёмки (при наличии) и выкопировку из генерального плана. На местности выполняется обследование и процесс измерения, предварительная вычислительная обработка обеспечивает получение точных результатов. В случае возведения выступающего элемента стоит заранее рассчитать дистанцию от его контура до границы соседнего участка для соблюдения отступов, при их нарушении разрешение на реконструкцию не выдадут.

Получение разрешения на реконструкцию с увеличением этажности

Для получения разрешения на реконструкцию с увеличением этажности собственнику необходимо направить соответствующее заявление в отдел архитектуры местной администрации и прикрепить следующие документы:

• Удостоверение личности или нотариально заверенная доверенность для представителя;
• Правоустанавливающие акты на недвижимость (договор дарения, купли-продажи или свидетельство о наследовании);
• Технический план здания и проект реконструкции;
• Отчёты по исследованиям фундамента и геодезическим изысканиям;
• Градостроительный план и схема планировочной организации;
• Нотариальное согласие собственников на проведение работ (в случае долевого владения).

Получение разрешения будет зависеть от технических характеристик здания и его элементов, допустимости возведения этажа согласно градостроительным нормам, а также от структуры почвы. При изучении заявления архитекторы проверяют проектные решения на соответствие санитарным и противопожарным нормам.

Если во время реконструкции затрагиваются системы газоснабжения, отопления или водоснабжения, дополнительно согласовать изменения потребуется с коммунальными организациями. Эти сведения направляются в местный муниципалитет, и в течение 7 дней собственнику выдаётся уведомление о разрешении или отказе в проведении работ. В случае отрицательного ответа к решению дополнительно прикрепляют рекомендации по устранению допущенных ошибок.

Отказ в получении разрешения на реконструкцию

Защита интересов может происходить в досудебном и судебном порядке. В первом случае владелец направляет обращение должностному лицу или в организацию местного самоуправления для повторного рассмотрения вопроса, принятого в отношении реконструкции. Поступившая заявка рассматривается в течение месяца, также возможно продление этого срока не более, чем на 30 дней.

Если выявлено, что принятое решение об отказе в проведении реконструкции с увеличением этажности нарушает законные интересы, собственник вправе в течение 3 месяцев направить иск в суд. Пропущенный по уважительной причине срок может быть восстановлен судом при представлении доказательств. В исковом заявлении указываем:

• Наименование суда, ФИО заявителя и ответчика, адреса, контактные данные;
• Перечень приложенных актов, справок и доказательства нарушений со ссылками на нормативные акты;
• Требование признать решение незаконным и разрешить реконструкцию с увеличением этажности на конкретном участке.

Прикрепляем копию заявления о выдаче разрешения и уведомления об отказе. Дополнительно потребуется приложить данные, подтверждающие незаконность принятого решения. Во время разбирательств проводится правовая экспертиза, с помощью которой определяется юридическая чистота представленных актов. Также устанавливается, не нарушают ли проектные решения установленные нормы безопасности и эксплуатации.

По результатам рассмотрения дела судом принимается решение об удовлетворении требований истца полностью или частично или об отказе в удовлетворении. Копия постановления в течение пяти дней направляется в организацию местного самоуправления и подлежит немедленному исполнению.

Регистрация реконструкции с увеличением этажности

В случае получения разрешения на реконструкцию, после выполнения работ на объект приглашается кадастровый инженер для проведения замеров и составления нового технического плана. Также местной администрацией будет созвана комиссия, которая установит соответствие реконструкции согласованному проекту и техническим требованиям. Будет утверждён акт приёмки, после чего владелец получит разрешение на эксплуатацию и сможет обратиться с заявлением в Росреестр для постановки объекта на кадастровый учёт.

Юристы и кадастровые инженеры «Недкадастр» консультируют по вопросам реконструкции на форуме и дают рекомендации по оформлению дома с увеличением этажности в консультациях. Помогают получить заключение по геодезическим изысканиям, исследованиям фундамента, а также информируют о необходимом перечне документов.