Покупка земельного участка при попадании в ЗОУИТ: что нужно знать о зонах с особыми условиями

Наличие охранных зон может препятствовать использованию земли по назначению. После покупки земельного участка собственники часто обнаруживают ЗОУИТ. А незнание о них при размещении капитальных объектов влечёт за собой такие негативные последствия, как наложение штрафа или постановление о сносе. Юристы компании «Недкадастр» рассказывают, как определить наличие ограничений ещё на этапе приобретения недвижимости. Разбирают, стоит ли покупать такой участок и что можно на нём строить. Как изменить границы ЗОУИТ или получить компенсацию в случае сноса строений.

Природоохранная, водоохранная, санитарно-защитная или зона затопления. А также источники питьевого водоснабжения, приаэродромные и придорожные полосы. Целью установки таких ограничений становится охрана жизни и здоровья граждан, безопасность транспортной связи, сохранность памятников или окружающей среды. Например, при размещении здания возле водоёма. Охранная зона рассчитывается от протяжённости водного объекта и составляет минимум 50 метров для обеспечения снижения негативного воздействия. А при строительстве дома вблизи рек или озёр в обязательном порядке в проекте разрабатываются разделы, направленные на обеспечение сохранности и защиты ЗОУИТ.

Где посмотреть ЗОУИТ

Самый простой способ узнать об ограничениях — это изучение сведений по кадастровой карте. Для этого собственнику в поисковой строке нужно указать кадастровый номер земельного участка. После чего нажать пункт «Слой». Охранные зоны будут обозначены зелёным цветом.

Дополнительно рекомендуем заказать выписку из ЕГРН, а для детальной информации — ГПЗУ. В последнем указывается полный перечень правил использования конкретного объекта. Ограничения, параметры строительства и допустимые отступы.

Виды ЗОУИТ

Всего зафиксировано 28 охранных зон, их можно разделить на две категории: те, за которые ответственны федеральные службы. Например, природоохранные, водоохранные или культурное наследие. А также те, что относятся к различным ведомствам. Чаще владельцы обращаются за согласованием при попадании участка в такие зоны:

Также существуют береговые полосы, места оползней, миграции животных или исторические поселения. Строительство вблизи таких объектов происходит в соответствии с особыми требованиями.

В каких ЗОУИТ запрещено строительство

Строительство на земельном участке с особыми условиями использования ЗОУИТ в 2025Строительство на участке с ЗОУИТ требует от собственников разрешения от государственных служб, ответственных за охранные зоны. Без получения согласования...# Межевание

Есть такие ЗОУИТ, где не разрешено размещать дома. Поэтому перед покупкой земли нужно убедиться, что ограничений в использовании нет. Так как при застройке здание не удастся согласовать, а после — зарегистрировать, что в дальнейшем повлечёт за собой вынесение постановления о сносе. К таким относятся:

• Природные охраняемые территории;
• Магистральные трубопроводы, водопроводы и газопроводы разных давлений;
• Первые и вторые пояса СЗЗ источников водоснабжения;
• Береговые полосы;
• СЗЗ коммунальных и промышленных предприятий.

В практике юристов возникали исключения. Например, в СЗЗ можно согласовать строительство, приложив к общему перечню документов соответствующие экспертизы.

Заблуждением среди владельцев становится мнение, что если посёлок полностью попал под охраняемую местность, значит, на участках ЛПХ или ИЖС также можно строить. В остальных ситуациях владелец может размещать постройки, предварительно согласовав работы в ведомстве, ответственном за ЗОУИТ. Для этого требуется направить в организацию обращение. Приложить правоустанавливающие документы, результаты топографической съёмки, инженерных изысканий и проект. Без такого согласования собственник не сможет получить разрешение на строительство.

ЗОУИТ не установлена

Отсутствие сведений об ограничениях и несвоевременное внесение информации в базу может спровоцировать неприятные последствия во время строительства или эксплуатации капитального объекта.

Также возникают случаи, когда на участке обнаруживается культурный памятник. А при обращении в архивы ГУКН нет сведений о наличии либо отсутствии достопримечательности. Проверить местность помогут сотрудники Российской академии наук путём проведения историко-культурной экспертизы, чтобы владелец избежал повреждения или уничтожения наследия во время застройки. Так как это влечёт за собой уголовную ответственность.

Внезапно возникшая ЗОУИТ

После вступления в силу федерального закона появились такие ЗОУИТ, как прибрежные защитные полосы или ОКН. В отношении остальных составлены Положения, где прописан порядок установления охранных зон, возможность изменения и предусмотренные при использовании ограничения. На основании таких документов муниципалитет может принимать решения об утверждении условий использования.

Затем в рамках межведомственного взаимодействия информация оформляется в Росреестре. Регистрационная служба в течение 5 рабочих дней извещает собственников, чьи земли попадают под ограничения. Такие уведомления вызывают беспокойство у землепользователей. Важно помнить, что участки, граничащие с ЗОУИТ, не подлежат изъятию. Исключением становятся только случаи, предусмотренные федеральным законом.

Например, при размещении линий электропередач строительство без согласования невозможно. Также это относится и к реконструкции, если мощность установленной ЛЭП не позволяет при застройке соблюдать отступы. Решением становится обращение в суд с предъявлением в качестве доказательств правоустанавливающих документов или разрешения на строительные работы. То есть сведения, подтверждающие, что размещение линий произошло позже и препятствует использованию объекта. Тогда суд может назначить перенос ЛЭП ближе к землям общего пользования. Также если эксплуатация строения становится невозможной — владельцы могут требовать от органов местной власти или организаций выкупа земель и возмещения ущерба.

Компенсация за участок под охранной зоной

Собственники земельных участков, попавших под ограничения, могут рассчитывать на возмещение убытков. Требование о компенсации можно направить в течение 5 лет. Правительством РФ определены:

• Порядок расчёта компенсации при ущемлении прав владельцев и арендаторов, ухудшении качества земли или невозможности использования;
• Установка публичного сервитута;
• Условия соглашения о выкупе и возмещение убытков.

Как правило, выплата должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости до введения ЗОУИТ. Однако, если земля приобретена за одну сумму, а через несколько лет цена упала, возмещение будет рассчитываться из последней.

Внесение изменений в ЗОУИТ

Если ЗОУИТ препятствуют использованию участка по назначению. Из-за чего собственники не могут получить разрешение на строительные работы, реконструкцию. Или установить ограждение. Одним из решений становится изменение границ охранных зон. Для этого владельцу следует обратиться к кадастровому инженеру, который проведёт геодезические работы и определит расположение охраняемых объектов. После чего на основании полученных результатов сформирует схему границ. Для её расчёта используются нормативы, разработанные для определённого объекта. Например, газопровода или ЛЭП.

Следующим этапом становится описание местонахождения конструкции и координат. Затем заполняется заявление и сведения передаются в муниципалитет. После рассмотрения обращения подготавливается постановление об изменении и установлении новых границ ЗОУИТ. При положительном ответе информация направляется в Росреестр. В случае отрицательного — представители должны обосновать причину. А при неправомерном отказе оспорить решение можно в суде.

Как снять с участка несуществующую охранную зону

Если вдоль площади проходил линейный объект, который позже был демонтирован, но не исключён из ЕГРН. Федеральный орган исполнительной власти или местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия вносят информацию о прекращении ЗОУИТ в Росреестр. Перед этим требуется подготовить межевой план и описание местоположения зоны. А также результаты экспертизы, подтверждающей, что сооружение демонтировано.

Подготовленные сведения прикладываются к обращению, в котором указывается требование снять с кадастрового учёта ЗОУИТ. После рассмотрения ответственная организация передаёт данные в Росреестр. И в течение 15 дней информация в базе обновляется.

Помогаем определить перед покупкой участка наличие в границах охранных зон. Собираем перечень необходимых документов. И согласовываем работы при строительстве и реконструкции с ответственными за ЗОУИТ ведомствами. Представляем интересы владельца при неправомерном отказе. Сопровождаем на этапах возмещения убытков. Чтобы проконсультироваться с юристами, пишите на форум ГКИ «Недкадастр» или звоните по номеру 8 (495) 409-41-51.