Планировка земельного участка под строительство загородного дома

1 мая вступил в силу закон N 124-ФЗ «О внесении изменений в градостроительный кодекс». В нём отражаются поправки, касающиеся госрегистрации прав на земельные участки для индивидуального жилищного строительства, реконструкции линейных объектов и не только. Сроки выполнения кадастровых работ сократились до трёх дней, значит, собственник сможет быстрее начать строительство.

Большинство собственников забывают о правилах землепользования и застройки, не учитывая их при планировании. Например, располагают дом на расстоянии менее трёх метров от забора или строят деревянную баню, не соблюдая противопожарные нормы. Все эти ошибки кардинально влияют на решение Росреестра о регистрации. В большинстве случаев выносится отказ либо приостановка до исправления причины отрицательного ответа ведомства.

Ошибки в планировке загородного дома на земельном участке

Собственники земельных участков при планировании домов ИЖС и ЛПХ совершают однотипные ошибки — игнорируют минимальные отступы и не учитывают градостроительные нормы. В результате соседи подают в суд из-за несоблюдения нормативов. Строить дом можно на расстоянии трёх метров от соседского участка и пяти метров от дороги. Неточность допускают и в точке отсчёта, например, если считают от фундамента и не учитывают крышу, это будет нарушением. На форуме наши юристы дают консультации по вопросам, связанным с соседскими постройками и необходимыми отступами.

Во избежание ошибок при планировании загородного дома оформляется градостроительный план земельного участка. В ГПЗУ указываются минимальные отступы, техническая возможность подключения к инженерным сетям и другие характеристики. Градостроительный план помогает при строительстве соблюдать правила противопожарных отступов:

• Деревянные дома располагаются на расстоянии 10 м от кирпичных;
• Два деревянных дома строятся на удалении до 15 м друг от друга;
• Между домом и баней отступается 8 м.

От дома до хозяйственных построек (гаража, сарая) должно быть расстояние не менее одного метра. Для высоких деревьев минимальный отступ от ограждения 4 м, для средних — 2 м, для кустарников до одного метра. При установлении навеса для машины нужно соблюдать расстояние не меньше одного метра от границы соседского участка, меньший отступ возможен по договорённости с соседями.

Нарушение отступов от охранных зон

Что делать, если дом вышел за границы земельного участкаПосле строительства собственники уверены, что дом находится в исходных границах земельного участка, и несоответствий быть не может.# Кадастровый инженер

При разработке ГПЗУ учитывается расположение земельного участка недалеко от зон особого использования, в плане указываются ограничения государственных органов, которые владелец должен соблюдать. Перед строительством может потребоваться согласование с зонами культурного наследия (неподалёку парки, памятники, исторические места), с Росрыболовством или водоканалом (объект недвижимости находится недалеко от воды) и другими государственными инстанциями.

Кадастровые инженеры уточняют, что процесс согласования со структурами проходит в индивидуальном порядке, в зависимости от расположения участка. Строительство в зоне подтопления может повлечь за собой отказ в регистрации права собственности на дом. В этом случае владельцу нужно узаконивать имущество через суд или изначально построить дом в соответствии с проектом защиты от подтопления. Рекомендуем получить юридическую консультацию перед проектированием.

Геология для строительства

Ошибки проектирования фундамента происходят из-за отсутствия инженерно-геологического исследования грунта. Под основанием будущей постройки делается буровая скважина глубиной до трёх метров и изучается послойное строение грунта. Для проблемной почвы выбирают столбчатый фундамент. Для кирпичных, каменных домов используется ленточная основа, для каркасных — плитная. Установка ненадёжного фундамента будет ошибкой, от которой пострадает конструкция дома. Здание, построенное с нарушением строительных норм, опасно для жизни. Чтобы избежать ошибок, наши кадастровые инженеры рекомендуют строить дом по проекту, для этого нужно получить градостроительный план земельного участка. Более того без геологических изысканий не зарегистрируют здание предназначенное для коммерческих целей и многоквартирные дома.

ГПЗУ при планировании строительства

Градостроительный план земельного участка используется для проектирования, реконструкции объектов. Информация, которую он содержит, облегчает собственнику процесс строительства и снижает риск допущения ошибок. Владелец будет знать, в какой части участка можно строить дом. В ГПЗУ указываются:

• Границы земельного участка, его кадастровый номер;
• Допустимая зона застройки в заштрихованном виде;
• Минимальные отступы, которые нужно соблюдать при возведении дома;
• Строительные параметры: площадь, объём и иные характеристики;
• Информация о наличии или отсутствии на границах с участком зон обременения и инженерных сетей.

Наши юристы рекомендуют получить градостроительный план до начала строительства жилого дома на участке. Прежде чем строить, собственник изучает пятно застройки: место на земельном участке, где он будет прокладывать фундамент. В ГПЗУ оно определено и заштриховано. На первом этапе строительства дома собственнику нужно: иметь оформленный в собственность земельный участок, провести межевание с целью определения границ, получить ГПЗУ, сделать топографическую съёмку.

Геодезисты и кадастровые инженеры советуют проводить топосъёмку для уменьшения риска неверной планировки, определения местонахождения подземных коммуникаций. Полученные сведения учитываются при строительстве. Если окажется, что владелец выложил фундамент на месте, где проходит газовая труба или кабель, то строительство придётся начинать заново. Возведение здания на месте прохождения коммуникаций чревато их повреждением. Проведение топографической съёмки и оформление градостроительного плана требуется для строительства дома на законном основании.

Как получить градостроительный план участка

Получение ГПЗУ осуществляется собственником или другим лицом, представляющим его интересы. Срок оформления составляет 14 рабочих дней. У каждого земельного участка должен быть свой ГПЗУ. Если человек хочет построить жилой дом на месте, где граничат два участка, то их нужно объединить, а потом получить единый план. Для оформления понадобится:

• Заявление, в котором указывается инициалы собственника, кадастровый номер, адрес и площадь участка.
• Паспорт собственника или доверенность на гражданина, его заменяющее.
• Правоустанавливающий документ на земельный участок.
• Межевой и топографический план с указанными на нём коммуникациями.

Действует градостроительный план 3 года. После этого информация в нём становится неактуальной. Если собственник за 3 года не завершил строительство, процедуру получения ГПЗУ необходимо повторить.

Что делать при отказе в выдаче ГПЗУ

Отказ в выдаче градостроительного плана происходит из-за ошибок при заполнении заявления, предоставления просроченных документов, невозможности проведения строительных работ на земельном участке. Причина указывается в письменном виде. Если отказ произошёл из-за некорректной документации, нужно пересмотреть перечень справок, исправить неточности и подать их заново. В остальных случаях отказ оспаривается в вышестоящих инстанциях. Для этого наши юристы подготавливают исковое заявление и защищают ваши интересы в судебном порядке.

Оказываем бесплатную консультацию по вопросам строительства жилого дома. Составляем СПОЗУ (ситуационный план земельного участка), межевой план, проводим топографическую съёмку для выдачи ГПЗУ. Помогаем обжаловать в суде отказ в выдаче ГПЗУ.