• Москва и Московская область
  • E-mail: info@gkai.ru
  • График работы: Пн - Пт с 9:00 - 19:00
События:

Вчера, 10:57 Продажи готовых квартир в Москве снизились на треть

Как узаконить построенный на земельном участке дом без суда

читать потом

Как узаконить построенный дом без суда

Если дом построен, а на кадастровом учёте не числится, значит, он считается самовольным, и юридических прав у застройщика на него нет.

Мы можем узаконить такое здание без судебных разбирательств. Для этого правительством РФ был издан ФЗ №93, который в народе называется «дачная амнистия».

Закон позволяет в упрощённом порядке и в короткие сроки зарегистрировать уже построенный дом на землях сельхозназначения с ВРИ для ведения садоводства и дачного строительства.

Как оформить дом без разрешения на строительство

Так, для регистрации домов, расположенных на участках с категорией — сельхозназначение и ВРИ — для ведения садоводства, требуется предоставить технический план строения и документы на участок. При узаконивании домов, построенных на землях населённых пунктов, ВРИ которых — ИЖС или ЛПХ, сотрудники Росреестра, помимо техплана, потребуют предоставить уведомления о начале и окончании строительства.

После окончания работ заказываются услуги кадастрового инженера на оформление технического плана. После формирования документа в тот же орган подаётся уведомление о завершении строительства. Готовую постройку придётся регистрировать в судебном порядке.

Кто попадает под дачную амнистию

Согласно федеральному закону 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ФЗ №93 для узаконивания строения не требуется разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Уведомительный порядок действует для строений, которые предназначены для проживания одной семьи, не превышают три этажа, имеют высоту не более двадцати метров и площадь до полутора тысяч квадратных метров. Если здание не соответствует хотя бы одному из пунктов, Росреестр откажет в постановке объекта на кадастровый учёт. В таком случае застройщику придётся обратиться в суд для его узаконивания. Не факт, что суд вынесет положительное решение.

Узаконить дом через суд

«Владельцы» самовольных строений не задумываются о возможных последствиях, вкладывая в незаконное строительство миллионы рублей. Мало того что застройщику грозит оплата штрафа, он ещё может остаться без крыши над головой. Ведь имея незарегистрированный дом, есть вероятность того, что государственные органы отберут неучтённое строение, выставят на торги или вовсе распорядятся снести. Прежде чем начать строительство без разрешения, нужно серьёзно обдумать дальнейшие действия.

Если в административном порядке узаконить строение не получилось, в таком случае застройщик обращается в суд. Для этого формируется пакет документов, в который входят:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН на земельный участок;
  • техплан;
  • В случае, если ОКС находится в СЗЗ потребуется заключение технической комиссии о пригодности строения и отсутствии негативного влияния на окружающую среду.

Перечень требующихся документов может меняться, в зависимости от типа строения. Дополнительно судом запрашиваются: межевой план, акт согласования границ, заключение землеустроительной экспертизы и т.д. После того, как собраны все документы, можно подавать иск в районный суд, где ответчиком будет местная администрация. На положительный результат можно рассчитывать, если земельный участок, на котором расположен дом, оформлен в собственность, и на нём нет обременений; строение соответствует градостроительным нормам и учтены отступы при строительстве.

Межевание участка между двумя собственникамиМежевание участка между двумя собственникамиМежевание стало обязательной процедурой перед продажей, принятием в наследство или при регистрации права после образования участков.# Геодезические работы

Дело рассматривается в срок до 5 месяцев, после чего выносится решение суда. После того, как документ вступит в силу, можно регистрировать здание и получать на него право собственности. Если же принято решение об отказе в постановке на учёт, «владельцу» придётся снести объект за свой счёт или передать его в распоряжение муниципалитета.

Признание прав на самовольную постройку

За последние 5 лет чиновники пересмотрели ряд законов о том, как ужесточить меры за возведение самостроев и параллельно этому помочь лицам, живущим в таких домах, зарегистрировать их. На последнем заседании в Московской торгово-промышленной палате эксперты пришли к выводу, что предупреждение самовольного строительства эффективнее, чем борьба с уже построенными сооружениями.

Госбюджет не рассчитан на ликвидацию подобных объектов и переселение всех владельцев, поэтому будет проводиться снос опасных для проживания зданий. Для остальных домов муниципалитет вместе с застройщиками должен в обязательном порядке провести строительно-технические экспертизы и согласно требованиям устранить возможные недочёты. Гражданский кодекс предполагает оформление самостроев, но решать нужно индивидуально по каждому строению, при этом ссылаясь на результаты экспертиз. Легализованы будут только те объекты, у которых все строительные регламенты соблюдены.

Признаки самовольной постройки

Самостроем считается строение при обнаружении одного или нескольких признаков:

  • Если на землю не оформлена документация, подтверждающая аренду или права собственности. Возводить объект на чужом участке запрещается без разрешения его хозяина.
  • Выявлены нарушения градостроительных норм и регламентов, например, санитарных, пожарных и др.
  • Когда отсутствует разрешение на строительство. Согласно действующему законодательству застройщику требуется направить в контролирующие органы уведомление о начале строительства с документами на земельный участок, а по окончанию отчитаться о выполненных работах. Реконструкция или возведение объектов без получения разрешения — одна из основных причин признания сооружения самостроем, в следствие чего придётся через суд оформлять право собственности.
  • Если здание небезопасно для здоровья граждан, то есть существует возможность обрушения, затопления, отравление воздуха и воздействия иных внешних факторов.
  • Когда дом расположен на участке, не предназначенном под строительство. Например, на земле под КФХ был построен жилой дом, дача или другое капитальное строение. В этом случае собственника вынудят его снести.
  • Когда самострой был построен до принятия норм закона. Тогда потребуется доказать в суде, что он старый.

При выявлении самовольной постройки, независимо от того, было ли возведено строение лично собственником, или куплен участок с самостроем, ему придётся отвечать по закону. Сумма штрафа за подобное сооружение для граждан составит от 2-х до 5-ти тыс. руб., для индивидуальных предпринимателей 15-50 тыс. руб., а также грозит приостановление деятельности до 90 суток. Если же строить без разрешения решило юридическое лицо, то уполномоченные органы могут не только оштрафовать, но и подать иск в суд с просьбой ликвидировать строение. При строительстве на земельном участке, который не соответствует назначению, или на земле, не принадлежащей застройщику, ситуация будет расценена, как захват чужого имущества, и с гражданина будет взыматься сумма больше 100 тысяч.

Как узаконить самострой

Чтобы узаконить такую постройку нужно привести её в соответствие с действующими требованиями и нормами. Однако, не каждое здание может быть легализовано, для этого потребуется:

  • Быть владельцем участка, на котором возведена постройка.
  • Сооружение не должно нарушать права и интересы собственников смежных участков, например, расстояния до соседнего здания, и не затруднять проезд.
  • Отсутствие грубых нарушений строительных параметров.

При несоблюдении хотя бы одного из вышеперечисленных требований, последует отказ в рассмотрении вопроса, пока не будут устранены несоответствия.

Процесс узаконивания строения выполняется двумя способами в административном порядке или с помощью иска в суд. Если строение подходит под условия «дачной амнистии», потребуется техплан на постройку и документы, доказывающие право собственности на участок. Преимуществами регистрации станет то, что дом поставят на кадастровый учёт, и он станет налогооблагаемым, а это даёт право совершать в отношении него юридические сделки. Второй способ сложный, длительный и затратный, к нему прибегают после того, как решить вопрос с администрацией не вышло.

Признание судом самовольной постройки

Решение вопроса через суд даёт землевладельцу возможность распоряжаться имуществом в полной мере. Стоит отметить, что строение может принадлежать как одному гражданину, так и нескольким, в этом случае потребуются подписи всех владельцев. Законные собственники имеют право подавать иск в судебные органы по месту расположения самостроя. К нему прилагаются основные документы и доказательная база.

Материалы передаются заказчиком в суд, и при отсутствии недочётов и нарушений самовольное строение признаётся законным, а владелец получает право собственности. Заседания по легализации длятся от двух месяцев до полугода. По окончанию судебных прений и вынесенном положительном решении в течение десяти суток происходит оформление право собственности в Росреестре. В случае спорных моментов в отношении безопасности объекта суд назначает дополнительную экспертизу.

Строительная экспертиза самовольной постройки

Проведение строительной экспертизы самовольного строения решает несколько моментов. Эта процедура проводится для доказательства пригодности или непригодности дома для проживания. Целью экспертизы является убеждение в готовности постройки для ввода в эксплуатацию.

Эксперты обследуют с технической стороны здание, проверяя выполнение регламентов, и оценивают безопасность. В ходе экспертизы исследуются все возведённые конструкции и проводится аудит на соблюдения ГОСТа и СНИП, для этого используют приборы неразрушающей диагностики и контроля (твердомеры, дефектоскопы, влагомеры и иные). В некоторых случаях требуется доработка архитектурно-строительного проекта и дальнейшее согласование в соответствующих ведомствах. Экспертный отчёт предназначен не только для решения дела через суд, но и для рассмотрения ситуации в административном порядке.

Можно ли зарегистрировать дом без межевания

Так как строение находится на земельном участке, он также должен быть промежеван и оформлен в собственность. Если застройщик не знает точных границ, то определить место расположения здания и соблюсти при этом отступы, которые предусмотрены законом, становится невозможным. Без межевания уведомление о начале строительства в Администрации не выдадут.

За прошлый год юристы ГКИ Недкадастр зарегистровали 37 самовольных строений. При необходимости согласовываем строительство в охранных зонах, получаем уведомление о соответствии параметров разрешённого строительства. Если требуется, выполняем перевод из нежилого, дачного строения в статус «жилого» с возможностью прописки. В сложной ситуации, когда нет возможности оформить недвижимость в административном порядке, формируем доказательную базу, подаём иск в суд и сопровождаем в ходе процесса.

Комментарии (16)

  • Аватарка пользователяСергей

    Добрый день! Подскажите, как правильно действовать в сложившейся ситуации. Построил баню возле дома, была комиссия по дому, вызвали всех соседей. Дом нуждается в ремонте, но дом не является собственностью. Тут увидели еще мою баню, под шумок, как говорится. Говорят, будет штраф, потому что без разрешения построил её, да ещё так получилось, что она стоит под линией линией электропередач. Говорят, будет большой штраф. Подскажите, если кто-что знает, что может быть, и как мне быть в такой ситуации?

    • Юрист Сергей

      Добрый день! За самовольное строение предусмотрен штраф от 200 руб до 1000 руб., однако, если земельный участок в вашей собственности, и построили без нарушений СНИП и прав третьих лиц, тогда никто не в праве вас штрафовать, особенно за строения нежилого объекта.

      Ответить
  • Аватарка пользователяРинат

    Добрый день. Нужна консультация и помощь по вопросу строительства второго жилого дома на земле ИЖС. Сможете ли помочь? Каковы условия?

    • Юрист Ринат

      Добрый день, вам отказывают в строительстве второго жилого дома на участке? Опишите вашу проблему, проконсультируем вас.

    • Ринат Юрист

      Московская область, г. Красногорск земля ИЖС. Дом и земельный участок в собственности (имеется кадастровый номер и право собственности и на землю и на дом). Строю еще один дом на участке (фундамент на забивных жб сваях и построен первый этаж из газоблока). Нарушены отступы: от границы с соседом вместо 3 метров отступ 2,6, от границы с дорогой вместо 5 отступ 4 метра. Никаких уведомлений или разрешений не подавал/не получал. Что можно или нужно сделать в моей ситуации чтобы не возникло проблем в будущем? Старый дом сносить не планирую. Прописка в новом доме не требуется. Регистрация нового дома не принципиальна, на как мне думается, лучше зарегистрировать. Новый дом регистрировать не обязательно как жилой? Какую категорию тогда можно выбрать?

    • Юрист Ринат

      Рекомендую зарегистрировать как строение значение нежилое. В таком случае, вы пройдёте регистрацию в обычном порядке по дачной амнистии на основании техплана (декларация). В случае, жилого- будет отказ, на основании которого можно узаконить в судебном порядке. Узаконить строение, конечно, необходимо. Иначе будет трактоваться как самовольная постройка с риском внесения в реестр сноса.

      Ответить
  • Аватарка пользователяАлексей

    Добрый день! Хочу купить землю и сам составить план дома. Строить буду сам, могу ли я это сделать? Если нет, то что мне тогда делать, как лучше и без лишней головной боли что меня заставят его сносить?

    • Юрист Алексей

      Добрый день. Если при строительстве дома Вы будете пользоваться всеми СНиПами, тогда, Вы можете самостоятельно строить дом. Но если у Вас имеются соответствующие навыки. Далее, после того как Вы построите дом его нужно будет зарегистрировать. Способ регистрации будет завить от того на какой земле будет находиться дом. Если земли населенный пунктов, тогда на основании технического плана, который формируется кадастровым инженером. Если же земли сельскохозяйственного назначения, тогда по дачной амнистии регистрация будет проходить по декларации, которую подписывает собственник или лицо по доверенности.

      Ответить
  • Аватарка пользователяАлексия

    Добрый день! Категория земли-земли населенных пунктов, ИЖС, земля в аренде. Есть уведомление на строительство и ГПЗУ. Построили деревянный 1-но этажный дом. Решили регистрировать право собственности на дом. Заказали технический план и оказалась, что у нас не соответствие пятна застройки — 3 метра от соседнего участка, а у нас 1,25 м. Обратились в Администрацию, сказали для получения уведомления о соответствии нужно нотариальное согласие от соседей, а соседний участок тоже принадлежит мне. Что согласие делать самой себе? И еще в согласии сказали написать не только нарушение минимального отступа от границы, но и нарушение пожарных норм. У нас между деревянными домами 13,6 м (нужно 15 м). Может это повлиять на регистрацию? Благодарю.

    • Юрист Алексия

      Подайте документы на регистрацию без уведомления. В принципе приостановок быть не должно, а если будет приостановка будете уже разбираться с ней.

    • Алексия Юрист

      Спасибо!!

      Ответить
  • Аватарка пользователяВиктор Науменко

    Здравствуйте! Подскажите как быть. В 1992 году купил половину участка (3 сотки) и построил жилой дом. Сарай (с разрешения соседей) построил на меже. Сейчас в соседнем доме живут уже другие владельцы, которые требуют, чтобы я передвинул сарай, типа, по документам получается самострой. Насколько правомерны их требования?

    • Юрист Виктор Науменко

      Виктор, добрый день! В соответствии со СНИП 30-02-97 отступ от границы участка до нежилых объектов , в т.ч. сарая, должен составлять минимум 1 метр. Поэтому претензии соседа правомерны. Зарегистрирован ли у Вас этот объект?

    • Виктор Науменко Юрист

      Юрист, мой сарай не зарегистрирован, зарегистрирован только гараж. Но почти на моей меже стоит их дом. Есть ли шанс договориться о сарае, если я не предъявляю претензий к их дому?

    • Юрист Виктор Науменко

      Виктор, договориться Вы можете с соседом, но постройку нужно регистрировать, т.к. она считается самовольной и подлежит сносу ( 222 ст. ГК РФ).

    • Виктор Науменко Юрист

      Спасибо!

      Ответить
Ваш комментарий
Регистрация не требуется
Отправить
Возможно вам потребуются

Межевание земельного участка под ключГруппа кадастровых инженеров определяет точные координаты границ земельного участка при помощи GPS-оборудования. Срок ускоренного оформления 10 дней.

Межевой планНаши кадастровые инженеры подготавливают межевой план в случае изменения или уточнения границ участка, а также. Срок ускоренного оформления 3 дня.

Ильдар
Инженеров спрашивают

Гараж соседа стоит на границе участков

Владимир, добрый день. Да, вы правильно думаете - координаты нельзя наносить на здания. Это запрещено, межевание проходит только в границах забора. По оплате суда -расходы на вас, к сожалению вы не одиноки, порядка 40 участков имеют ошибки в координатах.
подробнее...

Категория: Геодезические работы Срочный вопрос

Новости от кадастровых инженеров

Оставайтесь в курсе всех важных событий на рынке недвижимости

28 июня 2018Градостроительный План Земельного Участка с обременением в виде приаэродромной территории — пути разрешения обремененийРаньше при получении градостроительного плана на земельный участок могли наложить обременения в виде — приаэродромная зона какого-либо Аэропорта (Шереметьево, Внуково, Кубинка) и в этом случае обязательно нужно было получать согласование с Росавиацией.читать далее...

21 августа 2019Строительство на земельном участке с особыми условиями использования ЗОУИТОграниченное пользование участком. Строительство на участке с ЗОУИТ. После вступления в действие №342-ФЗ, возникли изменения в земельном праве и градостроительстве. Перемены затронули, в том числе оформление зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)...читать далее...

25 апреля 2022Как согласовать строительство с МОЭСК на участке с обременениямиПеред строительством на участке с обременением ЛЭП необходимо получить разрешение от МОЭКС. Без согласования собственнику грозит штраф, административное наказание в виде штрафа либо снос незаконной постройки. Юристы «Недкадастр» рассказали об этапах согласования...читать далее...

01 февраля 2022Отмена согласования строительства частных домов с Росавиацией коснётся не всех собственниковВ 2022 году вступил в силу закон, отменяющий необходимость согласования с Росавиацией строительства частных домов в приаэродромной территории. Нововведение будет действовать до 2025 года. Однако, применимо к коммерческой недвижимости это согласование ещё необходимо.читать далее...