Как узаконить самостоятельную перепланировку квартиры

Узакониваем самостоятельную перепланировку в многоквартирных и частных строениях. Для этого проводим бесплатную первичную консультацию, на которой выясняем: наличие документов, какие изменения планируются, будут ли затрагивать они несущие стены, потребуется ли при этом снос перегородок и другие важные нюансы.

После этого формируем проект или схему будущих изменений, получаем разрешение, в дальнейшем составляем новый технический план и регистрируем в государственном реестре. Если же перепланировка уже сделана, мы оформляем её правильно и по закону. Для этого рассматриваем текущее состояние жилья, выясняем возможные варианты урегулирования вопроса без судебных разбирательств. В «тяжёлых» случаях сопровождаем заказчика в суде, добиваемся положительного решения.

Какую перепланировку можно делать без разрешения

Когда собственник приобретает жилплощадь, он оценивает комфортабельность помещения и невольно задумывается о перепланировке. Для проведения таких мероприятий не всегда требуется разрешение и согласие жилищной инспекции. Ряд действий позволяет владельцам воплощать в жизнь задуманное без сложных бюрократических процедур. К ним относятся:

• косметический ремонт любой сложности;
• разборка стенных шкафов;
• монтирование встроенной мебели без создания новых закрытых зон;
• облагораживание или обшивка проёмов;
• вставка некапитальной перегородки, которая не несёт дополнительной нагрузки на плиту перекрытия, но видоизменяет жилплощадь, например, разделяет смежные комнаты;
• замена сантехники, системы отопления (без переноса конструкций в другое место);
• установка вентиляции, системы кондиционирования воздуха;
• видоизменение, демонтаж и возведение не несущих стен на том же месте (согласно сведениям в техпаспорте);
• остекление лоджии, балкона (если дом не относится к архитектурным памятникам, не планируется расширение, увеличение нагрузки на плиту перекрытия).

Когда изменения касаются увеличения площади, несущих конструкций помещения, переноса стен, дверей, инженерных сетей и иных случаев, то перед началом работ требуется получить разрешение на такие действия в жилищной инспекции и согласовать с надзорными органами. То же касается и переустройства коммуникаций. В случае перемены местоположения, габаритов сантехники, подведения новых трубопроводов также требует согласования с надзорными органами.

Проект перепланировки квартиры

Проект перепланировки потребуется для получения разрешения на проведение работ и согласования в ответственных службах. Он представляет собой комплект чертежей до проведения работ, во время демонтажа и после внесения изменений. Составляется схема усиления проёмов, гидроизоляции систем отопления, план разводки трубопроводов. При необходимости создаётся проект электроснабжения. Пакет необходимых планов и схем составляется для каждого случая индивидуально в зависимости от состава и масштабов планируемых ремонтных работ, изношенности конструкций и общего состояния здания.

Ремонтные работы, которые не меняют эксплуатационные характеристики строения и не приводят к ухудшению условий проживания соседей в многоквартирном доме, согласовываются в упрощённом порядке. Формируется уведомление о перепланировке, создаётся её схема и подаётся в органы местной власти. При этом проект и техническое заключение оформлять не нужно. Далее работник БТИ осматривает объект и делает замеры изменений. После чего составляется акт о завершённом переустройстве помещения, новый технический план передаётся в Росреестр для занесения новых сведений в базу.

Акт освидетельствования скрытых работ

Акт о скрытых работах составляется для подтверждения качества их проведения на объекте после завершения каждого этапа перепланировки. К таким работам относятся: прокладка кабеля, подведение инженерных сетей, установка гидро- и теплоизоляции, системы вентиляции и т.д. Так как в дальнейшем они закрываются возводимыми конструкциями, перекрытиями, при приёмке объекта оценить их можно будет только визуально по внешним признакам. При этом стоит соблюдать очерёдность проводимых действий и составление отчётностей.

Штрафы за незаконную перепланировку в 2023За начало текущего года число обращений за регистрацией незаконной перепланировки увеличилось. Вопросы на форуме появляются зачастую перед подписанием договора...# Узаконивание перепланировки

Акт освидетельствования необходим для формирования исполнительных документов, подачи уведомления об окончании работ в местную администрацию, для ввода объекта в эксплуатацию. Отсутствие такого документа может привести к тому, что застройщику придётся демонтировать конструкции и оформить исполнительную документацию. Если при проверке скрытых работ обнаруживаются отклонения от проектной документации, застройщик должен исправить их в установленный срок. Члены приёмочной комиссии не имеют право подписывать акт освидетельствования, пока не будут устранены неполадки. Окончательный срок сдачи объекта зависит от качества проведённых работ.

Ответственность за незаконную перепланировку

Собственники не спешат законно оформлять перепланировку, прежде чем её начать. А зря, ведь такие действия считаются самовольными и приводят к затяжным судебным разбирательствам. В худшем случае суд может изъять жилплощадь и выставить на торги. В случае отказа в согласовании произведённых действий, помимо уплаты штрафа собственник обязан вернуть жилплощади первоначальный облик в определённый срок. Если требования Минжилинспекции владельцем игнорируются, то государственные органы вправе распоряжаться помещением в своих интересах (отобрать, продать через аукцион).

Если помещение куплено с незаконной перепланировкой, то ответственность ляжет на плечи нового владельца, даже если он не был поставлен в известность и не получал предупреждающих извещений от соответствующих органов власти. В таком случае собственник обязан согласовать изменения с жилищной инспекцией, узаконить через суд или восстановить прежний вид жилья.

Если работы привели к обрушению здания или другой аварийной ситуации, то узаконить её не получится даже через суд. В таком случае собственнику придётся не только восстанавливать помещение за свой счёт, но и оплатить ущерб, нанесённый дому. При затрагивании несущих конструкций в ходе работ, требуется сформировать проект и получить разрешение на перепланировку в Минжилинспекции. В случае отказа обратиться в суд, но вероятность узаконивания таких действий невелика.

После вступления в силу новых правил от Минстрой узаконить перепланировку теперь может не каждый

Правительство Российской Федерации рассматривает предложение о предоставлении исполнительным органами жилищным инспекциям полного доступа к квартирам, с целью выявления опасных перепланировок. Если доступ к квартире нельзя получить добровольно, то владелец квартиры сам будет платить за выломанные входные двери в квартиру.

Виновниками ситуации стали жильцы квартир, которые делают опасные перепланировки квартир с затрагиванием несущих конструкций зданий и перемещением стен, которые создают угрозу для жизни всех жильцов дома. По новым правилам собственники, задумавшие ремонт с перепланировкой, будут обязаны созывать кворум жителей дома. А без одобрения большинства, муниципалитет более не вправе выдавать разрешения на переделку помещений. Хорошо это, или нет? Давайте разбираться с тем, как можно узаконить перепланировку, уже после принятия закона от Минстрой.

Ранее Минстрой внёс в Правительство законопроект, меняющий правила узаконивания перепланировок. Также новые поправки коснутся перевода жилой квартиры в нежилое помещение. Раньше, для получения разрешения, требовалось провести экспертизу и собрать документы, подтверждающие, что перепланировка не повредит конструкции здания. Когда законопроект вступит в силу, нужно будет созывать собрание жильцов, на котором должны присутствовать не меньше половины собственников. Для разрешения на перепланировку требуется согласие всех жильцов подъезда. С переводом помещения в нежилое будет действовать та же схема. На кворуме, в котором участвуют больше половины жителей дома, 50% и более собственников должны одобрить инициативу.

Последствия назаконных перепланировок

Законопроект неслучаен. В России имели место случаи аварий, с обрушением целых подъездов, где погибли десятки людей из-за незаконной перепланировки. Особенно беззащитными оказываются жители дома перед офисными помещениями и магазинами — их владельцев никто не может остановить.

Теперь ситуация изменится кардинально. На собственников, которые не узаконили снос несущих (капитальных) конструкций, наложат штрафы и обяжут вернуть помещение в былое состояние за свой счет. Если этого не будет сделано, то через суд жильё или офис конфискуют и продадут. Тогда уже на нового владельца лягут обязанности по ремонту помещения. Сроки принятия проекта пока не называются, закон должен пройти второе чтение. Чиновники уверены, что поправки послужат гражданам на благо — теперь они смогут отстаивать права и принуждать нерадивых соседей к прекращению незаконных ремонтных работ.

Ситуацию прокомментировал руководитель группы ГКИ Недкадастр Федоров Валерий:

«— Очевидно, что от принятого законопроекта станет легче только тем, кто не нарушает этих правил и не создает угрозу для других жильцов. При условии повышения темпов развития инфраструктуры Московской области, требующие повсеместно воплощения в реальность сложных проектных решений, капитального строительства и реконструкции...

... я думаю, со мной согласятся читатели, что любой проект, который относится к строительству и развитию этих городов, требует соответствующего юридического сопровождения, а Москва является особой территориальной единицей, в пределах и границах которой, действуют собственные нормы относительно возведения новых строений и реконструкции, а также облагораживание, смена целевого назначения прочих уже имеющихся зданий.

Считаю, этот законопроект не таким уж и суровым. Он больше направлен на урегулирования ситуации с ремонтными работами в многоэтажных домах.... "малоэтажки", думаю, не пострадают от принятого решения.... хотя, каждый капитальный объект строительства нуждается в собственном подходе, так как для каждого определенного типа строений имеются собственные нормы сопровождения. К примеру — капитальный ремонт или реконструкция объекта промышленного плана, должны отличаться от реконструкции индивидуального жилого строения...»

Перепланировку требуется узаконить ещё до того, как бригада приступит к работам на объекте. Юристы ГКИ Недкадастр консультируют по вопросам оформления таких работ, пакету необходимых документов, перспектив получения согласования. Наш кадастровый инженер выполнит замеры, разработает проект или схему будущих изменений. Также мы заполняем журнал проведения ремонтно-строительных работ, формируем акт освидетельствования, составляем другую исполнительную и отчётную документацию.