Как правильно разделить частный дом между наследниками

По информации нотариальной палаты в 2025 году число оформленных завещаний на недвижимость увеличилось на 23 %. Данные представлены в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Но даже повышение спроса на нотариальные действия не отменяет факта: разделить дом между наследниками бывает непросто.

Кандидаты на наследство выражают желание сразу поделить дом. В то время как оформление общедолевой собственности теряет актуальность. Такой способ выбирают 20 % наследников. Согласно наблюдениям юристов, каждый собственник стремится изолировать свою часть недвижимости и не зависеть от других лиц.

Решение кажется простым: теоретически разделить дом между наследниками нетрудно. Дробление имущества проводится по принципу равенства: два претендента получают по ½ площади объекта, три — по ⅓, четыре — по ¼ и так далее. А ещё дополнительно выделяются доли несовершеннолетним детям — за соблюдением прав таких наследников следят органы опеки и попечительства.

Но есть нюанс: на практике между кандидатами начинается обсуждение вопросов деления зон общего пользования. Нужно регламентировать, кому достанется ванная, кухня. Определить, возможен ли поэтажный раздел дома. Документа, который бы запретил другому наследнику пользоваться коммуникациями, нет. Следовательно, придётся договариваться о правилах пользования общими зонами. А ещё остро стоит вопрос с земельным участком: нужно решить, будет ли он делиться вместе с домом и возможно ли это сделать на практике. Уточнять детали придётся заранее, в местной администрации.

Варианты раздела дома между наследниками

Важно определиться со способом раздела капитального объекта. Выбор за наследниками: договориться мирным путём, выкупить дом у другого кандидата, продать капитальный объект и разделить денежные средства между заинтересованными лицами, обратиться в суд за решением спорных моментов по разделу.

Подписание наследниками совместной договорённости

Вариант, занимающий минимум времени и усилий. Кандидаты на дом между собой определяют размер долей, обсуждают условия соглашения. Заверенный у нотариуса документ позволит наследникам разделить имущество между собой так, как они хотят — соблюдать принцип равенства долей не обязательно (при этом нельзя нарушать права детей).

Как способ выглядит на практике: документ составляется с учётом мнений сторон и заверяется у нотариуса. Недвижимость делится по соглашению только после вступления каждого из претендентов в права. В Росреестре проводится регистрация на основании нотариально заверенного соглашения.

1. Предварительно определить условия раздела дома

   Нужно учитывать следующие нюансы:

   • Заключать соглашение могут только те собственники, которые заинтересованы в договорённости по собственному желанию;
   • Разделить таким способом можно как часть имущества, так и дом целиком;
   • В документ можно добавить пункт о продаже части дома;
   • При наложении обременения на капитальный объект потребуется согласие залогодержателя.

   Наследники должны быть согласны с условиями раздела. Не допускается давление на одного из собственников.

2. Договориться о выплате компенсаций

   При решении разделить дом с выплатой компенсации нужно зафиксировать в документе условия раздела, добавить описание капитального объекта, указать характеристики: этажность, площадь, высоту и другие параметры.

   Прописывается размер, срок выплаты денежных средств, наличие/отсутствие доплат. Отказ от доли на безвозмездной основе также описывается в соглашении.

3. Составить и заверить соглашение у нотариуса

   Соглашение заверяется у нотариуса. Это делается для признания документа действительным с юридической точки зрения. Можно составить его самостоятельно и предварительно показать его юристу. Либо сразу обратиться за помощью в составлении. Некорректные и расплывчатые формулировки могут стать причиной возникновения судебных споров и противоречить действующему законодательству.

   Стоит учитывать, что все наследники дома, подлежащего разделу, могут пользоваться общими помещениями. Если дом невозможно разделить по этажам, сделать реконструкцию для оснащения каждой части объекта собственными зонами для бытовых нужд, то в соглашении стоит указать правила пользования.

Как разделить земельный участок под многоэтажными многоквартирными домами (МКД)Владельцы МКД заинтересованы в разделе участка под капитальным строением. Однако нужно учесть, что такая земля представляет собой общую территорию.# Геодезические работы

Плюс такого способа: нет необходимости заниматься разделом, определять кому что принадлежит, спорить по вопросам оплаты коммунальных услуг и проживания. Одним досталась недвижимость, другим — компенсация.

Минус такого способа: соглашение не защищает от риска судебных разбирательств в будущем. А ещё оценка частного дома может быть недостоверной. Это приведёт к тому, что одному из собственников не доплатят деньги или уменьшат размер причитаемого имущества. Если наследников много, согласовать условия, удовлетворяющие интересы всех лиц, будет сложно.

Продажа дома и раздел финансов между наследниками

Способ раздела подходит, когда физически дом поделить трудно. Кроме того, вариант исключает необходимость участия в судебных спорах и позволяет каждому участнику получить деньги в краткие сроки.

Как способ выглядит на практике: размер суммы определяется пропорционально наследуемым долям. То есть если одному присвоено ¾ доли, а другому — ¼, то первый будет в выигрыше.

1. Нужно обратиться за оценкой рыночной стоимости частного дома

   Независимый оценщик определит реальную рыночную стоимость частного дома при помощи сравнительного или доходного метода. Проведёт осмотр объекта, проверит состояние конструкций, сделает фото и расчёты. Итоговый отчёт об оценке наследники смогут приложить к договору сделки.

   Продать дом можно и без оценки стоимости. Но в таком случае нужно быть готовым к тому, что сделка может состояться на невыгодных для продавцов условиях.

2. Найти покупателя или заказать риелторские услуги

   Нужно понимать, что процесс поиска потенциальных покупателей может занимать время. При разделе дома путём продажи важно реализовать объект быстро.

   Можно обратиться к риелтору для создания рекламной кампании и последующей продажи. В таком случае процент от вырученной суммы будет затрачен на риелторские услуги.

3. Разделить полученные средства между наследниками

   После завершения сделки регистрируется переход права собственности в Росреестре на нового владельца, а сумма делится между наследниками. Если дом продаётся в срочном порядке по сниженной стоимости, некоторые собственники теряют часть денег.

Плюс такого способа: универсальный вариант для ускоренного раздела.

Минус такого способа: не все наследники зачастую согласны на продажу дома. При разделе необходимо учитывать интересы всех наследников, в том числе несовершеннолетних и недееспособных лиц.

Приобретение доли одного наследника другим наследником

В результате единоличным собственником становится один из претендентов на дом. Способ действенный, позволяет избежать судебных споров и одновременно устранить неудобства, связанные с совместным проживанием владельцев частей дома.

Как способ выглядит на практике: наследники обращаются к нотариусу и вступают в наследство на дом. После получения на руки правоустанавливающего документа проводят оценку рыночной стоимости частного дома. Кадастровая стоимость для совершения сделки не подходит — важный нюанс. После получения отчёта об оценке стоимости доли собственники при помощи юриста заключают договор купли-продажи. Документ заверяется нотариусом, направляется на регистрацию в Росреестр. Оформляется переход права собственности, что подтверждается кадастровой выпиской.

Плюс такого способа: можно стать единственным собственником.

Минус такого способа: один кандидат не имеет права продавать свою часть дома другому до момента оформления наследства. Законодательство РФ прямо запрещает сделки купли-продажи наследуемых долей до выдачи нотариусом подтверждающего документа. При нарушении закона сделку признают недействительной.

Подача искового заявления для раздела наследства

В том, что предыдущие варианты раздела домов не всегда работают, можно убедиться, изучив судебную статистику. В прошлом году суды общей юрисдикции рассмотрели 1193 дела по разделу наследуемого имущества, в том числе загородных домов. Удовлетворено 84% исков, часть из них — частично.

В 2025 году устанавливаются новые тенденции, связанные с наследственными правоотношениями. Суды начинают уделять больше внимания основаниям споров, чаще назначают экспертизу и заинтересованы в разработке новых методов урегулирования сложных ситуаций.

Как способ действует на практике: в ходе судебного разбирательства суд назначает проведение технической экспертизы. На основании её результатов собственникам будут предложены варианты раздела недвижимости. Они должны будут выбрать один из предложенных вариантов. Результатом судебного процесса будет выданное решение суда о прекращении общей долевой собственности и разделе имущества между собственниками.

После вступления постановления суда в законную силу собственники обращаются к кадастровому инженеру за составлением технического плана. На каждую часть дома подготавливается отдельная документация, в Росреестр направляется перечень актов и справок, в том числе результаты судебного заседания. Проводится постановка на кадастровый учёт образованных частей дома и аннулирование данных об исходном объекте в ЕГРН.

Плюс такого способа: решения суда подлежат исполнению сторонами. При участии в процессе ситуация и прилагаемые документы на дом детально анализируются, назначается комплекс исследований для равного раздела частного дома между наследниками.

Минус такого способа: недостатком такого варианта раздела становится длительность заседаний, судебные издержки. Кроме того, суд не сможет разделить участок и дом одновременно, если не будет предоставлено на рассмотрение заключение технической экспертизы и подтверждения, что объект доступен делению на части.

1. Требуется определить основания для обращения в суд

   Исковое заявление подаётся в суд, если собственники не могут достичь соглашения или не согласны продавать дом, а раздел провести нужно. А ещё причиной судебных разбирательств становится факт нарушения прав одного из наследников.

   Перед подачей иска нужно провести кадастровые работы, установить границы участка. Это необходимо, если совместно с домом будет делиться земля под ним. Обратите внимание на действующий ВРИ участка, проверьте, подходит ли земля под раздел по минимальным и максимальным параметрам, установленным ПЗЗ (правилами землепользования и застройки).

2. Собрать доказательства позиции

   Суд учитывает мнение независимых экспертов при разделе дома. Каждая из сторон до начала процесса должна подготовить весомую доказательную базу для достижения равного раздела между кандидатами на имущество.

   Подойдут все юридические документы, которые есть на руках: свидетельства о вступлении в наследство с указанными долями, завещание, техническая документация на дом и другие акты.

3. Выступить с позицией на судебном заседании

   Отстаивать позиции в суде наследник может самостоятельно. Но шансы на успех повышаются при обращении за представительством и правовой поддержкой к юристу. В любом случае предварительно требуется получить консультацию, для понимания, на какие нормативные акты будет ссылаться участник заседания.

   Услуги юриста могут понадобиться не только в начале, но и в ходе процесса. Составление исковых заявлений, ходатайств, анализ законопроектов и определение стратегии участия в судебном деле — всё это подготовит адвокат.

4. Дождаться получения постановления суда

   Готовое решение суда о разделе дома направляется судебным приставам, которые следят за исполнением постановлений. Дом подлежит разделу в соответствии с законным актом.

   Окончательно деление наследства считается завершённым после того, как правоустанавливающие документы на свою часть получил каждый из собственников.

Можно ли разделить дом поэтажно

Теоретически поделить дом по этажам возможно, на практике всё сложнее. Можно разделить дом поэтажно или нет, зависит от самого объекта. Определить возможность раздела дома может строительно-техническая экспертиза.

В одном случае придётся делать реконструкцию и обустраивать лестницу для второго этажа, переносить стены. В другом — поэтажно разделить дом получится, если собственники решат вопрос с мокрыми зонами.

Как правило, раздел предусматривается ещё на стадии строительства. Легче всего разделить дом блокированной застройки. Тогда у каждой части дома будет отдельный вход и изолированные помещения. Вместе с объектом делится и участок под блокированным домом. Практика показывает, что ОКС чаще делят не по этажам, а путём вертикального рассечения. При этом комнаты одного собственника не должны находиться над жилыми помещениями другого.

Раздел дома почти всегда предполагает проведение реконструкции. К обязательным работам относятся демонтаж и возведение перегородок, оконных проёмов, лестниц. Строительные материалы подбираются аналогично тем, что были использованы при строительстве дома. Желательно провести переустройство дома и поменять целевое назначение на блокированную застройку.

В администрацию подаётся уведомление о начале реконструкции, выполненные работы согласовываются с ведомствами, проводится контрольная геодезическая съёмка.

Кейсы юристов по разделу дома между наследниками

Трудности и нестандартные ситуации встречаются часто, независимо от варианта раздела, который выбрали наследники. В 85 % случаев требуется юридическая помощь. Наследники обращаются в компанию «Недкадастр» за кадастровыми, геодезическими услугами, проведением экспертиз, представительством в суде.

Кейс № 1

Задача. Раздел дома между двумя наследниками с разными долями.

Запрос клиента. К юристам обратилась наследница частного дома. Пояснила ситуацию: после смерти родителей она и брат унаследовали капитальный объект в равных долях, а также квартиру. Прошло 3 года с момента вступления в наследство. Возникла потребность в разделе имущества. По совместной договорённости родственники решили, что дом остаётся во владении сестры полностью. Ей же достаётся земельный участок. А единственным собственником квартиры становится брат.

При заключении соглашения возникли сложности. Неясным оставался момент с определением размера рыночной стоимости квартиры. Она оказалась меньше, чем кадастровая. Перед юристом был поставлен ряд вопросов:

• Как правильно заключить договор мены долей с компенсацией?
• Нужна ли оценка квартиры для определения стоимости?
• Потребуется ли обращаться к нотариусу для заверения договора мены?

Наследники заключили договор на оказание услуг с юристом «Недкадастр» для сопровождения и решения сложных моментов по разделу дома и квартиры.

Советы юриста на консультации. После детального анализирования дела и документов на унаследованные объекты юрист пояснил, что оценка квартиры понадобится для определения рыночной цены. На основании результатов проведётся расчёт компенсации. Сделку мены нужно узаконить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

Что сделали в итоге. Юрист собрал документы, составил договор мены. Заверил у нотариуса, зарегистрировал в Росреестре. На основании отчёта об оценке рассчитал размер компенсации. Сделка по разделу дома между наследниками состоялась, собственница получила кадастровую выписку на дом и участок, владелец — на квартиру.

Кейс № 2

Задача. Нужно разделить дом по наследству, который не стоит на кадастровом учёте.

Запрос клиента. После смерти мужа в нашу компанию обратилась наследница загородного дома. Капитальный объект числился во владении клиентки и соседа. Дом был разделён на 2 автономные части. Но при вступлении в наследство на часть объекта, которым ранее владел муж, появились сложности.

После раздела дома и выдела доли, ОКС сняли с кадастрового учёта. Без кадастрового номера наследница не могла оформить часть, причитающуюся по наследству. Нотариус отказал в оформлении из-за отсутствия сведений о доме в ЕГРН. Самостоятельные попытки решить проблему не принесли результата. Государственные органы отказались ставить дом на учёт, пока не будет оформлено наследство, несмотря на то, что было завещание. Наследница попросила правовой помощи в нестандартной ситуации.

Советы юриста на консультации. Юрист пояснил, что отсутствие кадастрового номера не становится препятствием для постановки дома на учёт. У собственницы на руках есть документы, которые подтверждают существование объекта и привязку к участку. Следовательно, отказ государственных органов нарушает права наследницы и противоречит законодательству.

Что сделали в итоге. Были собраны документы для подтверждения правоты клиентки: кадастровая выписка на участок, решение суда о разделе дома между соседом и наследницей и её супругом (при жизни). К списку приложили технический план. Повторно подали запрос в государственные органы, сославшись на положения закона № 218-ФЗ. Получили отказ, который обжаловали в суде. На заседании привлекли к рассмотрению дела второго собственника разделённого дома — соседа. На основании положительного решения суда и совместного заявления владельцев дом удалось поставить на кадастровый учёт и оформить наследство.

Если вам предстоит заняться разделом наследуемого имущества и вы не знаете, с чего начать, сохраняйте памятку с кратким перечнем действий.

Юристы и кадастровые инженеры «Недкадастр» помогают разделить частные дома между наследниками. Оформляют договоры сделок, составляют соглашение. Выступают на судебном заседании и выигрывают процесс в пользу клиента. Решают нестандартные ситуации, связанные с разделом имущества. Обратитесь за расширенной консультацией к нашим юристам. Ежедневно помогаем собственникам недвижимости в Москве и Московской области по правовым вопросам.