События:
Вчера, 03:00 Выходцы из возведут более 100 000 кв. м. недвижимости в Лужниках
Если строительство дома затягивается, владелец всё равно может оформить на себя недостроенный объект. Также доступна процедура постановки ОНС на кадастровый учёт. Главное, чтобы были возведены основные конструкции дома. Ситуация осложняется, если у собственника отсутствует уведомление о начале строительства или другие необходимые документы. Читайте в статье, как поставить недостроенный дом на учёт разными способами, и можно ли оформить объект без разрешения.
В соответствии с законодательством, постановка на учёт недостроенного дома проводится после предоставления перечня документов, в который входит: уведомление о начале строительства, технический план, выписка на участок, подтверждающая право собственности.
Правила постановки на учёт недостроенных домов
Сначала рассмотрим стандартный порядок действий при постановке на учёт ОНС в кадастре. Процесс идентичен алгоритму уже достроенных домов. Но нужно соблюдать несколько условий:
- Иметь на руках уведомление или разрешение на строительство от администрации. Если документ отсутствует, государственные органы могут отказать в оформлении объекта (о том, что делать, если нет разрешения на строительство, описали ниже в статье);
- У объекта должен быть фундамент;
- В техплане кадастровому инженеру нужно указать степень готовности дома.
Закон не регламентирует минимальную степень готовности капитального объекта. Для постановки на кадастровый учёт достаточно наличия фундамента. Вспомогательные постройки и временные сооружения не подлежат постановке на учёт. Первое, что делает собственник участка при желании оформить ОНС — обращается к кадастровому инженеру, который проведёт обследование дома, проанализирует проект и определит процент готовности.
Порядок действий для постановки ОНС на учёт в кадастре:
- Сбор документов на земельный участок (выписка ЕГРН, договор сделки, по которой владелец получил право собственности или договор аренды);
- Обращение к кадастровому инженеру для составления технического плана. На этом этапе проводится обследование дома, рассчитываются и замеряются готовые конструкции. Сведения переносятся в цифровой формат;
- Направление документов в Росреестр;
- Получение кадастровой выписки на объект незавершённого строительства, присвоение кадастрового номера.
Главным документом, из которого Росреестр возьмёт данные для внесения в ЕГРН, становится техплан. От того, насколько точно и верно кадастровый инженер измерил объект и рассчитал процент готовности, зависит положительный результат при обращении в государственные органы. Но не всё так просто, если не уведомлялась администрация.
Постановка на учёт без разрешения (уведомления) на строительство
Владельцы участков обращаются к юристам с вопросом, можно ли недострой поставить на кадастровый учёт без уведомления или разрешения о начале строительства.
Юрист отвечает: по закону, если отсутствует разрешительная документация, то строительство могут признать самовольным, соответственно, поставить ОНС на кадастровый учёт не получится. В Московской области действуют правила, по которым нужно уведомлять администрацию о строительстве жилого дома, они касаются также и недостроенных объектов. Без ведома администрации регистрировать и ставить на учёт капитальные объекты нельзя. Но выход есть. Дачная амнистия продолжает своё действие, и можно попробовать провести постановку по упрощённому порядку. Собственник может попросить кадастрового инженера заняться этим вопросом. Сначала он разработает техплан, а потом самостоятельно направит в Росреестр документы для постановки на учёт и оформления права собственности недостроенного дома по дачной амнистии. При положительном результате собственник получит выписку из ЕГРН, при отрицательном — вправе обратиться в суд или попробовать поставить на учёт дом после завершения строительства.
Ставить недостроенный объект на учёт не обязательно. Процедуру инициирует владелец участка перед совершением сделки купли-продажи участка или, если строительство затягивается на неопределённый срок. По закону, непоставленный на учёт ОНС не может фигурировать в договоре сделки. Также сведения о недостроенном доме, внесённые в кадастр, могут использоваться в качестве залога для оформления кредита или для привлечения инвесторов.
Можно ли поставить на кадастровый учёт недостроенный каркасный дом без окон на садовом участке
Как узнать стоит ли на кадастровом учёте объект недвижимости
Если проводились сделки дарения, купли-продажи с регистрацией сведений в Росреестре, объект 100% числится на кадастровом учёте. Систематизированные данные...Допустимо ли ставить недостроенный дом без пропиленных окон и дверей на кадастровый учёт? Да, это возможно. Наличие конструкций анализируется кадастровым инженером, проводится обследование объекта и определяется степень готовности недостроя. Учитываются данные, указанные в проекте дома и уведомлении о строительстве.
В техническом плане недостроенного объекта указывается степень готовности в процентах. Например, 30 %. Кадастровый инженер, определяя степень готовности ОНС, руководствуется положениями Приказа № 953, в котором указаны 2 способа расчёта. В первом варианте оценивается показатель выполненных строительных работ, во втором — учитываются показатели удельного веса конструкций. Тогда в техплане указывается вес фундамента, к примеру, 19 %, стен и перегородок — 18 %. Законом не определены минимальные параметры степени готовности дома. Но поставить на учёт ОНС невозможно, если в техплане отсутствуют данные о готовности. Кадастровый инженер выезжает на объект и проводит обследование, анализирует документы, формирует техплан.
Можно ли поставить недострой на кадастровый учёт без документов по дачной амнистии
Поставить ОНС на кадастровый учёт по упрощённой схеме при помощи дачной амнистии возможно. Если отсутствует уведомление о начале строительства, можно вызвать кадастрового инженера для разработки технического плана недостроя. Дополнительно от владельца требуется предоставить правоустанавливающие документы на участок, заполнить заявление для Росреестра.
При отсутствии этих документов владелец не сможет поставить на учёт ОНС ни по стандартному, ни по упрощённому порядку. К тому же объект признают самостроем. Оформлять дома и ставить на учёт на участках ИЖС и ЛПХ допустимо двумя способами: уведомительным и упрощённым.
Уведомительный порядок. Способ, требующий уведомлять администрацию о начале строительных работ. Если собственник не успел этого сделать до возведения фундамента, и дом находится в процессе строительства, рекомендуется всё равно обращаться в органы власти. Далее одобрение или отказ проводится по решению администрации.
Упрощённый порядок. До 2031 года владелец может не уведомлять администрацию, если строит объект, попадающий под действие дачной амнистии. При строительстве дома с соответствующими параметрами (3 этажа, высота 20 м, наличие жилых помещений и отдельного входа), объект ставится на учёт и оформляется на основании техплана. Строение должно соответствовать ВРИ участка, иначе объект будет считаться самостроем. А оформление самовольной постройки в собственность — уже другая процедура.
Рекомендуется перед началом строительства получить ГПЗУ с отражёнными в нём охранными зонами, пятном застройки. В любом случае для постановки на учёт понадобится техплан, в который входит декларация, текстовая часть, графическая часть с чертежами и схемами, заключение кадастрового инженера.
Могут ли отказать в постановке недостроя на учёт
Росреестр может вынести отказ в постановке на учёт, если кадастровый инженер не указал процент готовности объекта в техплане или по другим основаниям, закреплённым в нормативных актах.
Если собственник получает уведомление о приостановке, нужно проанализировать, правомерно ли отказали государственные органы. Если да, причину нужно исправить, затем подать документы заново. При невозможности устранить причину отказа, можно обратиться в суд. Если решение Росреестра незаконно, тоже придётся составлять иск в суд.
Собственнику нужно знать, что если недостроенный объект посчитают самостроем, поставить его на учёт обычным способом не получится. Также приостановки выносятся, если предоставлены не все документы или объект не является капитальным.
Если обжалование отказа доходит до суда, составляется исковое заявление, подготавливается перечень документов, принимается участие в заседании. После рассмотрения дела суд выносит решение. Если оно положительное, Росреестр проводит постановку на учёт на основании судебного постановления.
Какие документы нужны для постановки на кадастровый учёт недостроя
Кадастровый учёт недостроенного дома проводится на основании справок, предоставленных собственником участка. Главным документом считается технический план. Также понадобится уведомление о начале строительства (если постановка на учёт проводится стандартным способом), выписка из ЕГРН на участок. См. на фото образец выписки, который собственник в результате получит на дом.
В случае если участок не оформлен в Росреестре, допустимо одновременно поставить на учёт в кадастре недостроенный дом и землю. При этом выписка из ЕГРН будет единой. Эксплуатировать недостроенный дом нельзя, но можно продавать. После завершения строительства кадастровый инженер разработает новый техплан на готовый жилой дом.
Если участок не оформлен в собственность, то для кадастрового учёта нужно предоставить договор аренды.
Постановка на учёт без договора аренды
Владельцы по незнанию думают, что можно поставить недострой на кадастровый учёт без договора аренды. Нет, поставить ОНС на учёт без договора аренды нельзя. Участок должен находиться либо в собственности, либо в аренде, эти права подтверждаются документально.
Требование связано с тем, что капитальный объект и участок неразрывно связаны между собой. Договор аренды в таком случае выступает документом, подтверждающим право застройщика размещать объекты на участке.
Аренда участка закончилась, дом не достроен
Администрация отказывается продлевать договор аренды земли. Что произойдёт с недостроем в этом случае? Гражданским Кодексом предусмотрено автоматическое продление действующего договора аренды. Но на практике ситуация осложняется. Органы власти могут расторгнуть договор, в то время как арендатор не успевает завершить строительство дома. Если участок предоставлен в аренду без торгов, то органы власти перезаключают договоры по новым правилам. Проводится аукцион, арендатор участвует в торгах наравне с другими претендентами. После выигрыша аукциона подписывается новый договор аренды, при этом условия сделки могут меняться.
Если договор аренды уже просрочен, преимущественное право на повторное заключение сделки распространяется только на тех арендаторов, которые уже достроили дома и оформили в Росреестре. Объект незавершённого строительства не имеет значения в этом случае и не учитывается администрацией.
Если недостроенный дом уже поставлен на кадастровый учёт, а срок действия арендного договора истёк, ОНС может изыматься. После этого недострой реализуют на аукционе. Такое возможно только по решению суда. В высшие органы власти с иском по этому вопросу может обратиться администрация. Арендатор, в свою очередь, должен доказать, что срок договора закончился не по его вине — например, он не успел достроить объект из-за проблем с подключением коммуникаций. При грамотно составленной позиции иск судом не рассматривается.
Если ни одно лицо не изъявило желания участвовать в аукционе, в течение двух месяцев недостроенный дом может перейти в муниципальную собственность,а арендатору будет выплачена минимальная компенсация. Участок под объектом выставляется на торги, следующий арендатор получает право аренды на землю и недострой, завершает строительство в течение 3 лет. Если строительство не будет закончено в установленный срок, объект подвергнут сносу.
Если речь идёт об аренде участков ИЖС и ЛПХ, ситуация с недостроенными домами более лёгкая. Договор аренды заключается на долгий срок, в среднем на 20 лет, уведомление о начале строительства действует в течение 10 лет. Однако случаи изъятия недостроя встречаются. В сложной ситуации рекомендуем обратиться к юристу, который поможет продлить договор аренды и поставить недостроенный дом на учёт в кадастре.
Кадастровые инженеры «Недкадастр» ставят дома и объекты незавершённого строительства на кадастровый учёт. Разрабатывают техпланы, подготавливают документы. Оказываем комплексные услуги, взаимодействуем с администрацией. Звоните по номеру, указанному на сайте.
- Как продлить разрешение на строительство после истечения срока
- Как взять в аренду земельный участок у администрации
Возможно вам потребуются
Технический планПодготавливаем технические планы для оформления договора аренды. Срок ускоренного оформления 3 дня
Незавершенное строительствоПодготавливаем техплан и оформляем право собственности на недостроенные объекты. Срок ускоренного оформления 7 дней
Инженеров спрашивают
Интересует стоимость выезда геодезиста и определения границ для регистрации земельного участка 18 соток
Добрый день, Лидия Сергеевна! Межевание земельного участка мы проводим в течение 2 месяцев, если акт согласования границ подписывается с соседями индивидуально или все соседи уже стоят в границах. Если же кто-то из соседей отказывается подписать акт
подробнее...
Категория: Кадастровый инженер Срочный вопрос
24 комментария
Добрый день! Что является недостроенным домом? Если есть стены, перекрытия, крыша, вставлены окна и двери, но ещё не разведены коммуникации и нет отделки, дом в таком случаи является недостроенным?
Добрый день. В этом случае дом уже является достроенным и Вы можете его поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Это делается на основании технического плана. Мы работаем по Москве и Московской области, можем Вам помочь в оформлении права собственности на дом.
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, участок и старый дом в собственности. Построили дом-фундамент стены крыша. Окон и дверей нет, границы нарушены. Сосед дал письменное согласие на отступ в1.5 метра. Узоконю ли я дом? старый дом газифицированный. Могу ли я провести газ в новый дом без регистрации?
Добрый день, газ подвести в не зарегистрированный объект и без технической документации вы не сможете. Что касается оформления, если старый дом зарегистрирован как жилой, то второе жилое помещение вы оформить не сможете, он будет как вспомогательная постройка отступы для которых составляют 1 метр.
Фундамент
Добрый день! Скажите пожалуйста, свайный фундамент с обвязкой можно поставить на кадастр, он будет признан как капитальное строение 6 на 6? Если залить плиту то какая минимальная толщина должна быть?
Добрый день. Нет, нельзя. Фундамент не является объектом капитального строительства.
Добрый вечер! Купили участок ИЖС в 2020, все оформили, построили с разрешения дом в 2021и гараж в 2023, дом ещё не достроин, нет внутренней отделки и коммуникаций внутри дома. Мы обязаны поставить на учёт дом и гараж как недострой?
Добрый день. Вы можете зарегистрировать дом и гараж, поставить их на кадастровый учет. Для этого пригласить кадастрового инженера, он сделает замеры и подготовит техплан.
Здравствуйте. Я начал строить дом, но соседи сказали что под домом проходит труба водоканала д300мм. Обременений на участок нет. Решил зарегистрировать дом как не дострой. Подал заявление на кадастровый учет, пришли с БТИ провели замеры все в норме, но после того как они подняли архив, появилась красная линия 2 метра. То есть наши дома попадают под красную линию. Что делать?
Добрый день. От кадастрового инженера нужно получить технический плана дома и сдать его в росреестр.
Участок 20 соток, на нём расположен дом саманный и недострой (коробка). Недострой зарегистрирован в ЕГРН в 2017 г. Хозяйка получила его по наследству, в документах не шарит, обратилась в контору, ей всё зарегистрировали и выдали выписки. Сейчас это всё я хочу у неё выкупить. Вопросы: смогу ли я его достроить? Коробка стоит на расстоянии менее 3х метров от забора соседей, но стоит она там больше 10 лет точно, Какие проблемы с выводом в эксплуатацию могут возникнуть?
Добрый день. Да, сможете его достроить и после окончания строительства вызвать кадастрового инженера, он подготовит техплан на дом и внести в егрн изменения в части площади дома. Вопросов по расстоянию дома до границ участка не должно быть, т.к. объект уже зарегистрирован.
Здравствуйте! У нас земля в собственности, документы оформлены. И дом (недострой). Права собственности тоже оформлены. Решили достраивать дом и выяснили, что не соблюдены отступы от забора соседа. Чем нам это грозит? Можно ли достраивать дом или сносить то, что построили, пока не поздно? Ответьте, пожалуйста.
Елена, добрый день. Если недострой уже оформлен и стоит на кадастровом учете, то достраивайте дом, вызывайте кадастрового инженера, он подготовит техплан и на основании техплана вносите изменения в ЕГРН в части площади дома.
Добрый день. ЗУ (сельхоз с правом возведения.) в собственности. Стоит сруб (эт. 1мансарда) с дверью и крышей, фундамент под веранду, но без лестницы, перекрытий пола и потолка. Сейчас стройка заморожена. Правильно понимаю, что для постановки на кад. учет недостроя достаточно вырезать окна и вывести под крышу каркас веранды? По итогу завершения работ проводить повторные обмеры и вносить изменения? Какие документы необходимы для внесения корректировки после завершения работ?
Добрый день. Для постановки на кадастровый учет, регистрации права, а также внесения изменений в ЕГРН в части площади здания кадастровом инженером формируется технический план.
Здравствуйте, у меня такой вопрос, в 2024 году, мы купили участок с недостроенным домом, как потом оказалось зарегистрирован в 2022 году, (в доме только фундамент, стены, перекрытия и крыша, нету окон, пола; коммуникаций тоже нет, печки и труб отопления тоже нету), можно ли снять этот дом с кадастрового учета временно или изменить кадастровый учет, так как теперь нам не дают ипотеку? Куда идти в таком случае и что делать? И правда что администрация могла ввести такой дом в эксплуатацию?
Здравствуйте.
Можно снять с учёта, через уведомление о сносе. А после ипотеки снова поставить на учет. Иного варианта не вижу.
Оформление дома в собственность на купленной земле
Добрый день! В 2008 году моя мама приобрела землю и находящийся на ней дом. Фактически это был недострой из пеноблока в 2 этажа (без разрешения на строительство, проектной документации и пр.), а по документам числился как 1-этажный бревенчатый дом.
При оформлении документов ей было получено свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок и свидетельство о регистрации права собственности на этот дом (бревенчатый). Мама прописала по этому адресу меня и мою дочь. За это время своими силами мы довели дом до ума и в нём проживаем с дочерью. Подскажите, какова процедура получения документов о праве собственности на новый дом? И насколько она финансово затратная?
Добрый день,Ксения. Вам необходимо узаконить реконструкцию дома. Уточните, какая категория, вид разрешенного использования и дом оформлен как жилой или нежилой. От данных характеристик зависит процедура узаконивания реконструкции дома. В отношении жилого дома на землях ИЖС или ЛПХ необходимо разработать градостроительный план участка, подготовить схему планировочной организации земельного участка, получить разрешение на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию. Далее формируется технический план на основании которого вносятся изменения в Росреестр в части площади дома. Пришлите имеющиеся документы на участок и дом и мы поможем Вам в решении данного вопроса.
Земли ИЖС.
Добрый день, Ксения. Для постановки дома на кадастровый учет и государственной регистрации права на него на землях под индивидуальное жилищное строительство обязательно получение разрешение на строительство. Для получения разрешения на строительство границы земельного участка должны быть уточнены, далее разрабатывается градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с допустимыми границами застройки. Далее на основании ГПЗУ готовится схема планировочной организации земельного участка с расположением дома и получаем разрешение на строительство. На основании разрешения на строительство присваиваем почтовый адрес дому, получаем соответствующие постановление. Оно позволит прописаться в доме. После этого выезжает кадастровый инженер, производит необходимые замеры строения и формирует технический план на дом. На основании технического плана мы ставим дом на кадастровый учет и регистрируем право собственности. В результате выполненных нами работ Вы получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости с описанием объекта недвижимости и зарегистрированными правами.
У нас есть опыт в получении разрешительной документации и регистрации права собственности на недвижимость. Мы поможем Вам в оформлении всех необходимых документов.