Как оформить самовольную постройку в собственность 2025

Когда владельцы участка строят дом без разрешения, это считается самовольной постройкой. Но не всегда собственники намеренно нарушают законодательство. Многие строят, надеясь впоследствии оформить дом по дачной амнистии. Но когда всё идёт не по плану, возникают сложности в регистрации. Приходится искать другие способы легализации.

О порядке оформления самовольных построек в собственность, читайте в статье.

Тема регистрации домов остаётся актуальной и острой для тех, кто не знает, как правильно действовать. Могут возникать трудности из-за изменений в законодательстве, ошибок в документах, нарушений, допущенных на этапах строительства. Ситуация усложняется угрозой сноса неоформленного объекта. Нарушителям выписывается штраф.

К сожалению, среди владельцев до сих пор считается действенным способом приобрести участок, построить дом без ведома органов власти и потом зарегистрировать. Но по закону для оформления объекта предъявляются требования к участку, границам, соблюдении отступов. Нужно провести межевание, проверить, соответствует ли дом градостроительным и санитарным нормам. Капитальный объект не должен наносить ущерба соседям.

Ситуации, когда дом признают самостроем

Законодательные положения, регламентирующие строительство самовольных построек, отражены в ст. 222 Градостроительного Кодекса. Согласно статье, признаются самостроями объекты:

• Без проектной документации, письменного одобрения администрации на строительство или переустройство;
• Возведённые на участке, категория которого не подразумевает строительство;
• С несоблюдением санитарных, противопожарных и градостроительных норм;
• Без согласований с инстанциями (например, если участок попал в охранные зоны;
• Находящиеся на неоформленном в собственность участке.

Строить капитальные объекты можно только на зарегистрированном участке, в отношении которого уточнены границы, а у владельца на руках есть документы, подтверждающие право собственности. Если земля находится в аренде, то договор сделки не должен быть просрочен. Подробнее о ситуации, когда самострой расположен на участке в аренде.

При отсутствии выписки ЕГРН на участок, построенный на нём объект автоматически признаётся самостроем. Собственник не сможет получить разрешение администрации на строительство, пока не приведёт в порядок документы на землю. Если участок никем не используется, выглядит бесхозным, заброшенным, это не даёт право соседям или другим лицам начинать строительство на чужой земле. Иначе подобные действия будут расцениваться, как самозахват.

Если планируется размещение дома на бесхозном участке, предварительно нужно обратиться в администрацию или председателю СНТ для получения подробной информации о владельце земли. Узнав контактные данные, можно договориться о сделке купли-продажи. Если выяснится, что у участка нет собственника, можно попытаться оформить его в аренду или выделить часть земли в собственность на аукционе.

Чтобы объект не признали самостроем, нужно проверить вид разрешённого использования участка. Строить дом можно только после того, как владелец земли убедится, что размещаемый объект соответствует целевому назначению. Если рассматривать садовые участки, то на них разрешено возведение строений. На участках, предназначенных для огородничества, капитальные объекты строить нельзя, соответственно, дом признают самостроем. Перед приобретением участка нужно проверять категорию и ВРИ, изучив правила землепользования и застройки.

Что касается земель ЛПХ, то строительство дома на таких участках разрешается, если они относятся к землям населённых пунктов. На сельскохозяйственных участках размещать жилые дома нельзя. При нарушении правил, установленных законом, собственник заплатит штраф, а объект может подвергнуться к сносу.

При наличии сомнений, можно ли строить на конкретном участке и для получения информации об этапах получения разрешительной документации, получите консультацию юриста или обратитесь в администрацию для получения выписки из ПЗЗ. Если же дом уже построен, попробуйте легализовать самовольно построенный объект через комиссию или суд.

Порядок признания права на самострой

Легализовать постройку можно несколькими способами. Обычно вопросы об узаконивании таких построек решает суд, но в отдельных ситуациях возможна регистрация в досудебном порядке. Владельцу не стоит спешить обращаться в суд, сначала нужно попробовать все имеющиеся варианты.

Права на узаконивание самовольной постройки принадлежат только владельцу участка. Исключение — объект, расположенный на муниципальных землях. Легализация на муниципальном участке возможна, если объект построен без нарушения отступов.

При строительстве домов нужно соблюдать требования Градостроительного Кодекса, а также санитарные нормы. Степень соблюдения этих норм проверяются и согласовываются в инстанциях. Но на практике не всегда удаётся следовать установленным критериям. Самострои с нарушенными отступами можно попробовать оформить по дачной амнистии или через суд.

Для некоторых объектов требуется проведение экспертизы. В основном заключение эксперта нужно при узаконивании самостроя через суд. Кадастровые инженеры помогают собрать документы для легализации объекта в досудебном и судебном порядке и проверяют, соблюдены ли требования закона при строительстве. Разрабатывают технические планы и выдают заключения. При обращении собственника за правовой помощью попробуют оформить дом в стандартном или упрощённом порядке, а при получении отказа проведут строительную экспертизу. Обратятся в судебные органы.

Досудебное оформление

Как оформить раздел жилого домаОформление частей дома потребуется, если совершён раздел между наследниками или супругами. Также процедура проводится после признания строения блокированным и выхода...# Кадастровый инженер

Сначала собственник может попытаться оформить объект через комиссию. Подают запрос на рассмотрение в ГЗК собственники, построившие дом на неподходящей земле. Для легализации подготавливаются документы: заключение, которое будет свидетельствовать о безопасности постройки, заявление по установленному образцу, градостроительный план, выписка из ЕГРН на участок и иные справки. Председатели комиссии рассматривают документы и выносят решение: разрешить оформить самострой в собственность с условием получения согласования от инстанций или снести объект.

Кроме ГЗК, можно оформить дом через инспекцию, ответственную за пресечение самовольного строительства. Она уполномочена рассматривать запросы, признать постановление о сносе недействительным, оформлять постройки в государственных органах.

Процесс легализации самостроя через комиссию начинается со сбора документации и исследования дома на соответствие нормам. По итогам обследования комиссией составляется акт заключения, результаты подаются в комиссию города, которая ведёт учёт самостроев по итогам проверенных дел.

Легализация в судебном порядке

Не стоит надеяться на положительный результат от комиссий. Кадастровые инженеры предупреждают собственников, что, скорее всего, проводить процедуру узаконивания придётся через суд. Обращение в судебные органы нужно, если параметры участка не позволяют соблюсти нормы (участок узкий). А также если утеряны документы на землю, и владелец не смог восстановить их. В суде рассматриваются исковые заявления, приводятся доказательства безопасности дома для эксплуатации, оспариваются вынесенные администрацией уведомления о сносе.

Если суд удовлетворяет исковые требования, то решение становится основанием для оформления права собственности. Порядок узаконивания самостроя через суд:

1. Сбор документов.
2. Проведение строительной экспертизы дома.
3. Направление документов в администрацию и ожидание отказа.
4. Обращение в комиссию.
5. Составление искового заявления.
6. Участие в заседаниях.
7. Направление документов в государственные органы для оформления.

В перечень необходимых документов входит градостроительный план, выписка на участок, иск, в котором содержится кратко позиция истца, сформулированные требования и прошения к суду, заключение строительной экспертизы. Результат, выдаваемый экспертом, должен содержать в себе сведения о безопасности и состоянии конструкций объекта, давать ответ на вопрос о соблюдении/несоблюдении норм. Экспертиза может проводиться как по инициативе собственника, так и по требованию суда. Обращение в администрацию необходимо для доказательства суду, что владелец пытался оформить дом другими способами, но получил отказ. Кроме того, в уведомлении от администрации будет указана причина вынесения отрицательного решения, подтверждённая ссылкой на законодательный акт. Владельцу будет проще выстроить систему аргументации для суда, почему было нарушено то или иное требование законодательства и объект построен самовольно.

Иск подаётся в суд по местоположению объекта недвижимости. Юрист определит, какой вид иска подготовить: о признании прав или оспаривания решения администрации. Заключение экспертизы будет весомым плюсом в пользу истца. Суд учитывает заключение и выносит окончательное решение, ориентируясь на данные, которые указал независимый эксперт. Для выигрыша дела нужно, чтобы строение соответствовало нормам ПЗЗ.

Можно ли зарегистрировать самострой по дачной амнистии

Ранее владельцы могли оформить самострой по дачной амнистии. Способ подходил для объектов, построенных на садовых участках, ЛПХ, ИЖС в пределах населённых пунктов. Достаточно было вызвать кадастрового инженера для составления технического плана, приложить документы на участок и направить в Росреестр.

Но с сентября 2023 года оформить самострои по дачной амнистии не получится. Для признания собственности лучше воспользоваться другим способом оформления. Необходимо составить иск и направить на рассмотрение.

Документы на самовольно построенный объект

Кроме выписки на участок, ГПЗУ и результатов экспертизы, понадобится межевой план и схема участка. Градостроительный план нужен для уточнения пятна застройки. В нём содержатся данные о параметрах земли и имеющихся обременениях.

Заключение кадастрового инженера по результатам экспертизы можно сразу приложить к иску, тогда анализ дела судом проводится быстрее. Исковое заявление для узаконивания самостроя должно содержать: наименование и адрес суда, контактные данные истца и ответчика, причины обращения в суд. В конце иска нужно указать просьбы к суду признать право собственности на самострой. Ответчиком обычно назначается администрация.

Владельцу нужно обратиться к юристу за составлением искового заявления, так как при самостоятельном оформлении могут возникать ошибки и суд откажет в рассмотрении дела. Юрист верно определит основания для подачи иска, приведёт ссылки на законы, оформит просительную часть документа.

Зачем нужна строительная экспертиза

Экспертиза устанавливает степень безопасности построенного объекта, определяет наличие или отсутствие дефектов, степень износа. Эксперт исследует дом и оценивает его состояние, проверяет безопасность технических решений, устойчивость конструкций, рассчитывает максимальную нагрузку на фундамент и несущие конструкции. В ходе осмотра объекта даются ответы на вопросы, поставленные судом. Уточняется, является самострой капитальным или некапитальным объектам, соответствует ли он действующим СНиП и ГОСТ, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам. Эксперт проверяет, можно ли проживать в доме, нет ли нарушений интересов третьих лиц.

Последствия неоформленного самостроя

Получить выписку ЕГРН на самострой в обычном порядке не получится. Пока объект недвижимости не зарегистрирован, не допускается проведение сделок. Нельзя сдавать в аренду, продавать. Строение должно быть либо оформлено в собственность, либо снесено.

Тот факт, что владелец не знал о процедуре узаконивания строительства, не освобождает его от административной ответственности и последствий за незаконное строительство. Органы власти не учитывают, по какой причине владелец не оформил дом в уведомительном порядке — по незнанию или умышленно. Несоблюдение закона влечёт за собой штраф, споры с соседями, которые могут обратиться в инстанции с жалобой на то, что объект построен самовольно. Претензии соседей в таком случае обоснованы: закон на стороне владельца смежного участка.

При выявлении грубых дефектов, допущенных при строительстве, суд вынесет постановление о сносе за счёт владельца. Также потребовать сноса может сосед, права которого были нарушены. Чтобы избежать негативных последствий, нужно как можно быстрее обратиться за легализацией самостроя. Не стоит надеяться на устные договорённости с соседями - они не имеют юридической силы. Бывают случаи, когда владельцы мирно договорились, что один из них не будет предъявлять претензий и обращаться в соответствующие органы, но после смерти владельца в права вступят наследники, которые могут оказаться не такими сговорчивыми. Если на руках у владельца участка есть акт согласования, его можно оспорить в суде. При самовольно построенном доме нет никаких вариантов, кроме легализации.

Когда самовольную постройку могут снести

Владельцы опасаются сноса самовольных построек. Но Верховный суд принимает такие решение только в крайнем случае, если дом построен с существенными дефектами, не подлежащими исправлению. Снос объекта недвижимости проводится на основании судебного решения. В отдельных случаях администрация уполномочена выписать постановление о сносе. Это происходит, если:

• Дом несёт угрозу жизни и здоровью физических лиц;
• Выявлены незарегистрированные постройки на муниципальных землях.

Перед тем как решить снести самострой, суд будет анализировать все обстоятельства дела. Решение о сносе принимается, если ВРИ участка не совпадает с назначением объекта. Можно попытаться поменять вид разрешённого использования участка, но если привести дом и участок в соответствие с ПЗЗ невозможно, риск сноса возрастает. В целом, суд смотрит на уровень потенциальной опасности объекта. Если баня построена под опорами ЛЭП, что прямо противоречит противопожарным нормам, хозпостройку обяжут ликвидировать. И наоборот, если нарушения, допущенные при строительстве, незначительны и не наносят вреда, строение позволят оформить в Росреестре.

К спорам по вопросам сноса самовольных построек лучше привлекать юриста, самостоятельно владелец не сможет добиться отмены решения. Обратиться за консультацией нужно как можно быстрее после получения уведомления. Дело в том, что органы власти устанавливают срок, в течение которого владелец может демонтировать строение самостоятельно. Иначе сносом займутся муниципальные органы, а оплачивать снос будет владелец. В среднем владельцу участка даётся срок 1 год для исполнения предписания. В зависимости от объекта срок может меняться - от 6 месяцев до 3 лет (если самострой не нужно сносить, а приводить в соответствие с нормами).

Если дом признан самовольной постройкой, находится на участке ИЖС, параметры объекта не нарушены, а участок оформлен в собственность, снос такого ОКС не допускается. Если владелец участка будет игнорировать предписание органов власти и злостно нарушать законодательство, участок, на котором построен объект, могут изъять. В основном изымают земли, которые используют не по назначению.

Самовольное строительство дома на месте старого

Владельцы интересуются у юристов, будут ли проблемы при оформлении нового дома, построенного на месте старого. Любое строительство лучше начинать с уведомления администрации. Не всегда нужно демонтировать старый дом целиком. Допустимо оставить фундамент старого дома и на этом же месте построить новый объект. Согласно законодательству, такие строительные работы будут считаться реконструкцией. Но только если старый дом зарегистрирован в Росреестре. И реконструкцию тоже нужно предварительно узаконить, направив уведомление в органы власти.

Прежде чем строить новый дом, рекомендуется проведение экспертизы фундамента для определения степени пригодности строительства объекта на том же месте. В ходе проверки уточняются свойства грунта и уровень нагрузки на конструкции. Законное оформление строительства дома на месте старого проводится через администрацию. После завершения строительства формируется техплан. Если собственник самовольно реконструировал старый дом и на его месте возвёл новый, то нужно следить, чтобы пятно застройки совпадало со старым. Прошлый объект недвижимости должен быть снят с кадастрового учёта. Если самовольно демонтировать старый дом и построить на его месте новый, органы власти могут признать самостроем существующий объект и выписать уведомление о сносе. Владельцу придётся через суд доказывать, почему строительство нового дома проводилось на месте старого без ведома администрации.

При строительстве нового дома возрастает риск отклониться от параметров предыдущего объекта. Незначительные расхождения могут стать причиной отказа Росреестра в регистрации. Признавать право собственности на самострой лучше в судебном порядке.

Вопросы и ответы

Возможно ли будет оформить самострой в санитарно-защитной зоне?

Зарегистрировать самовольную постройку вблизи СЗЗ сложно, прогноз неоднозначный. Но попытаться можно. На практике шансы на положительный результат малы, но с теоретической точки зрения постараться оформить самострой в такой ситуации владелец участка может. Сначала нужно обратиться к юристу, который детально проанализирует ситуацию, определит размер и категорию санитарной зоны. Проверит, какие нормы и правила размещения объектов недвижимости действуют вблизи конкретного предприятия.

Понадобится получить разрешение от Роспотребнадзора, СЭС, администрации. Вероятно, что инстанции вынесут отказ на данном этапе. Собственнику придётся обращаться в суд, приложив отказы к иску. Дополнительно кроме строительной экспертизы, может потребоваться исследование уровня шума, выбросов вблизи санитарной зоны для установления уровня соблюдения норм. Юрист проанализирует судебную практику по аналогичным делам в местности, где расположен самострой, и определит стратегию защиты на заседании. Поможет собрать документы: выписку на участок, заключение СЭС, согласования, составит исковое заявление. Но собственник должен понимать, что даже при наличии всех необходимых документов суд может отказать в легализации самостроя и выписать постановление о сносе, а собственнику выписать штраф или привлечь к административной ответственности.

Зарегистрируют ли самострой с нарушениями строительства?

Регистрировать самовольные постройки с нарушениями отступов стало сложнее. Процедура сложная и долгая, но возможная. Удастся владельцу легализовать самострой или нет, зависит от конкретного объекта и других нюансов. Лучше предварительно обратиться к юристу за консультацией.

В стандартном порядке в регистрации самостроя с нарушением отступов откажут. Нужно доказать отсутствие оснований для сноса постройки. Если земля попадает в охранную зону уже после строительства, а собственник участка не знал о наложении ограничений, это не будет считаться основанием для сноса.

Бывают ситуации, когда строительством занимался один владелец, потом продал участок другому лицу, а расходы на оформление самовольной постройки ложатся на покупателя. Можно постараться возместить расходы. Для этого подготавливается отдельное исковое заявление, если продавец не хочет решать вопрос мирным путём. В отдельной статье читайте, как купить самострой на участке и оформить его после покупки.

Владелец участка может попытаться оформить самострой с нарушением отступов. Для этого нужно провести прирезку или перераспределение участка для увеличения площади. Нужно вызвать кадастрового инженера для составления нового межевого плана и изменения границ. Действия согласовываются с администрацией, формируется схема расположения. Рекомендуется получение юридической консультации для выбора правильного варианта оформления самостроя в таком случае.

Кадастровые инженеры «Недкадастр» консультируют собственников участков по вопросам самовольного строительства. Рассматривают даже сложные ситуации и оказывают правовую помощь. Регистрируют самострои в досудебном порядке через комиссию, при необходимости обращаются в суд. Участвуют в заседании, подготавливают доказательную базу. Выдают заключение строительной экспертизы. Формируют межевые, технические планы. Делают прирезку и перераспределение участка. Для получения дополнительной информации о легализации самостроев звоните по номеру, указанному в шапке сайта.