Как оформить реконструкцию дома с увеличением площади и соблюсти нормы строительства

К юристам и кадастровым инженерам «Недкадастр» обращаются владельцы домов с просьбой оформить реконструкцию на участке с обременениями. Собственники сталкиваются с отказами в выдаче разрешения и приостанавливают регистрацию. При этом не знают о том, что есть законные способы увеличить площадь участка для соблюдения отступов. Делимся случаями из практики на форуме и отвечаем на вопрос, как оформить реконтсрукцию с увелечением площади.

Оформление реконструкции с увеличением площади

Перед проведением реконструкции с увеличением площади требуется проверить ПЗЗ и ГПЗУ(градостроительный план земельного участка). Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) можно найти на сайте местной администрации, указав интересующий район. С помощью скачанного файла можно просмотреть конкретный участок и узнать:

• Установленные нормы застройки (этажность, отступы, процент застройки);
• Наличие охранных зон, ограничивающих проведение работ (аэродром, газопровод, водоохранные зоны);
• Минимальные и максимальные параметры участка, например, на некоторых территориях допустимый размер участка составляет до 15 соток.

Эти данные будут актуальны при реконструкции с увеличением площади в случае объединения земель или прирезки. С помощью ПЗЗ владелец получает общую информацию. Для ознакомления с более детальной рекомендуем заказать ГПЗУ.

Получить Градостроительный план сможет только собственник участка или представитель путём обращения в местную администрацию или на портал государственных услуг. Кадастровые инженеры сообщают, если участок не отмежёван, план не выдадут и не согласуют уведомление о начале реконструкции. Поэтому изначально следует вызвать геодезиста для установления точных границ и составления межевого плана. По ГПЗУ можно детально узнать о допустимых отступах, как правило, они составляют 3 метра от границ, однако в некоторых районах они не установлены или в связи с особенностями участка уменьшены.

Важно учитывать соблюдение расстояния, например, если при реконструкции дополнительно планируется возведение балкона, дистанция будет рассчитываться от его контура до забора соседнего участка. Также владелец сможет определить допустимую площадь строительства, во время согласования реконструкции лучше ставить максимальную. Если в момент проведения работ площадь будет больше указанной в плане, потребуется получить разрешение повторно.

С помощью этого документа устанавливается наличие охранных зон, такая информация позволит определить собственнику пригодность участка для реконструкции. При обнаружении ограничений могут потребоваться дополнительные согласования, например, с ЛЭП, Министерством культуры, Роспотребнадзором или Лесфондом. Если проведение реконструкции возможно, кадастровые инженеры снимают внутренние и внешние размеры, составляют экспликацию помещений, указывая площадь и высоты. Затем переходят к оформлению декларации, которая соответствует желаемым изменениям и формируют проект.

Получение разрешения на реконструкцию в охранных зонах

Какие нормы при строительстве действуют в 2023 годуВ конце прошлого года были внесены поправки в СНиП. Изменения коснулись требуемых отступов при строительстве жилых домов и хозпостроек в том числе минимального...# Согласование строительства

Перед подачей уведомления о начале реконструкции собственнику необходимо получить согласие от Роснедр, Росрыболовства или Министерства культуры, если участок расположен вблизи охранных зон этих ведомств. Информацию об обременении можно найти в ГПЗУ. Согласование проводится поэтапно. В первую очередь подготавливается проект или эскиз будущей пристройки. Документы вместе с выпиской из ЕГРН и ГПЗУ направляются в соответствующее ведомство. По истечению 7-10 рабочих дней собственнику приходит уведомление о соответствии планируемого строительства с нормами строительства на конкретном участке либо отказ.

При согласовании строительства вблизи водоёма собственнику необходимо в проекте описать меры, направленные на сохранение природного ресурса. Без этого раздела в проекте Росрыболовство отказывает в реконструкции. Если участок находится вблизи газопровода, то при планировании строительства стоит учитывать вид газопровода и его давление. После согласования с ведомствами, в охранной зоне которого находится участок можно подавать уведомление о начале реконструкции.

Уведомление о реконструкции

Без получения разрешения на проведение работ изменения будут считаться незаконными, государственные организации наложат штраф и потребуют вернуть объект в исходное состояние. Получить разрешение на реконструкцию можно, подав заявление по установленному образцу в отдел архитектуры и градостроительства местной администрации.

Физические лица в обращении указывают ФИО, адрес, контактные данные и реквизиты документа, удостоверяющего личность. Юридическому лицу потребуется дополнительно внести сведения о государственном регистрационном номере и ИНН. Затем вносится информация о земельном участке (адрес, ВРИ). Также включаются данные о виде разрешённого использования объекта, например, ИЖС или садовый дом. Указываются параметры будущего здания (количество этажей, высота, площадь застройки, отступы). С заявлением подаётся:

• Удостоверение личности или нотариально заверенная доверенность представителя;
• Правоустанавливающие акты (договор мены, дарения, купли-продажи или свидетельство о наследовании);
• Технический план объекта и проект реконструкции;
• Согласие на проведение работ прописанных владельцев (при долевом владении);
• Акты согласования реконструкции вблизи охранных зон.

Перечень может изменяться или дополняться, об этом проинформирует местная администрация или кадастровый инженер. После проверки в течение 7 дней владелец получит оповещение о соответствии или несоответствии установленным нормам. Если ответ положительный, можно приступать к работам, само разрешение действует в течение 10 лет.

Отказ в получение разрешения на реконструкцию

Также владельцу может поступить уведомление об отказе, при отсутствии необходимых актов и справок или несоответствии указанных параметров предельным. Реконструкция не будет одобрена в случае нарушения конструктивных особенностей, а также когда уведомление направляет лицо, не являющееся собственником или законным представителем. Направить отказ могут, если уполномоченная организации в области культурного наследия установила несоответствие внешнего облика строения предмету охраны.

Как правило, такие уведомления поступают с рекомендациями по устранению нарушений. Если владелец не согласен с решением местной администрации, обжаловать отказ можно в судебном порядке. Иск подаётся по месту жительства в течение трёх месяцев с требованием выдать разрешение на реконструкцию по увеличению площади.

Увеличение площади участка для узаконивания реконструкции дома

При регистрации реконструкции приходят отказы по причине несоблюдения отступов. Эту причину отказа можно устранить путём перераспределения земельного участка либо с помощью прирезки. Увеличиваем площадь за счёт находящегося рядом участка, который бесхозный. При этом присоединяемый участок должен обладать несколькими обязательными характеристиками:

• участок является собственностью государства и площадь образуемого объекта меньше максимально допустимого размера;
• на объекте нет строений, права собственности на которые закреплено на физическое или юридическое лицо;
• участок не должен быть предназначен для муниципальных или государственных нужд;
• виды разрешённого использования присоединяемых участков должны совпадать.

При соответствии всем условиям, собственник направляет заявление в местную администрацию о перераспределении. С заявкой необходимо направить схему расположения земельного участка или проект межевания территории. Заявка рассматривается в течение месяца. В результате собственник получает согласие о перераспределении либо отказ. Если поступило разрешение, застройщику необходимо подготовить новый межевой план на вновь образовавшийся участок и направить на регистрацию. Увеличив таким образом участок, собственник сможет сделать необходимые отступы при реконструкции и зарегистрировать изменения в ЕГРН.

Ввод в эксплуатацию после реконструкции с увеличением площади

Изменения должны проводиться согласно одобренному проекту, если в процессе произошли несогласованные изменения, узаконить их возможно только через суд. После проведения реконструкции на адрес приглашается кадастровый инженер, который проведёт замеры для составления нового технического плана объекта. Вместе с этим документов в администрацию будет направлено уведомление о завершении работ.

Проверяется проведены ли изменения согласно проекту, при отсутствии нареканий собственнику выдаётся акт ввода в эксплуатацию. Заключение о соответствии техническим регламентам, требованиям оснащённости и энергоэффективности выдаётся в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

Юристы и кадастровые инженеры «Недкадастр» рассказывают, как оформить реконструкцию дома с увеличением площади. Информируем о необходимых документах и справках, помогаем провести работы согласно установленным нормам безопасности и эксплуатации. При необходимости получаем разрешение на отклонение от предельных параметров и направляем уведомление в администрацию. Предоставляем первичную бесплатную консультацию на форуме «ГКИ».