• Москва и Московская область
  • E-mail: info@gkai.ru
  • График работы: Пн - Пт с 9:00 - 18:00
События:

Сегодня,02:35 проблемы с кабинетами на Авито в агентстве недвижимости

Реконструкция дома с увеличением площади

Как оформить реконструкцию дома с увеличением площади

Читать позже

К юристам «Недкадастр» обращаются владельцы домов с просьбой оформить реконструкцию на участке с обременениями. Собственники сталкиваются с отказами в выдаче разрешения и приостанавливают регистрацию. При этом не знают о том, что есть законные способы увеличить площадь участка для соблюдения отступов.

Внесение изменений в части площади

Перед проведением реконструкции с увеличением площади требуется проверить ПЗЗ (правила землепользования и застройки) и ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). ПЗЗ можно найти на сайте местной администрации, указав интересующий район. С помощью скачанного файла можно просмотреть конкретный участок и узнать:

  • Установленные нормы застройки (этажность, отступы, процент застройки);
  • Наличие охранных зон, ограничивающих проведение работ (аэродром, газопровод, водоохранные зоны);
  • Минимальные и максимальные параметры участка, например, на некоторых территориях допустимый размер участка составляет до 15 соток.

Эти данные будут актуальны при реконструкции с увеличением площади в случае объединения земель или прирезки. С помощью ПЗЗ владелец получает общую информацию. Для ознакомления с более детальной рекомендуем заказать ГПЗУ.

Получить Градостроительный план сможет только собственник участка или представитель путём обращения в местную администрацию или на портал государственных услуг. Если участок не отмежёван, план не выдадут и не согласуют уведомление о начале реконструкции. Поэтому изначально следует вызвать геодезиста для установления точных границ и составления межевого плана. По ГПЗУ можно детально узнать о допустимых отступах, как правило, они составляют 3 метра от границ, однако в некоторых районах они не установлены или в связи с особенностями участка уменьшены.

Важно учитывать соблюдение расстояния, например, если при реконструкции дополнительно планируется возведение балкона, дистанция будет рассчитываться от его контура до забора соседнего участка. Также владелец сможет определить допустимую площадь строительства, во время согласования реконструкции лучше ставить максимальную. Если в момент проведения работ площадь будет больше указанной в плане, потребуется получить разрешение повторно.

С помощью этого документа устанавливается наличие охранных зон, такая информация позволит определить собственнику пригодность участка для реконструкции. При обнаружении ограничений могут потребоваться дополнительные согласования, например, с ЛЭП, Министерством культуры, Роспотребнадзором или Лесфондом. Если проведение реконструкции возможно, кадастровые инженеры снимают внутренние и внешние размеры, составляют экспликацию помещений, указывая площадь и высоты. Затем переходят к оформлению декларации, которая соответствует желаемым изменениям и формируют проект.

Получение разрешения на реконструкцию в охранных зонах

Перед подачей уведомления о начале реконструкции собственнику необходимо получить согласие от Роснедр, Росрыболовства или Министерства культуры, если участок расположен вблизи охранных зон этих ведомств. Информацию об обременении можно найти в ГПЗУ. Согласование проводится поэтапно. В первую очередь подготавливается проект или эскиз будущей пристройки. Документы вместе с выпиской из ЕГРН и ГПЗУ направляются в соответствующее ведомство. По истечению 7-10 рабочих дней собственнику приходит уведомление о соответствии планируемого строительства с нормами строительства на конкретном участке либо отказ.

Как оформить реконструкцию дома с увеличением этажностиКак оформить реконструкцию дома с увеличением этажностиВ связи с ограничениями площади земельных участков собственники принимают решение — расширение жилой площади за счёт увеличения этажности.# Разрешение на строительство

При согласовании строительства вблизи водоёма собственнику необходимо в проекте описать меры, направленные на сохранение природного ресурса. Без этого раздела в проекте Росрыболовство отказывает в реконструкции. Если участок находится вблизи газопровода, то при планировании строительства стоит учитывать вид газопровода и его давление. После согласования с ведомствами, в охранной зоне которого находится участок можно подавать уведомление о начале реконструкции.

Уведомление о реконструкции

Без получения разрешения изменения будут считаться незаконными, государственные организации наложат штраф и потребуют вернуть объект в исходное состояние. Получить разрешение на реконструкцию можно, подав заявление по установленному образцу в отдел архитектуры и градостроительства местной администрации.

Физические лица в обращении указывают ФИО, адрес, контактные данные и реквизиты документа, удостоверяющего личность. Юридическому лицу потребуется дополнительно внести сведения о государственном регистрационном номере и ИНН. Затем вносится информация о земельном участке (адрес, ВРИ). Также включаются данные о виде разрешённого использования объекта, например, ИЖС или садовый дом. Указываются параметры будущего здания (количество этажей, высота, площадь застройки, отступы). С заявлением подаётся:

  • Удостоверение личности или нотариально заверенная доверенность представителя;
  • Правоустанавливающие акты (договор мены, дарения, купли-продажи или свидетельство о наследовании);
  • Технический план объекта и проект реконструкции;
  • Согласие на проведение работ прописанных владельцев (при долевом владении);
  • Акты согласования реконструкции вблизи охранных зон.

Перечень может изменяться или дополняться, об этом проинформирует местная администрация или кадастровый инженер. После проверки в течение 7 дней владелец получит оповещение о соответствии или несоответствии установленным нормам. Если ответ положительный, можно приступать к работам, само разрешение действует в течение 10 лет.

Отказ в получение разрешения на реконструкцию

Также владельцу может поступить уведомление об отказе, при отсутствии необходимых актов и справок или несоответствии указанных параметров предельным. Реконструкция не будет одобрена в случае нарушения конструктивных особенностей, а также когда уведомление направляет лицо, не являющееся собственником или законным представителем. Направить отказ могут, если уполномоченная организации в области культурного наследия установила несоответствие внешнего облика строения предмету охраны.

Как правило, такие уведомления поступают с рекомендациями по устранению нарушений. Если владелец не согласен с решением местной администрации, обжаловать отказ можно в судебном порядке. Иск подаётся по месту жительства в течение трёх месяцев с требованием выдать разрешение на реконструкцию по увеличению площади.

Увеличение площади участка для узаконивания реконструкции дома

При регистрации реконструкции приходят отказы по причине несоблюдения отступов. Эту причину отказа можно устранить путём перераспределения земельного участка либо с помощью прирезки. Увеличиваем площадь за счёт находящегося рядом участка, который бесхозный. При этом присоединяемый участок должен обладать несколькими обязательными характеристиками:

  • участок является собственностью государства и площадь образуемого объекта меньше максимально допустимого размера;
  • на объекте нет строений, права собственности на которые закреплено на физическое или юридическое лицо;
  • участок не должен быть предназначен для муниципальных или государственных нужд;
  • виды разрешённого использования присоединяемых участков должны совпадать.

При соответствии всем условиям, собственник направляет заявление в местную администрацию о перераспределении. С заявкой необходимо направить схему расположения земельного участка или проект межевания территории. Заявка рассматривается в течение месяца. В результате собственник получает согласие о перераспределении либо отказ. Если поступило разрешение, застройщику необходимо подготовить новый межевой план на вновь образовавшийся участок и направить на регистрацию. Увеличив участок собственник сможет сделать необходимые отступы при реконструкции и зарегистрировать изменения в ЕГРН.

Ввод в эксплуатацию после реконструкции с увеличением площади

Изменения должны проводиться согласно одобренному проекту, если в процессе произошли несогласованные изменения, узаконить их возможно только через суд. После проведения реконструкции на адрес приглашается кадастровый инженер, который проведёт замеры для составления нового технического плана объекта. Вместе с этим документов в администрацию будет направлено уведомление о завершении работ.

Проверяется проведены ли изменения согласно проекту, при отсутствии нареканий собственнику выдаётся акт ввода в эксплуатацию. Заключение о соответствии техническим регламентам, требованиям оснащённости и энергоэффективности выдаётся в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

Юристы и кадастровые инженеры «Недкадастр» рассказывают, как оформить реконструкцию дома с увеличением площади. Информируем о необходимых документах и справках, помогаем провести работы согласно установленным нормам безопасности и эксплуатации. При необходимости получаем разрешение на отклонение от предельных параметров и направляем уведомление в администрацию. Предоставляем первичную бесплатную консультацию на форуме «ГКИ».

32 комментария

  • Аватар Владимир

    Здравствуйте, такая ситуация хочу сделать реконструкцию дома увеличить квадратуру путём пристраивания, до фасадного забора в данный момент пять с половиной метров, хочу оставить в пределах метра, будет ли это законно? Получится ли у меня переделать документы?

    Ответить
    • Юрист Владимир

      Добрый день, рекомендуем получить разрешение на реконструкцию с вашими параметрами.

      Ответить
  • Аватар Сайдахмет

    А нужно ли отчёт инженерно геологических изысканный на многоквартирных одно этажный дом, двух квартирный дом, унас требует Администрация.

    Ответить
    • Юрист Сайдахмет

      Добрый день, проводить инженерные изыскания необходимо во всех случаях, когда требуется архитектурно-строительное проектирование. ст.47 Грк РФ.

      Ответить
  • Аватар Иван М

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, по реконструкции дома. Нам выдали разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства жилого дома. Есть старая схема планировочной организации земельного участка с фасадом дома. Так как участок у нас кривой, то с одного угла дома мы не уложились в расстояние от границ соседского участка и сейчас у нас отступ от нашего дома до границы участка соседа составляет 1.17, а должен быть 3 метра.

    1. Нам сделали технический план с диском где указано, что расстояние у нас 1.17. От соседей получили нотариально заверенное разрешение на строительство дома от их границе 1 метр. Для того, оформить документы на увеличение площади дома после реконструкции мы обратились в комитет по строительству и архитектуре. Нам предоставили ответ с отказам, так как мы нарушили пункт 3 ст. 222 ГК РФ. Самое странное, что в документе с отказом написано следующее: "Разрушительна документация на строительство (реконструкцию) и на соответствие построенного (реконструированного) индивидуального жилого дома на земельном участке с 50:60:000000:00 по адресу:. не оформлялась". Но у нас есть документы разрешающие реконструкцию, правда мы не соблюдали условия отступа от границ. Стоит ли попросить, чтобы поменяли формулировку на: "Документы на реконструкцию получали, но не соблюдали условия отступа" или это роли в суде не сыграет? У меня вопросы: 1. Если мы будем обращаться в суд для того, чтобы нам зарегистрировать дом, то необходимо оплачивать пошлину, как я понимаю в размере 4 цены иска, это так? Т. е если дом стоит 1 000 000 р., то нужно оплачивать 40 000 руб?

    2. Что посоветуете сделать, чтобы узаконить дом?

    Информацию по поводу 4 от иска нашел в интернете. При подаче в суды общей юрисдикции исковых заявлений с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество, связанного с последующей регистрацией этого права, государственную пошлину. В частности, при цене иска до 20 тыс. руб. пошлина уплачивается в размере 4 цены иска, но не менее 400 руб.

    Ответить
    • Юрист Иван М

      Здравствуйте, Иван. По поводу пошлины - 13200 рублей она будет, при расчете стоимости дома 1млн.рублей. Давайте упростим ситуацию - сейчас действует дачная амнистия, почему бы вашему инженеру не попробовать для начала подготовить техплан на внесение изменений - а вы сдадите его в МФЦ. С большой вероятностью регистрация пройдет. А если откажут - тогда в суд.

      Ответить
  • Аватар Андрей

    Добрый день! На участке в деревне построили дом площадью 32 м2. Решили увеличили площадь до 120 м2. Что нужно сделать, чтобы узаконить дом с новой площадью?

    Ответить
    • Юрист Андрей

      Андрей, добрый день. Для оформления дома с новой площадью нужно получить разрешительную документацию на реконструкцию, подготовить технический план и внести новую площадь в данные Росреестра.

      Ответить
  • Аватар Олег

    Здравствуйте! Купили участок 8 м на 19 м с ветхой частью дома, вторая часть дома принадлежит соседу и отремонтирована. От этого соседа есть разрешение о сносе нашей части и строительстве нового дома в 1 м от его дома. Как лучше оформить разрешение в архитектуре на строительство или на реконструкцию старой части дома с увеличением его размера?

    Ответить
    • Юрист Олег

      Здравствуйте, Олег. Учитывая параметры участка, проще все произвести через реконструкцию, ибо новое разрешение на строительство не дадут. А так в судебном порядке после перестройки дома сможете его узаконить. У вас участок и часть дома выделен в натуре?

      Ответить
  • Аватар Ольга

    Здравствуйте. Ответьте пожалуйста, дом с сенями является границей смежных участков. Дом и земля в собственности. Могу ли я перестроить сени в жилое помещение увеличив их площадь, не заходя за границы своего участка. Заранее спасибо.

    Ответить
    • Юрист Ольга

      Здравствуйте, Ольга. Нет, если дом с сенями стоит на границе. Или они расположены на разных участках?

      Ответить
  • Аватар владимир

    Здравствуйте подскажите пожалуйста я хочу сделать реконструкцию летней кухни с присоединением ее к основному дому, но растояние до соседа 1 метр. Мне в БТИ сказали что от границ можно отступать 1 метр и строиться. Так ли это?

    Ответить
    • Юрист владимир

      Здравствуйте, Владимир. В случае, если ваш дом и летняя кухня образуют одно здание - отступ минимум 3 метра, или в судебном порядке узаконить.

      Ответить
  • Аватар Екатерина

    Здравствуйте. Помогите пожалуйста. Мы купили частный дом, он на 2 хозяев. Мы живем 6 лет в доме. Есть основной дом и пристройка к нему. Но пристройка уже начала разваливаться и зимой очень холодно в ней. Мы хотим снести только старую пристройку и пристроить новую чуть больше и сделать над ней второй этаж. Так как у нас 3 детей и им нужны свои комнаты. Земля у меня в собственности (6 соток) У соседей маленький кусочек земли. У нас идет одна стена, могу ведь я спокойно строиться?

    Ответить
    • Юрист Екатерина

      Здравствуйте, Екатерина. Для того, чтобы провести реконструкцию, необходимо будет подать в администрацию уведомление о начале реконструкции. После получения согласия от администрации можно строить. Если откажут — нужно устранять причины.

      Ответить
  • Аватар Олег

    Добрый день. Подскажите пожалуйста как быть? Пристраиваю гараж и кухню (оранжевый цвет) к уже имеющемуся жилому дому (синий цвет). Кухня и гараж выходят углами на межу от 0 до 0.6 метров к соседнему забору, забор сетка рабица на простых вбитых в землю столбах. От соседей идет уклон земли по меже высотой 1-1.2 м в мою сторону. Строю вплотную гараж и кухню к забору так как земля постоянно смещается в мою сторону, а так же вместе с этим и дожди и талый снег все на моем участке. Возможно ли в данном случае возводить строение не нарушая нормы? Или же в данном случае есть какие либо поправки?

    Ответить
    • Олег Олег

      Схема.

      Строительство дома на меже
      Ответить
    • Юрист Олег

      Добрый вечер, Олег. К сожалению в законодательстве не учитываются геодезические особенности участка. Поэтому в любом случае возведенные строения будут с нарушениями установленных норм.

      Ответить
    • Олег Юрист

      А это строение можно будет оформить как нежилое, если оно пристроено к жилому?

      Ответить
    • Юрист Олег

      Добрый вечер, Олег. Если здание пристроено к жилому и имеет общую стену, зарегистрировать его как нежилое не получится. Для этого необходимо будет признавать дом блокированным и менять вид разрешённого использования участка. Поэтому без махинаций там не обойтись. Посоветуйтесь с местными инженерами, возможно они сделают как отдельное строение.

      Ответить
    • Олег Юрист

      Добрый день,. А что я выиграю, разве при изменении вида разрешенного использования участка, можно отклонится от норм строительства?

      Ответить
    • Юрист Олег

      Здравствуйте, Олег. Вы сможете зарегистрировать дом как жилой блок, а сарай как нежилой блок, но будут они с общей стеной.

      Ответить
  • Аватар Наталья

    Добрый день! У меня старинный бревенчатый дом еще царских времен постройки. Даже не дом, а 1/2 дома. Его разделили на двух хозяев очень давно. Ширина участка 10 метров, дом стоит, как все строения того времени по линии улицы. Сейчас хотим обложить дом с улицы блоком, а во дворе выложить на 1.5 метра больше. Расстояние между новым пристроем и соседним домом будет 3 метра. Но встает вопрос, крыльцо в этом случае как делать? Оно же будет выступать в сторону соседского дома примерно на 1.5 метра. Участок разделен не ровно, буквой "Г", с тыльной стороны дома 2 метра как бы у соседей. И получается, что дом с этой стороны всего 5 метров. Размещать на такой площади дверь и окно, не очень практично. Да и удобство в доме от этого все теряется.

    Ответить
    • Юрист Наталья

      Добрый день, Наталья. А вы делали "привязку дома к земле"? Он отображается на публичной карте? И моя рекомендация для начала подать уведомление о начале реконструкции, с указанием всех размеров и конфигурации в администрацию. Но скорее всего, учитывая что в СНиПы вписаться не получится, узаконить реконструкцию получится только через суд. Так что делайте порог как вам удобнее.

      Ответить
Написать комментарий
Отправить
Возможно вам потребуются

Проект реконструкцииГруппа кадастровых инженеров занимается оформлением проектов реконструкции домов и зданий.. Срок ускоренного оформления 2 недели

Узаконивание реконструкцииГруппа кадастровых инженеров оказывает юридические услуги по оформлению реконструкции домов, зданий, сооружений.. Срок ускоренного оформления 1 месяц

Ильдар
Инженеров спрашивают

Гараж стоит на границе участков по забору

Владимир, добрый день. Да, вы правильно думаете - координаты нельзя наносить на здания. Это запрещено, межевание проходит только в границах забора. По оплате суда -расходы на вас, к сожалению вы не одиноки, порядка 40 участков имеют ошибки в координатах.
подробнее...

Категория: Разрешение на строительство Срочный вопрос

Горячее по теме

Внесение изменений в Росреестр после реконструкции частного домаКадастровый инженерВнесение изменений в Росреестр после реконструкции частного домаНа форум ГКИ «Недкадастр» часто поступают вопросы о порядке и сроках регистрации изменений после реконструкции в Росреестре.8

Какие СНИП действуют при реконструкции домовРазрешение на строительствоКакие СНИП действуют при реконструкции домовПроцедура оформления реконструкции зданий и жилых домов может закончиться отказом, если изначально было неверно определено пятно застройки.25

ФорумКак оформить реконструкцию своей половины дома в долевой собственностиЧастный дом. Половину снес и построил новый. Как оформить реконструкцию?

ФорумКак оформить узаконить реконструкцию дачного домаДобрый день! На земельном участке под ЛПХ ветхий бревенчатый дом, одна стена которого служит забором. Хотели снести его и построить дачный дом каркасный...