Как начать строительство на землях мелиорации: снятие мелиоративных систем с учёта

К 1985 г. мелиорированные земли увеличились, а в 90-е мелиорация практически сошла на нет. И только в 2000 годы государство взяло курс на восстановление. В связи с этим много участков формально считаются мелиорируемыми, и на них запрещена застройка. Однако по факту соответствующих систем нет или такие объекты в неисправном состоянии и не подлежат эксплуатации.

Часто недобросовестные продавцы скрывают перед покупателем информацию о недвижимости. Позже собственник не сможет построить дом и дополнительно придётся заниматься снятием с учёта систем мелиорации. Так как нарушение законодательства влечёт за собой административную ответственность.

Ограничения при попадании в зону мелиорации

Если участок относится к мелиорации, важно проверить, чтоб он не причислялся к особо ценным объектам, что означает:

Как правило, кадастровая стоимость таких объектов превышает на 10% средний уровень. В некоторых случаях можно оспорить кадастровую величину. Так как есть вероятность, что оценка проводилась формально без полноценного обследования. Из-за этого цена участка не будет соответствовать настоящей стоимости. Также к особо ценным определяет возможность использования расположенных на местности систем мелиорации.

Как проверить земельный участок на мелиорацию

Юристы рекомендуют ещё перед покупкой проверить участок. Для этого в местной администрации или через портал госуслуг можно заказать ГПЗУ. В течение 2 недель заказчику пришлют план. Там будет указана информация о зонах, а также где разрешено строить, а где — нельзя.

Ведь по исходным документам всё в порядке, например, категория «Земли сельхозназначения», а ВРИ «Под дачное строительство». Однако при заказе ГПЗУ может выясниться, что по площади проходит старая труба мелиорации (обозначается синими крестиками). Из-за чего возникает проблема: 50 или даже 70% пятна застройки попадает под запрет на строительство. Если такие сведения внесены под «звёздочкой», владельцу следует уточнить подробности в соответствующих инстанциях.

Как подать запрос в ФГБУ

Чтобы узнать о наличии либо отсутствии мелиоративных систем и гидротехнических сооружений, нужно составить заявление. Указать Ф.И.О. заявителя, адрес, контакты (номер телефона, электронная почта). И просьбу предоставить сведения:

1. Об отсутствии или наличии мелиоративных систем.
2. О состоянии и технических характеристиках государственных конструкций.

Собственник фиксирует кадастровый номер участка. И выбирает способ ответа на заявку. Например, вручить лично, направить почтовым отправлением или в виде электронного документа. Если недвижимость относится к мелиорации, потребуется выполнить натурное обследование для определения износа и непригодности сооружений.

Правила перевода участка из мелиорации в другие землиПосле того, как собственники узнают о том, что участки до сих пор считаются мелиорируемыми, возникает потребность перевода участка в другую категорию.# Кадастровый инженер

Также в администрации определяется статус мелиорируемых земель. Например, они могут находиться в частной, государственной или муниципальной собственности, от этого будет зависеть порядок снятия с учёта.

Снятие мелиорации

Чтобы списать с учёта мелиоративные системы, требуется включить обоснования:

• Находится в непригодном для использования состоянии;
• Отсутствует на местности, например, прошлые владельцы самостоятельно демонтировали;
• Истёк срок эксплуатации, который составляет 30 лет с момента ввода.

Также в уполномоченный орган нужно представить Акт осмотра, на основании которого сотрудники внесут изменения в базу.

Натурное обследование земельного участка

Методы обследования разработаны ФГБУ (Федеральное государственное бюджетное учреждение). Изначально эксперты выезжают на местность для постановки комплекса гидромелиоративных наблюдений. Затем определяют состояние мелиоративной или осушительной системы и элементов. При этом сотрудники проверяют сохранность дренажных устьев, смотровых колодцев и степень заиления.

Устанавливают целостность труб-переездов, наличие просадок, засыпки и возможных промоин. А также анализируют техническое состояние насосно-силового оборудования. Во время исследования выполняется съёмка поперечных сечений и сооружений. На основании полученных результатов формируется отчёт, в котором фиксируются отсутствие, износ или не функционирование. После проверки сведения нужно направить в Министерство сельского хозяйства.

Снятие мелиорации через суд

В практике юристов возникали ситуации, когда обращался заказчик с просьбой разрешить проблему, которая запрещает строительство. Недвижимость относилась к категории земель сельхозназначения, которые расположены в СХ-1 и попадали в зону мелиоративной системы. Сооружения вводились в эксплуатацию в 80-х годах прошлого столетия и относились к имуществу совхоза. После роспуска предприятия земли были распроданы на аукционе.

Наши кадастровые инженеры установили, что участок не используется для сельхоз целей, и гидротехнических механизмов в процессе экспертизы обнаружено не было. Но так как от Министерства сельского хозяйства поступил отрицательный ответ о списании, юристы составили иск и обратились в суд.

Иск о снятии мелиорации

При обращении в судебном порядке также нужно приложить:

• Копию паспорта истца и доверенность на представителя;
• Выписки ЕГРН и ГПЗУ;
• Правоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи или свидетельство о наследовании;
• Ответ уполномоченного органа о наличии или отсутствии мелиоративных конструкций;
• Акт осмотра;
• Отказ государственного ведомства в списании.

При положительном решении суда, чтобы исключить из системы мелиорированных земель, владелец (государство, администрация или частник) этих сооружений, выполняет списание по форме ОС-4.

Перевод категории мелиорированных земель

При наличии мелиоративных сооружений перед застройкой требуется сделать перевод земель в другую категорию. Такой процесс выполняется согласно законодательству. Для изменения в немелиорированный собственнику нужно оформить обращение и указать сведения о местности. Ходатайство о смене статуса рассматривается комиссией при ФГБУ. В состав входят представители районного управления сельского хозяйства, комитета по землеустройству. И сотрудники организаций по контролю окружающей среды. Участвовать в собрании могут также владельцы смежных участков.

Если раньше не выполнялось обследование, предварительно формируется группа, которая выезжает на местность для проверки. По завершении составляется заключение. Изменить статус можно, если земли утратили качества или последующий ремонт и использование систем нецелесообразен.

Когда объекты мелиорации нельзя эксплуатировать для первоначальных целей, комиссия подводит итоги: формирует Акт и подготавливает землеустроительное дело, которое состоит из заявки на изменение назначения, Акта осмотра и копии межевого плана. А также справки о кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с этими документами проводится списание мелиорированных участков и сооружений.

После составления информация передаётся Главе, который принимает окончательное решение: положительное или отрицательное. Второй ответ поступает, если представлен неполный комплект документов. Ненадлежащее оформление или противоречия в сведениях.

Внесение изменений в ЕГРН

При получении положительного заключения о переводе в другую категорию или на основании постановления суда, как правило, информация в Росреестр направляется в рамках межведомственного взаимодействия. И не позднее 15 дней регистрируется в базе. Чтобы проверить обновления, собственнику нужно заказать выписку ЕГРН.

Группа кадастровых инженеров ещё на этапе приобретения недвижимости определяет наличие мелиоративных систем в границах земельного участка. Оценивает возможности списания конструкций из базы. Организовывает проведение осмотра и подготавливает обоснование для исключения объекта из особо ценных земель. Собирает перечень Актов и справок, формирует исковое заявление при решении вопроса в судебном порядке. Сопровождает заказчика на этапах разбирательств и добивается принятия постановления в пользу истца. Если после прочтения статьи остались вопросы, пишите на форум или звоните по номеру 8 (495) 409-41-51.