Как купить самострой и зарегистрировать его после покупки

С появлением дачной амнистии многие покупатели задумались, а что если купить земельный участок с самостроем? Ведь теоретически его можно узаконить после подписания договора купли-продажи. Но практика показывает, что такая сделка имеет огромные риски и к тому же является незаконной.

Покупка самостроя с нарушенными отступами от охранных зон и вовсе может закончиться невозможностью зарегистрировать права собственности. В дальнейшем нового собственника наверняка будут ждать судебные разбирательства. Как поступить, если всё-таки объект очень хочется приобрести, рассказали наши юристы.

Как купить участок с незарегистрированным домом

Обладатели самостроя нередко продают незарегистрированные дома. Причинами этому становится невозможность оформления из-за нарушений градостроительных норм. Поэтому такая сделка — всегда риск. И если покупатель согласен на него, оформление ничуть не отличается от регистрации сделки купли-продажи земельного участка с домом. Но с юридической точки зрения покупатель приобретает только участок, внесённый в реестр. Поскольку информации о дополнительном объекте нет, то владелец земли не может подтвердить права на строение. По сути, сделка является незаконной, а в договоре стоит пункт об отсутствии здания.

Риски покупки участка с самостроем

Основной риск подобной сделки — получение штрафа за незаконную постройку уже после проведения сделки и предписание о сносе за счёт нового собственника. По требованиям ОКС (объекты капитального строительства) необходимо регистрировать, а в дальнейшем за них взимаются налоги. Недвижимость, которая не стоит на кадастровом учëте рано или поздно обнаружат. Поэтому перед приобретением самостроя необходимо убедиться в том, что здание соответствует правилам землепользования и застройки, целевому назначению участка. Либо по возможности изменить вид разрешённого использования. Важно, чтобы строительство проходило по установленным и были соблюдены отступы. Не стоит забывать и про санитарные, экологические, противопожарные и строительные нормы.

Если участок используют не по целевому назначению, то местные власти проводят оценку имущества. С собственника земельного участка взимается административный штраф, который представляет собой фиксированный процент от общей суммы (0,5%-1% на физические лица и 1,5%-2% на юридические).

Покупка земельного участка при попадании в ЗОУИТ: что нужно знать о зонах с особыми условиямиНаличие охранных зон может препятствовать использованию земли по назначению. После покупки земельного участка собственники часто обнаруживают ЗОУИТ.# Разрешение на строительство

Покупка незарегистрированного дома может обернуться для покупателя крупной финансовой проблемой. Приобретая подобное имущество, не забывайте об увеличении риска того, что здание не соответствует ПЗЗ. В ряде случаев дом не только будет непригоден для проживания, но и окажется приговорён к сносу в срочном порядке. Согласно 222 статье РФ, снос самовольной постройки производится за счёт собственника участка. Если всё же решились на сделку, попробуйте уговорить продавца на оформление дома до подписания соглашения.

Регистрация самостроя до покупки

Покупатель может договориться с продавцом о регистрации самостроя до покупки. Процедура несложная и избавит вторую сторону от рисков. Ставить на учёт необходимо через суд. На процессе рассматривается легализация застройки и её соответствие предписанным нормам. Дальше судья взвешивает возможность регистрации имущества и влияние самостроя на других рядом живущих людей. Решения о сохранности недвижимости становится основанием для регистрации в ЕГРН.

При покупке недостроенного дома следует зарегистрировать его как объект незавершённого строительства. Для этого проводим обмер, оформляем кадастровый паспорт и направляем документы для регистрации. После регистрации самостроя можно приступать к заключению договора.

Составление договора купли-продажи и помощь при аренде ячейки

Перед сделкой составляется договор купли-продажи. Он необходим для закрепления соглашения между продавцом и покупателем. Документ подписывают обе стороны, в нём указывают оговорëнные ранее условия. Прописанные пункты обязательны для исполнения, в обратном случае документ признаётся недействительным. Соглашение содержит:

• Информацию о продавце и покупателе;
• Адрес приобретаемого имущества, кадастровые номера земельного участка и строения;
• Дата, до которой необходимо выполнить все указанные условия, после чего подписать главное соглашение;
• Фиксированная цена;
• Способ передачи денег;
• Подтверждение вида собственности и ссылки на подтверждающие документы.

Перед заключением сделки рекомендуется проводить оценку недвижимости. Особенно это актуально, когда кадастровая стоимость давно не пересчитывалась. Расчёт после подписания договора может быть как наличный, так и безналичный. Безопасно провести оплату поможет аренда ячейки. Многие банки предоставляют услугу по временной аренде банковского сейфа. Заложить деньги можно одному или с присутствием продавца. Аренду оплачивает покупатель, а средства забираются одной из сторон при совершении или отмене сделки.

Регистрация самостроя после покупки

Купить дом незарегистрированный несложно, проблемы начнутся в процессе его оформления. Дом должен соответствовать нормам, прописанным в градостроительном кодексе. Здание с существенными нарушениями подлежит сносу. С 1 января 2019 года в законодательство были внесены поправки об СНТ. Сейчас для регистрации самостроя необходимо провести обмер и подготовить технический план. Он состоит из текстовой и графической части. В документе подробно описаны характеристики объекта для регистрации.

Оформить дом, построенный не по нормам, можно, воспользовавшись правом на получение разрешения на отклонение от предельных параметров застройки. Актуально в том случае, если участок узкий и собственник сможет доказать, что построить по правилам невозможно.

Помогаем проверить самострой перед заключением сделки купли-продажи. Получаем ГПЗУ и анализируем, не были ли допущены нарушения при строительстве. Узакониваем самострой через суд.