Технические и реестровые ошибки кадастрового инженера: порядок и способы исправления

При покупке недвижимости и постановке на кадастровый учёт собственники сталкиваются с приостановками и отказами. Выясняется, что в границах недвижимости есть реестровые ошибки. Исходные данные с фактическими разнятся или в техническом и межевом плане выявлены несоответствия, которые могут быть связаны с некомпетентностью выбранного кадастрового инженера. Это происходит из-за отсутствия должного опыта, допусков СРО и некачественного оборудования. Или, как показывает практика, некоторые недочёты обусловлены сроком давности.

Возникают случаи, когда недобросовестные геодезисты при уточнении координат соседней площади подделывают подписи или неверно выполняют порядок оповещения. Юристы компании «Недкадастр» рассказывают об ошибках кадастровых инженеров и как их устранить.

Ошибки кадастрового инженера

Недочёты, допущенные кадастровыми инженерами, приводят к приостановке государственного учёта и регистрации собственности. Многие из них связаны с неправильным формированием XML–файлов, из-за которых возникают проблемы во время загрузки. Также обнаруживаются следующие ошибки:

• В межевом плане не внесены кадастровые номера участков;
• В техплане не зафиксирован кадастровый квартал капитального здания, в границах которого он расположен;
• В Заключении инженера нет обоснования согласования контуров (например, не приведены уведомления через газету или личное письмо);
• Некорректно указана или отсутствует исходная информация об объектах;
• ВРИ образованного участка не соответствует разрешённому виду исходных;
• Графическая часть технического плана расходится с проектом;
• Недочёты при оформлении декларации.

Также владельцы обнаруживают, что в Акте согласования отсутствуют подписи соседей. Или земля после раздела или объединения не отвечает минимальным и максимальным параметрам конкретного района.

Техническая ошибка кадастрового инженера

Технические ошибки подразумевают наличие опечаток в информации о площади недвижимости или в проведённых расчётах. Нередко выявляются в инициалах владельцев. В последнем случае такая погрешность корректируется самим регистрационным органом при обнаружении. Или собственником при подаче заявления об устранении. В этом случае дополнительно к обращению требуется приложить правоустанавливающие документы. Процесс исправления занимает 3 рабочих дня.

Однако, если недочёт в отношении площади объектов, потребуется повторный выезд геодезиста и проведение замеров. Так как есть вероятность неправильного расчёта кадастровой стоимости.

Реестровые ошибки кадастрового инженера

Некорректная работа может привести и к реестровым ошибкам. Это касается неправильно определённых поворотных точек участка, неверно установленной площади.

Также могут быть не зафиксированы обременения или неправильно определён статус объекта недвижимости. Например, хозпостройки обозначены в документах, как жилые.

Ошибка кадастрового инженера при межевании

Самые распространённые ошибки при межевании — неверно определённые координаты и неправильно установленные поворотные точки, которые приводят к реестровым ошибкам. Также, когда в состав плана не входят документы, которые определяют местоположение контуров. Например, схема расположения участка или утверждённый ПМТ.

Некоторые собственники десятилетиями пользуются землёй и не подозревают о пересечении или смещении. Раньше с помощью геодезического оборудования часто границы устанавливались с погрешностями. А проблема всплывала при возникновении споров между соседями. Например, когда один утвердил поворотные точки и установил забор, а второй — обнаруживает самозахват.

Наложение границ земельного участка при межевании

Как исправить кадастровую ошибку земельного участкаВ заявлении представителей Росреестра по последним подсчётам было выявлено более 2,5 миллиона кадастровых (реестровых) ошибок. В 80% случаев несоответствия...# Кадастровый инженер

При обнаружении несоответствий геодезист мог усугубить ситуацию. Например, сотрудник выполнил замеры и выявил наложение контуров участка на смежный. Вместо исправления двух соседних, инженер передвигает координаты по ошибочным границам и сдаёт в Росреестр. Собственник самостоятельно пересечений не обнаруживает и поэтому не подозревает о погрешности. Недочёт может обнаружиться при межевании соседней земли или во время раздела площади.

Смещение границ земельного участка

Также владельцы сталкиваются со смещением границ, что зачастую наблюдается в СНТ после выполнения комплексного межевания. Погрешность может требовать исправления контуров всех земельных участков. Иногда товарищество отказывается оплачивать дополнительные расходы на коррективы. Или геодезист, работающий как индивидуальный предприниматель, не готов браться за такой масштаб работ. Некоторые СНТ так и продолжают функционировать с большим количеством реестровых ошибок.

Исправление ошибок кадастрового инженера

Так как мы определили, что ошибки, допущенные кадастровым инженером, ведут за собой ряд трудностей: от приостановок до признания сделки недействительной. Из этого следует, что собственникам требуется позаботиться об устранении.

В этом случае важно определить, возможно ли изменений в досудебном порядке или потребуется обращение в суд с исковым заявлением.

Исправление реестровой ошибки в досудебном порядке

При досудебном урегулировании владелец может повторно обратиться к кадастровому инженеру, допустившему накладку с просьбой об исправлении. Сотрудник обязан внести коррективы за свой счёт. Если кадастровый инженер уже не работает (ушёл на пенсию или лишён лицензии), а организация, в которой он состоял, закрылась — придётся повторно заказывать выполнение услуги.

После этого исправленные документы вместе с обращением передать в Росреестр. Не позднее 5 рабочих дней информация обновляется. Для проверки сведений можно запросить выписку.

Заключение кадастрового инженера по исправлению реестровой ошибки

После устранения недочёта в Заключении требуется привести обоснование. Для этого в документе указывается, что площадь после исправления соответствует схеме расположения на КПТ. Также приводятся материалы, подтверждающие наличие ошибок и то, что погрешность допущена кадастровым инженером. Например, услуга выполнена в координатной системе, которая отличается от общепринятой.

Когда схема расположения не представлена в регистрационной службе, то такие сведения также включаются в состав межевого плана, который подготавливается вследствие исправления.

Исправление реестровой ошибки кадастрового инженера в суде

Если корректировка несоответствий влечёт нарушение интересов заинтересованных лиц, или возникает риск перехода прав, потребуется оформить иск.

Направить заявление может гражданин, обладающий участком (на праве собственности, наследуемого владения или бессрочного пользования). Ответчиком, как правило, выступает кадастровый инженер. Также может привлекаться сосед, с которым возник конфликт из-за наличия ошибки или председатель СНТ. В качестве третьего лица могут быть приглашены представители Росреестра или местной администрации.

Иск об исправлении реестровой ошибки

При оформлении искового заявления важно правильно составить требования. Например, признать расположение поворотных точек или контуров смежной границы реестровой ошибкой и установить правильные координаты. Или указать требования о признании недействительным Акта согласования и приведение площади в соответствие за счёт геодезиста.

Если разрешение вопроса возможно было в досудебном порядке, но соседи или другие участники СНТ выступили против. Истец вправе также указать требование о возложении издержек на ответчиков и приведение границ в порядок за их счёт.

Дополнительно к иску прикладываются:

• Копии удостоверения личности или доверенность на представителя;
• Выписка ЕГРН;
• Правоподтверждающие документы (свидетельство старого образца или о наследовании);
• Межевой план;
• Сведения, подтверждающие наличие несоответствий.

Отсутствие Акта согласования и межевого дела не препятствует обращению в суд. Однако, юристы рекомендуют выполнить досудебное урегулирование конфликта и представить соответствующие справки. В ином случае суд признаёт факт отсутствия спора между участвующими сторонами.

Судебная землеустроительная экспертиза

Подтверждение того, что кадастровый инженер допустил ошибку и какого характера несоответствие поможет выявить землеустроительная экспертиза. Как правило, обследование назначается судом. Участники могут порекомендовать конкретную компанию или геодезиста для выполнения проверки.

Для эксперта подготавливаются вопросы. Например: «Выявленная реестровая ошибка возникла по вине исполнителя, ранее проводившего межевание? И способы исправления недочёта». При получении перечня вопросов сотрудник приступает к изучению материалов дела. Затем выезжает на местность для проведения осмотра и замеров. После чего на основании полученных данных подготавливает заключение и отчётную документацию, с помощью которых суд выносит решение.

Внесение изменений в Росреестр

При вступлении решения в законную силу требуется внести сведения в Росреестр. Для этого в регистрационную службу направляется заявление и копия постановления. Не позднее 15 рабочих дней государственный регистратор включает информацию в базу. Чтобы проверить обновлённые данные, собственник может заказать выписку.

Случаи из практики

В нашу компанию часто обращаются заказчики с просьбой исправить реестровые и технические ошибки. Многие из них допущены во время выполнения геодезических работ:

1. К нам обратился клиент, который обнаружил, что кадастровый инженер внёс информацию о недостроенных зданиях, как о достроенных. Соответственно, и кадастровая стоимость за недвижимость начислялась другая. Наши сотрудники оспорили кадастровую величину и доказали, что прошлый исполнитель допустил ошибку.
2. В феврале прошлого года нам позвонил владелец, у которого возникла проблема наложения границ. Наши сотрудники обнаружили, что в оформленном межевом плане присутствуют сведения о координатах, которые не соответствуют правоустанавливающим данным. То есть геодезист использовал неверную исходную информацию при уточнении контуров.

Часто ложные сведения устанавливаются, когда в межевом или техническом плане не указано используемое оборудование, обнаружено применение несуществующих документов. Или выявлены незаконная корректировка, подчистка и даже фотошоп.

В чём преимущество кадастровых инженеров ГКИ «Недкадастр»:

• Наличие высшего профильного образования;
• Членство в СРО;
• Лицензии и страховой полис;
• Навыки пользования геодезическим оборудованием и специализированными программами;
• Предварительные проверки на используемые в процессе приборы;
• Правильное соблюдение уведомительного порядка при межевании.

Группа кадастровых инженеров исправляет технические и реестровые ошибки, допущенные предыдущими сотрудниками. Устраняет наложения, пересечения и смещения. Помогает урегулировать споры между соседями, возникшие из-за неправильно выполненных геодезических работ. Оформляет новые межевые и технические планы, подготавливает заключения. Представляет интересы в досудебном или судебном порядке. По завершении регистрирует информацию в Росреестре и выдаёт выписки. При возникновении вопросов пишите на форум или звоните по номеру 8 (495) 409-41-51.