Как исправить кадастровую ошибку земельного участка

В заявлении представителей Росреестра по последним подсчётам было выявлено более 2,5 миллиона кадастровых (реестровых) ошибок. В 80% случаев несоответствия обнаруживаются при первичном установлении координат. Вследствие чего создаются «накладки» и смещения межи. Также неточности выявляются в процессе совершения сделок или при межевании земельного участка. Наличие расхождений в параметрах приводит к спорам между соседями. Часто разрешение конфликтов заканчивается судебными разбирательствами.

Выявленные расхождения чреваты отказом в регистрации прав и постановке на государственный учёт. Ошибки также могут возникать при внесении сведений в базу ЕГРН. Если погрешность допущена в замерах, расчётах, координатах, то кадастровый инженер обязан внести исправления. Техническую ошибку (описка, опечатка при переносе информации из бумажного варианта в электронную базу данных Росреестра) в большинстве случаев допускают сотрудники ведомства. Корректируют её сами работники на основании заявления заинтересованных граждан об исправлении найденной ошибки. Однако в некоторых случаях такие виды несоответствий влекут за собой возникновение кадастровых недочётов.

Причины появления кадастровых ошибок

Реестровой или кадастровой принято считать ошибку, совершённую инженером в процессе выполнения геодезических работ и подготовки документации. Такие неточности допускаются в сведениях о земельном участке (площадь, границы, координаты поворотных точек и др.), вносятся в базу ЕГРН и хранятся там до их выявления и дальнейшего исправления. Несоответствия возникают по причинам:

• Неисправное или устаревшее измерительное оборудование;
• Неточное определение координат;
• Неквалифицированные сотрудники;
• Введение приблизительной информации.

Как обнаружить кадастровые ошибки

Чтобы проверить недвижимость на наличие ошибок, можно воспользоваться публичной кадастровой картой. Для этого в поисковой строке вводится адрес или кадастровый номер объекта. Также можно использовать регулировку масштаба. Необходимо найти регион, где располагается земельный участок, и постепенно увеличивать карту. При изменении изображения появятся области и районы, а затем нужный населённый пункт. Если в процессе было обнаружено наложение или пересечение контуров, для исправления собственникам потребуется заказать повторное межевание.

Во время геодезических работ обнаруживаются старые накладки, смещения и наложения координат. Причина несостыковок поворотных точек относится к временам, когда замеры производили без точного оборудования методом «метровки» или с помощью других подручных измерительных средств. Если при межевании стало известно, что участок увеличился или уменьшился, ситуацию нужно исправлять.

В случае увеличения требуется найти собственника, за счёт которого межуемая земля стала больше. Далее выполнить перераспределение, установить точные границы, подписать с соседом Акт согласования и внести изменения в межевой план. Если же выяснилось, что участок уменьшился, разрешить ситуацию можно двумя способами: дать согласие на уменьшение и продолжить пользоваться территорией в обычном порядке. Или не согласиться с изменениями (заказать межевой план на исправление).

Исправление кадастровой ошибки в местоположении границ

Кадастровые ошибки — проблема большинства собственников земельных участков. Такую неточность могут обнаружить сами правообладатели недвижимости или регистрационная служба. Процесс внесения корректных данных происходит как по инициативе Росреестра, так и по желанию владельца объекта. Общий срок изменения сведений регистратором занимает до 6 месяцев. Чтобы ускорить этот процесс, собственнику следует обратиться к кадастровому инженеру.

Когда несоответствие обнаружено в исходном документе, подготовленном другим государственным органом, изначально для исправления нужно направить данные в эту службу. Например, при выкупе земельного участка у местной администрации в договоре указана неверная площадь.

Несоответствия исправляются кадастровым инженером. В случае обнаружения таких недочётов необходимо обратиться в компанию, которая занимается геодезическими работами, и заказать услугу межевания земельного участка. Для корректировки сведений сотрудники выезжают на местность, делают геодезическую съёмку с помощью спутникового GPS оборудования, определяют точные координаты поворотных точек и устанавливают границы исследуемого объекта. Следующим этапом становится обработка полученных данных и составление межевого плана. Далее соседями подписывается подготовленный заранее Акт согласования границ. После чего матеиалы отправляют в Росреестр для внесения информации в базу ЕГРН.

Исправление кадастровой ошибки ранее учтённого земельного участка

Возникают случаи, когда выявляются ошибки в отношении зарегистрированных (учтённых) границ. Несоответствие фактических контуров реальным может привести к проблемам при совершении сделок или к желанию недобросовестных соседей присвоить часть земельного участка. Самовольный захват земли также может стать причиной нарушения границ. Кроме того, неверные сведения о площади недвижимости или в описании местоположения координат возникают, когда:

• Геодезист неправильно проводил замеры;
• Допущены ошибки при расчётах;
• В процессе согласования межевого плана выполнялась корректировка информации.

Что делать если истек срок аренды земельного участка под строительствоНовые правила аренды земельного участка повлияли на тех собственников, кто не успел построить дом и зарегистрировать права собственности.# Юридические услуги

Для исправления неточности потребуется провести повторные геодезические работы и определить координаты поворотных точек. Кадастровый инженер подготовит Акт согласования границ и передаст на подписание соседям. Если возражений нет, то следующим этапом становится формирование нового межевого плана и внесение изменений в Росреестр. В случае споров с владельцами смежных объектов разрешить ситуацию можно при обращении в суд.

Устранение наложений границ земельного участка

Одна из наиболее частых ошибок, с которыми встречаются кадастровые инженеры – это наложение границ. В этом случае контуры соседних площадей пересекаются друг с другом. Причина — неверно выполненное межевание. На захваченной территории возводят строения, выращивают урожай и занимаются иной деятельностью. Когда приходит время уточнять координаты, например, в случае продажи, выявляются проблемы.

Ситуацию, при которой накладываются границы одного участка на другой, можно решить мирными переговорами с соседями. В таком случае установленные поворотные точки необходимо согласовать. После чего формируется общий межевой план по исправлению реестровой ошибки. Если же владельцы смежных земель против новых координат, территориальный спор решается в суде.

Исправление смещения границ

Ещё один вид реестровых ошибок — смещение границ. Это ситуация, при которой координаты одного участка смещаются в сторону другого настолько, что вся линейка может «съехать» в соседний кадастровый квартал. Причина проблемы, как и при наложении – неправильное определение поворотных точек. То есть каждый следующий объект межуется от забора предыдущего, что приводит к перемещению межи.

Решить такой вопрос можно с помощью кадастрового инженера, который выполняет массовое межевание всей линейки участков. В этом случае на проведение работ необходимо получить согласие всех соседей, что проблематично, так как каждому из них придётся двигать забор. А если на захваченной территории уже возведены постройки, ситуация усложняется.

При межевании будет видно, что фактическое местоположение контуров не соответствует реальным. Убедить каждого соседа в необходимости перенести свои границы и выполнить повторное межевание будет сложно, поэтому для решения такой ситуации лучше сразу обратиться в суд.

Исправление чересполосицы

Ещё одна ошибка, с которой встречаются в работе наши кадастровые инженеры – это чересполосица. Ситуация, при которой между соседними участками образуется полоса «ничейной» земли. Например, собственник уже провёл межевание, а владелец смежной площади последовал его примеру. При установке координат выявляется, что общей границы нет. Между ними вклинилась полоса земли, которая не принадлежит ни одному, ни другому собственнику. На практике также встречаются случаи возникновения полосы земли между межуемыми объектами, и, например, автодорогой.

Такая проблема решается с помощью включения разделяющей полосы в исходный участок. Вероятнее всего, чересполосица возникла при образовании земель. Но несмотря на отсутствие вины собственника, Росреестр засчитает это как реестровую ошибку и приостановит процесс регистрации до её исправления. Устраняют такие ситуации кадастровые инженеры: определят истоки происхождения недочёта и предлагают варианты исправления.

Как исправить кадастровую ошибку без суда

Когда контуры земельного участка заходят на соседнюю площадь, разрешить вопрос возможно путём выкупа этой доли. Или воспользоваться перераспределением, чтобы земля с одной части, соизмеримая по площади «захваченной», перешла к соседу. Когда пересечение и наложение границ возникло в отношении административных земель или леса, собственник может исправить неточность, выкупив часть этой земли. Важно учитывать, чтобы образованный в процессе прирезки объект, соответствовал нормам ПЗЗ и не превышал параметры, принятые в конкретном районе.

При проведении повторного межевания потребуется обратиться к геодезисту, который ранее устанавливал границы и допустил ошибку. Если такой сотрудник больше не работает, договор заключается с другим кадастровым инженером. После чего выполняется выезд на земельный участок, где с помощью спутникового оборудования определяются поворотные точки. В процессе соединения их с линиями будут получены точные контуры объекта.

Далее требуется согласовать координаты с соседями. Для этого оформляется Акт согласования границ. Документ не потребуется только в том случае, если после исправления не изменилась площадь и конфигурация объекта. По завершении геодезических работ подготавливается новый межевой план и заключение с обоснованием вывода о наличии и возникновении реестровой ошибки. Затем документы вместе с картографическими материалами направляются на регистрацию в Росреестр.

Регистрация изменений после исправления кадастровой ошибки

После того как устранена реестровая ошибка, изменения вносятся в Росреестр. Для этого заполняется заявление по установленному образцу, где фиксируется описание неточности. К обращению прикладывается перечень документов, подтверждающих наличие ошибки. А также исправленные сведения, на основании которых будут внесены коррективы:

• Правоустанавливающие документы (свидетельство о наследстве, договор аренды или купли-продажи).
• Выписка из Росреестра с зарегистрированным правом собственности.
• Межевой план земельного участка.

Исправление кадастровой ошибки в судебном порядке

Устранение несоответствий в суде потребуется в том случае, когда соседи отказались признавать неточность в границах земельного участка и не согласны проводить межевание в отношении своего объекта. Обращение в судебном порядке также необходимо, если изменение данных повлечёт за собой переход, возникновение и прекращение прав на имущество. Или когда корректировка сведений нарушит интересы третьих лиц.

Иск об исправлении кадастровой ошибки в границах участка

При разрешении ситуаций в судебном порядке важно правильно подготовить исковое заявление. В обращении требуется указать Ф.И.О. заявителя, адрес и контактную информацию. Внести данные представителя интересов истца и указать лицо или организацию, выступающую в качестве ответчика. Например, соседи, регистрационная служба или муниципалитет. При нерешённых спорах между соседями Росреестр привлекается по таким делам в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. В случае участия других государственных представителей информация о них также указывается. Затем фиксируются данные о недвижимости, в отношении которой происходит разбирательство (кадастровый номер, площадь, наличие на объекте построек).

Далее указывается просьба об исправлении неверной информации и об определении координат земельного участка. После чего вносится перечень прилагаемых документов (копии и оригиналы). Например, удостоверение личности или доверенность для представителя, выписки из Росреестра, правоустанавливающие Акты. А также выкопировка из генплана, межевой план и заключение кадастрового инженера с обоснованием реестровой ошибки. Суд проведёт правовую экспертизу в отношении представленных сведений для установления юридической силы и чистоты. Если всё в порядке, следующим этапом становится проведение землеустроительной экспертизы.

Землеустроительная экспертиза при исправлении кадастровых ошибок

В процессе разбирательств судом назначается землеустроительная экспертиза. Некоторые собственники сталкиваются с проблемой, когда сосед заинтересован в доказательстве наличия ошибки, чтобы присвоить себе часть смежного участка. В этом случае обследование поможет разрешить ситуацию. Каждая сторона вправе предложить учреждение и кадастрового инженера для проведения работ, а также подготовить перечень вопросов эксперту. В последнем случае изменение или отклонение темы вопроса представители судебного органа обязаны мотивировать.

Для выполнения экспертизы на объект выезжает кадастровый инженер. В процессе работ определяет, соответствуют ли фактическое местоположение и размер площади сведениям, содержащимся в Росреестре. Когда установлено, что зафиксировать границы можно по предложению заявителя, то в большинстве случаев судом принимается решение в пользу истца. Однако, если выявлено, что изменение контуров затронет ещё одного соседа с другой стороны, например, смещены координаты ещё одного участка, потребуется ходатайствовать о привлечении заинтересованного лица к делу. Без этого эксперт не сможет определить расположение границы со стороны соседа, не участвовавшего в процессе.

По завершении работ подготавливается заключение землеустроительной экспертизы. Когда подтверждено наличие реестровой ошибки и предложены способы устранения неточности, выносится постановление об удовлетворении искового заявления. Решение вступает в силу не позднее 1 месяца, если не поступило апелляционное обжалование. После чего заявитель регистрирует изменения в Росреестре на основании заключения суда. Срок исправления занимает до 5 рабочих дней, затем собственнику выдаётся выписка с обновлённой информацией.

Юристы компании ГКИ «Недкадастр» устраняют кадастровые ошибки в досудебном и судебном порядке. Составляют рекомендации по урегулированию ситуации вне суда. При необходимости оформляют иск и защищают интересы клиента. Помогают сформулировать вопросы для эксперта-землеустроителя, чтобы впоследствии решение было принято в пользу заявителя. Выявляют, на каком этапе возникла реестровая ошибка, и при необходимости выполняют землеустроительную экспертизу. Устанавливают прежнюю конфигурацию и размер объекта. Для получения бесплатной консультации пишите на форум или звоните по номеру 8 (495) 409-41-51.