Как изменить вид разрешённого использования для строительства коммерческих объектов

Перед строительством коммерческих объектов, например, магазинов, торговых центров, гостиниц и ресторанов, изначально необходимо проверить целевое назначение земельного участка. Для этого кадастровыми инженерами анализируются выписки из ЕГРН и градостроительный план.

Когда предприниматель запланировал строительство, может выясниться, что ВРИ не отведено под желаемую застройку. Узнать, к какому виду разрешённого использования относится недвижимость, можно, заказав выписку из Росреестра. Некоторые покупатели приобретают объект под ИЖС с целью перевода под коммерческое использование. Например, для возможности размещения магазина. При осмотре заказчик видит, что участок выходит на первую линию, то есть к дороге, и приобретает землю. Однако позже выясняется, что выполнить перевод под коммерцию нельзя.

Наши юристы рассказывают, как изменить разрешённое использование. Что делать, если в ГПЗУ и ЕГРН обнаружены разные ВРИ. Какой комплект документов необходимо подготовить для перевода и как изменить целевое назначение арендованного участка. А также каким рискам подвергается владелец при использовании земли не по назначению.

В каких случаях следует менять ВРИ

При утверждении градостроительного плана, город или населённый пункт делится на зоны, например, Ж-1, О-2. Что обозначает каждая зона и какие капитальные строения размещать в её пределах, можно узнать, заказав выписку из правил землепользования и застройки. Когда планируемое строительство не соответствует назначению участка, требуется изменить ВРИ. Также если не установлено целевое использование.

В противном случае получить разрешение на строительные работы не получится. Не удастся оформить право собственности и поставить здание на государственный учёт. Использование имущества юридическими лицами не по назначению влечёт за собой штраф от 1,5% до 2% от кадастровой стоимости. Размер выплаты составляет не менее 100 тыс. рублей.

Требования при смене вида разрешённого использования

Порядок работ зависит от того, какой тип ВРИ меняется: основной, вспомогательный или условно-разрешённый. Важным условием становится наличие утверждённых в конкретном районе правил землепользования и застройки. Смена на основной вид выполняется путём подготовки обращения в Росреестр. На условно-разрешённый — происходит через комиссию при муниципалитете. Для этого требуется доказать администрации целесообразность перевода. Владельцу необходимо написать заявление и подготовить технико-экономическое обоснование.

Собственник не вправе самостоятельно выбирать ВРИ, если недвижимость расположена в границах культурных памятников. Или земельные участки предназначены для добычи полезных ископаемых. И размещения линейных сооружений. Также изменение будет невозможно, если площадь не соответствует предельным параметрам для запрашиваемого вида. Например, минимальные нормы для размещения магазина составляют 500 кв. м.

Какие документы нужны при смене ВРИ

При смене разрешённого использования требуется оформить заявление и подготовить данные. Например, если земля находится в ипотеке, владелец прикладывает письменное согласие банка. Также требуется представить:

• Удостоверение личности или доверенность для представителя;
• Правоустанавливающие документы, например, свидетельство о наследовании или договор купли-продажи;
• Ситуационный план земельного участка;
• Выписку из Росреестра и ПЗЗ;
• Согласие правообладателей, когда недвижимостью владеют несколько лиц.

Арендатору необходимо приложить разрешение владельца участка. После чего нужно составить заявление о смене ВРИ. Для оформления можно обратиться к кадастровому инженеру, который внесёт информацию о собственнике и его паспортных данных. Зафиксирует адрес регистрации и контакты. Укажет просьбу изменить вид разрешённого использования на интересующий. Приложит перечень справок и Актов. По завершении заявителю требуется поставить подпись.

Смена вида разрешённого использования земельного участкаПеред началом строительства дома собственнику земельного участка нужно изучить информацию, содержащуюся в выписке из ЕГРН. В ней прописывается назначение объекта...# Кадастровый инженер

Также к обращению подготавливается технико-экономическое обоснование (ТЭО). В этом документе описывается целесообразность перевода. Как изменения отразятся с экономической точки, например, на повышение налоговых отчислений. А также фиксируется пояснительная записка с указанием того, как будет использоваться недвижимость. Затем сведения передаются на рассмотрение комиссии, которая представляет информацию на публичных слушаниях.

Изменение ВРИ арендованного участка

Сменить вид разрешённого использования арендованного земельного участка возможно только с согласия правообладателя. Когда недвижимостью владеет частное лицо, арендатору следует обговорить условия. Например, если планируется перевод на основной или вспомогательный ВРИ, обращаться в местную администрацию не нужно. Для этого стороны договора составляют соглашение. Затем арендатор оформляет и направляет заявление об изменении сведений в Росреестр. Дополнительно прикладывает выписку из правил землепользования и застройки. После чего подготавливается новый договор аренды с указанием изменённых характеристик участка.

В случае когда требуется смена на условно-разрешённый вид, собственнику недвижимости нужно обратиться в муниципалитет с заявлением. Затем по решению местного органа проводятся публичные слушания и принимается постановление. Расходы за организацию берёт на себя арендатор. Если же объект принадлежит государству, процесс изменения ВРИ возможен только при выкупе земли.

Публичные слушания при изменении ВРИ

Проведение публичных слушаний назначается, когда лицо планирует изменить ВРИ на условно-разрешённый вид. В связи с этим администрация публикует информацию на официальном сайте или доске объявлений с назначением даты и времени. Организатор также направляет сообщение об общественных обсуждениях собственникам, чьи участки граничат с объектом, в отношении которого выполняется смена. Такие уведомления отправляют не позднее 7 дней с момента поступления заявления от заинтересованного лица. Срок проведения собрания назначается муниципалитетом и не превышает месяца со дня оповещения участников.

Когда владелец планирует построить объект, который в процессе эксплуатации может оказывать негативное воздействие на окружающую среду, собрание проводится с участием собственников участков, подверженных воздействию. Если в процессе у присутствующих или у комиссии нет замечаний, тогда представители оформляют письмо на главу администрации. На основании протокола публичных слушаний составляют рекомендации о разрешении или об отказе. В течение 3 дней глава принимает окончательное решение. При положительном ответе выдаётся постановление об утверждении этого вида разрешённого использования. Затем в рамках межведомственного взаимодействия информация направляется на регистрацию в Росреестр.

Отказ в изменении вида разрешённого использования

Важно учитывать, что у земель, которые находятся под государственной охраной, нельзя изменить ВРИ. Например, у заповедников или национальных парков. Отказ в смене разрешённого использования также поступает, когда:

• Собственник хочет выбрать ВРИ, который не предусмотрен в правилах землепользования конкретного района;
• Изменения влекут за собой нарушения градостроительного регламента;
• Земельный участок в аренде, и арендатор пытается внести коррективы без согласия владельца.

Перед подачей документов следует выполнить проверку, так как отрицательное решение поступает, если представлен неполный комплект справок и Актов. Подана недостоверная информация или сведения содержат ошибки.

Оспаривание отказа в смене ВРИ в суде

Если отказ неправомерен, нужно подготовить исковое заявление для суда. В исковом заявлении подробно указываются требования к судебным органам. В зависимости от информации и просьб, изложенных в иске, суд принимает окончательное решение. Исковые требования представляют собой конкретные действия, вопросы о выполнении которых будут поставлены перед судом. При смене вида разрешённого использования через суд в иске нужно обосновать и чётко изложить формулировки о признании отказа администрации незаконным. Суд будет обязан провести оценку законности вынесенного решения, проверить, соответствует ли он закону, проанализировать и принять во внимание обстоятельства дела. А также определить, возможно ли провести перевод участка в желаемый ВРИ, учесть документы и заключения экспертиз, выслушать мнения сторон (истца и администрации). Выносится решение о смене назначения участка или отказе в удовлетворении исковых требований. В иск дополнительно позволяется включить просьбу о компенсации морального вреда, возмещении расходов на перевод при содержании участка или иных действиях, повлёкших за собой убытки.

Исковые требования, изложенные в заявлении, должны быть конкретными, грамотно сформулированными с точки зрения законодательства. Не нужно использовать формулировки, которые можно трактовать двояко. Просьбы к высшей инстанции должны быть понятными для судьи, участников сторон, они зачитываются на заседании. Изложенные доводы в обязательном порядке подкрепляются ссылками на нормативные и законодательные акты, законы, конкретные статьи и другие обстоятельства дела. К иску прикладывается пакет документов, выступающий доказательной базой.

После этого нужно кратко перечислить нарушения законодательства органами власти при вынесении отказа и попросить суд «обязать администрацию выдать положительное решение о переводе участка в срок 1 месяц с момента вынесения судебного решения».

Кажется, что составить исковое заявление несложно и владелец участка может справиться без помощи юриста. Но следует учитывать, что именно иск становится причиной рассмотрения дела судом и если документ составлен неверно или требования изложены недостаточно чётко, нет ссылок на законы, суд может отказать в рассмотрении вопроса. Кроме того, при формировании иска учитываются малейшие тонкости, касающиеся конкретного дела, который владелец может упустить и не указать в заявлении. При составлении иска юристом шансы на получение положительного результата и удовлетворение судом требований истца увеличивается в 2-3 раза.

Юрист поможет сформулировать просьбы к суду, собрать доказательства, собрать документы и направить иск в суд. По дополнительному запросу владельца юрист может представить интересы на заседании и самостоятельно участвовать в процессе без визита в суд собственника участка.

Построенный объект не соответствует ВРИ земельного участка

На практике возникают случаи, когда собственник построил капитальный объект, не соответствующий целевому назначению. Чтобы изменить ВРИ, изначально необходимо проверить ПЗЗ. Например, в собственности находится участок с площадью 400 кв. м, на котором расположен магазин. Чтобы зарегистрировать недвижимость, владелец хочет выбрать вид «под объекты торговли». В этом случае смена будет невозможна, так как земля не соответствует минимальным параметрам для строительства магазина. Если вопрос касается самовольной постройки, перевод ВРИ не допускается до приведения участка в соответствии с требованиями.

Исключением становятся ситуации, когда направлено уведомление об отсутствии признаков самостроя. Например, владелец предъявил разрешение на строительные работы. Либо в силу вступило постановление суда об отказе в удовлетворении иска о сносе постройки. Такое обстоятельство становится условием для изменения фактического использования.

В ГПЗУ и ЕГРН разные виды разрешённого использования

Согласно приказу №540 от 01.09.2014 года утверждён Классификатор видов разрешённого использования. В результате собственники после приобретения недвижимости сталкиваются с проблемой: ранее установленное ВРИ не совпадает с Классификатором. Расхождение информации в ГПЗУ и ЕГРН не представляет собой правонарушение. Однако, при строительстве, реконструкции или для снижения налога возникает необходимость установления соответствия. Чтобы привести земельный участок в порядок, владельцу нужно подготовить заявление и направить в администрацию.

В течение месяца орган местного самоуправления рассматривает данные и принимает решение. По завершении муниципалитет выдаёт постановление об установлении соответствия ВРИ. Затем в рамках межведомственного взаимодействия сведения об изменениях вносятся в Росреестр.

Изменение ВРИ, не предусмотренного градостроительным регламентом

Выбрать ВРИ, не предусмотренный градостроительным зонированием, можно путём внесения изменений в правила землепользования и застройки. Если в ближайшее время в конкретном районе планируется пересмотр утверждённых параметров, в муниципалитет направляется заявление с просьбой учесть при корректировке генерального плана и ПЗЗ интересующий вид. Изменения вносятся в инициативном порядке, если земельный участок не используется эффективно. Когда снижается стоимость земли и строений. А также при невозможности реализовать законные права и интересы. Если во время рассмотрения обращения отсутствуют возражения, представители местного самоуправления удовлетворяют просьбу в течение 30 дней.

Группа кадастровых инженеров предоставляет услуги по изменению вида разрешённого использования для строительства коммерческих зданий. Приводит в порядок и подготавливает перечень необходимых документов. Взаимодействует с государственными инстанциями. При отказе представляет интересы собственника в суде и сопровождает на этапах разбирательства. Чтобы получить юридическую консультацию, пишите на форум ГКИ «Недкадастр», и наши юристы свяжутся с вами.