События:
Вчера, 03:00 Выходцы из возведут более 100 000 кв. м. недвижимости в Лужниках
Завершилась внеочередная волна переоценки недвижимости. В Московской области зафиксирован рост уровня кадастровой стоимости земельных участков и капитальных объектов. Результаты уже утверждены и начали действовать на практике. От пересмотра цен в кадастре зависит сумма налогового платежа на недвижимость.
Росреестр перешёл на единый цикл оценивания и новые правила оспаривания кадастровой стоимости. Подготовленные Правительством поправки коснулись около 4 млн владельцев участков. В среднем уровень кадастровой стоимости недвижимости поднялся на 21 %. Для тех, кто не согласен с результатами пересмотра, допустимо подать документы на оспаривание кадастровой стоимости.
Порядок обжалования проходит в суде путём подачи административного иска. После перехода на кадастровую оценку цена недвижимости выравнивается по отношению к рыночной. Напомним, что ранее каждый объект недвижимости был оценён муниципалитетами, и его стоимость занесена в единый реестр. Росреестр в 2025 году продолжает оставаться государственным органом, контролирующим процесс оценки недвижимости. Юристы ГКИ «Недкадастр» рассказывают, какие действуют нововведения, как рассчитать и снизить кадастровую величину.
Кадастровая стоимость необходима для любых денежных операций с собственностью. Из неё вычисляются:
- налог (вместо старой инвентаризационной стоимости);
- арендная ставка на землю;
- стоимость выкупа земли.
Самое интересное, что оценка проводилась без участия граждан, т. е. ей занимались независимые эксперты, нанятые местными администрациями. Кадастровая стоимость сама по себе в разы выше инвентаризационной, но многие собственники стали жаловаться на чересчур завышенные показатели. Судебные заседания, связанные с оспариваем, проходят до сих пор. Новые поправки призваны упростить этот процесс и навести порядок в области оценки.
Два главных изменения:
- Запланирована новая волна переоценок собственности. Ближайшие два года — это переходный период, который должен помочь гражданам разобраться в стоимости своей недвижимости и привести юридические дела в порядок. Согласно поправкам, с начала этого года за основу взята кадастровая стоимость, определённая ранее или уменьшенная впоследствии через суд.
- Это изменение касается самой процедуры оспаривания стоимости. Раньше собственник должен был в досудебном порядке обратиться в комиссию, занимающуюся пересмотром кадастровой ставки. Если там отказывали в уменьшении показателя, то только после этого можно было подавать иск.
В обход комиссии
Сейчас граждане в праве самостоятельно решить, стоит ли идти в комиссию или сразу обращаться в суд. Как показала практика, чиновники крайне редко соглашались с доводами собственников и в большинстве случаев отказывали в пересмотре стоимости. Перечень документов, которые понадобятся для обращения в комиссию, остался практически без изменений. Только вместо выписки из упразднённой ЕГРП понадобится аналогичный документ из ЕГРН. Полный набор документов следующий:
- выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
- документ, подтверждающий, что вы собственник;
- данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях.
Для подачи иска в суд, кроме вышеназванных документов, нужно приложить заключение экспертов о соответствии оценки стоимости законодательству РФ и другим нормам.
Кто теперь будет оценивать стоимость?
Как узнать стоит ли на кадастровом учёте объект недвижимости
Если проводились сделки дарения, купли-продажи с регистрацией сведений в Росреестре, объект 100% числится на кадастровом учёте. Систематизированные данные...Последняя поправка связана с урегулированием деятельности оценщиков. Раньше муниципалитеты проводили конкурс на отбор независимых экспертов, которые и определяли кадастровую стоимость в первую волну оценки. Теперь будут созданы специализированные бюджетные учреждения, на которые возложена обязанность самостоятельно проводить оценку без участия сторонних экспертов. Также в этих структурах граждане смогут получить разъяснения по поводу определения стоимости их недвижимости. А вот при оспаривании учреждения осуществлять экспертизу не в праве. С этой целью собственник должен обратиться к независимым специалистам.
Для предотвращения нарушений прав граждан за новыми органами будет осуществлять надзор Росреестр.
Уменьшение кадастровой стоимости участка
С прошлого года были изменены правила расчёта стоимости недвижимости, ранее за основу использовалась инвентаризационная стоимость объекта (которая при вычислении ниже), а сейчас — кадастровая. Последняя должна быть приближена к рыночной, но чаще она выше (бывают случаи превышения в несколько раз), что влияет на размер налога. Стоимость вычисляется при использовании средних показателей по населённому пункту или району без ведома владельцев. Так как не учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта, налог может быть необоснованно завышенным. Юристы ГКИ «Недкадастр» провели консультацию и ответили на наиболее распространённые вопросы по уменьшению кадастровой стоимости.
Как узнать кадастровую стоимость
Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно двумя способами, используя кадастровый номер:
- Через кадастровую карту. Нужно зайти на официальный портал Росреестра и перейти в раздел «Публичная кадастровая карта» в левом верхнем углу вводится кадастровый номер, затем высвечивается объект, его описание, а из полученной информации определяется стоимость.
- Из выписки ЕГРН. Справку заказывает кадастровый инженер (данные указываются на первой странице), также сделать это можно самостоятельно через личный кабинет на сайте Росреестра.
Основанием для пересмотра кадастровой стоимости станет то, что она значительно выше рыночной и при её определении были использованы недостоверные сведения.
Как рассчитывается кадастровая стоимость
Кадастровую стоимость устанавливают государственные бюджетные учреждения (ГБУ), если такого учреждения по региону нет, эту функцию выполняют организации, состоящие в СРО. Происходит сбор ценообразующих факторов, которые сгруппированы в зависимости от объекта оценки (земельный участок, капитальный объект) и используются методические указания. Например, при оценке зданий, сооружений или машиномест учитывается площадь, плотность застройки, этажность и материалы конструкций. Информация об инженерных коммуникациях, местоположении и инфраструктуре.
Такие сведения берутся из Росреестра, после чего происходит расчёт с помощью массового подхода, когда вся недвижимость распределяется на группы, по которым устанавливается кадастровая стоимость. Чтобы получить разъяснение по методике, использованной во время оценки, заинтересованному лицу требуется направить заявление в региональное ГБУ с интересующим запросом. В течение 30 дней будет получен ответ с указанием ценообразующих факторов и подхода при расчёте.
Снижение кадастровой стоимости
Изначально кадастровые инженеры заказывают выписку из ЕГРН с указанием стоимости, проводят первичный расчёт и выясняют целесообразность затрат. Например, если при владении небольшим объектом оценка завышена незначительно, расходы на оспаривание в суде не окупятся. В случае когда установлено, что стоимость кадастровой от рыночной отличается на 15–20% можно приступать к дальнейшим действиям по уменьшению.
На первом этапе оценщик проводит сбор и подготовку информации из Росреестра. Обрабатываются сведения об объектах, для которых проводилось снижение стоимости. Эксперт выезжает на осмотр земельного участка, делает снимки недвижимости и фиксирует индивидуальные особенности. Например, участок заказчика находится в низменности и ему характерна повышенная влажность, что подразумевает дополнительные затраты на дренаж и выравнивание путём подъёма грунта. А соседний располагается на возвышенности, и такие характеристики не свойственны, но кадастровая величина у них одинакова.
Оценщик вписывает обоснование для снижения стоимости, затем подготавливает на текущую дату отчёт и заключение. Ранее ставилась ретроспективная дата по состоянию определения кадастровой стоимости, например, за 2016 год, и сбор информации о недвижимости происходил до срока оценки. Получение архивных объявлений до указанного периода и ранее влиял на актуальность и достоверность информации. После оформления оценки данные направляются в комиссию при Росреестре (для юридических лиц). При обращении физических лиц соблюдение досудебного порядка не требуется.
Оспаривание стоимости в досудебном порядке
Во время решения вопроса в досудебном порядке необходимо направить заявление в комиссию при Росреестре. В обращении указывается Ф.И.О. заявителя, адрес, контактные данные (электронная почта, телефон). Вносится цель запроса, а именно, пересмотр кадастровой стоимости недвижимости, также включается информация об адресе и кадастровом номере. Основанием для повторного расчёта является использование недостоверных сведений оценщиками во время проведения государственной оценки. Дополнительно направляются:
- Копии правоустанавливающих актов (договор мены, купли-продажи или аренды);
- Выписка из Росреестра, отчёт и оценка эксперта;
- Технический паспорт (для зданий или строений).
Такое заявление рассматривается в течение месяца, затем владельца уведомляют о дате и времени проведения заседания. При положительном решении комиссия самостоятельно направляет информацию в Росреестр, в случае отрицательного — формируется иск в суд.
Оспаривание в судебном порядке
Если обращение в комиссию остаётся без рассмотрения или поступает отказ, подаётся иск в суд. К заявлению прикладывается удостоверение личности или нотариально заверенная доверенность для представителя, отчёт об оценке и выписка из ЕГРН. Правоустанавливающие акты (договор дарения, аренды, купли-продажи). Юридическим лицам дополнительно необходимо предоставить доказательство досудебного урегулирования вопроса и результаты. При обжаловании бездействий комиссии вносятся ссылки на нормативно-правовые акты и положения.
В качестве требования указывается установление кадастровой стоимости, приближённой к рыночной. В большинстве случаев судом назначается проведение экспертизы, в процессе которой государственными оценщиками при расчёте будет учитываться расположение и состояние объекта, инфраструктура и другие индивидуальные характеристики. Затем подготавливается отчёт, и на основании полученных данных принимается решение. При пересмотре стоимости суд направляет копию постановления в Росреестр с обязательством внести изменения в ЕГРН и привести кадастровую стоимость к тому значению, которое указано в постановлении. После обновления информации с текущего года владелец будет вносить плату по новой ставке, оспоренная стоимость действует до следующей государственной оценки.
Исправление ошибок при расчёте кадастровой стоимости
Собственники недвижимости сталкиваются с ошибками, допущенными ГБУ при вычислении кадастровой стоимости. Причиной таких погрешностей стал массовый метод оценки, во время которого не учитываются характеристики конкретного объекта. Допускаются такие ошибки, как описки, опечатки, несоответствие методическим указаниям, например, использование некорректной расчётной модели. Оценщики могли указать искажённые сведений об объекте, когда неправильно определялись условия, влияющие на стоимость (ветхость, аварийность здания или расположение в границах охранных зон).
Такие ошибки бюджетное учреждение может исправлять самостоятельно без уведомления собственника. При внесении изменений организация обязана также проверить соседние и однотипные объекты на содержание неточных данных. Если владелец недвижимости раньше определил наличие некорректных сведений, изначально требуется убедиться, не приведёт ли исправление к увеличению налога. Процесс изменения недостоверной информации упрощён, заявление подаётся в государственное учреждение в течение 5 лет после занесения информации в Росреестр. Обращение возможно сразу в отношении нескольких объектов, что сократит сроки корректировки. Также требуется приложить документ, подтверждающий наличие ошибок, например, отчёт об оценке рыночной стоимости или декларация о недвижимости.
Подаётся такое заявление в бумажном формате при обращении в бюджетное учреждение, почтой или через сайт государственных услуг. Срок рассмотрения составляет месяц, затем в течение 45 дней в организации ведут пересчёт кадастровой стоимости. Не позднее 3 дней собственник будет проинформирован о принятии решения, после чего обновлённые сведения передаются в Росреестр.
Группа кадастровых инженеров «Недкадастр» проводит независимую оценку объектов и участвует в процессах по снижению кадастровой стоимости. Подготавливает перечень необходимых документов, формирует запросы и заявления в различные инстанции. Первичную бесплатную консультацию и ответы на интересующие вопросы можно получить на нашем форуме.
- Как продлить разрешение на строительство после истечения срока
- Как взять в аренду земельный участок у администрации
Возможно вам потребуются
Снижение кадастровой стоимостиКвалифицированные оценщики из группы кадастровых инженеров выполняют оспаривание и обоснование снижения кадастровой. Срок ускоренного оформления 3 недели
Изменение ВРИ земельного участкаМеняем ВРИ земельного участка на основной, вспомогательный или условно-разрешённый. Срок ускоренного оформления 3 месяца
Инженеров спрашивают
Интересует стоимость выезда геодезиста и определения границ для регистрации земельного участка 18 соток
Добрый день, Лидия Сергеевна! Межевание земельного участка мы проводим в течение 2 месяцев, если акт согласования границ подписывается с соседями индивидуально или все соседи уже стоят в границах. Если же кто-то из соседей отказывается подписать акт
подробнее...
Категория: Кадастровый инженер Срочный вопрос
63 комментария
Здравствуйте. У меня возникла спорная ситуация, помогите пожалуйста разобраться. В моей собственности здание, которое включено в особый перечень и налог расчитан с кадастровой стоимости. Налог через суд был уменьшен два года назад. Суть в том, что моё здание по документам считается торговым объектом, но там под торговлей только небольшая часть, остальное гаражи. Я в 2019 году разделила это здание на 3 отдельных помещения. У каждого помещения свой кадастровый номер и стоимость. Я хочу продать одно из этих помещений. Однако на сайте Россреестра актуальна информация, что у меня опять числится одно целое здание и ему присвоена новая кадастровая стоимость в разы больше прежней. Теперь у меня на одном адресе числится вместо одного объект четыре. Что мне делать? Как мне будут считать надог? Помогите пожалуйста советом.
Здравствуйте, Татьяна.
Нужно написать запрос в Росреестр на устранение этих несоответствий и приложить имеющуюся документацию. Просто боюсь, что они в налоговую все 4 здания могут отправить и переплата будет весьма существенной.
Юрист, большое спасибо за Ваш ответ. Мне в налоговой сегодня сказали, что основное здание в их базе снято с учёта и я буду платить налог с трёх помещений исходя уже из их кадастровой стоимости. А основное здание так и будет числится в Росреестре. Его новая стоимость не коснётся налогообложения. Но я все равно беспокоюсь. Как Вы считаете двойного же не может быть налогообложения?
Татьяна, если Вас уверили в налоговой что все в порядке, значит все нормально. Опасаться не стоит
Юрист, спасибо за ответы!
Татьяна, позвоните в Росреестр на консультацию, узнайте снимается ли здание с кадастрового учета при разделе на помещения, пусть конкретно рассмотрят ваш случай. если да - то обращайтесь с заявлением о снятии в МФЦ.
В 2020 году планируется оспаривание кадастровой стоимости у группы объектов недвижимости. Подскажите, при составлении технического задания к договору (отчетов об оценки рыночной стоимости) следует указывать 135-ФЗ в соответствии которого будут проводить оценку, либо прописывать 237?
Здравствуйте, Владимир.
Прописывайте 135 ФЗ, т.к он является основным Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации.
В 2019 г. Изменили в одностороннем порядке вид разрешенного использования земельного участка по документу (при этом ВРИ-для индивидуального жилищного строительства, а по документу - для жилищного строительства), при этом значительно увеличилась его кадастровая стоимость, предполагаю, что связано с изменением ВРИ по документу. При этом во всех документах-основаниях за последние 20лет ВРИ не менялся-для ИЖС. Как исправить ВРИ по документу с ЖС на ИЖС и соответственно снизить его кадастровою стоимость.
Добрый вечер, Мария.
Кадастровую стоимость можно снизить следующим образом:
1) Обратиться в оценочну компанию для оценки реальной стоимости участка.
2) Подать заявление в комиссию Росреестра по оспариванию кадастровой строимости
3) Если в Росреестре окажут - тогда только в суд.
Мы можем Вам помочь снизить кадастровую стоимость.
Вторая часть "поправок" - мертвому припарка. Право обращения, сразу в суд, было и раньше. Дьявол - в мелочах. Перечень документов увеличился. Заключение и отчет о рыночной стоимости, выполненный "независимым экспертом" стоит больших денег и, с лихвой, покрывает выгоду от переоценки. Причем действует она всего 5 лет. Указание на то, что, дескать, раньше, оценка производилась "независимыми" экспертами - обман. Был конкурс организаций на право переоценки, его "выигрывало" Федеральное БТИ, госструктура (что не было запрещено), а уже оно нанимало "независимых" экспертов, которые являлись работниками БТИ, но, якобы, переоценку производили, как частные лица. Дураку понятно, что деньги переваливались через дочернее БТИ, которое, лишь часть их, платило своим карманным независимым экспертам. Так, что, не изменилось НИЧЕГО. Стало хуже. Теперь и скрывать ничего не надо госструктурам.
Вячеслав, НА СЧЕТ - Заключение и отчет о рыночной стоимости, выполненный "независимым экспертом" стоит больших денег и, с лихвой, покрывает выгоду от переоценки. ЭТО НЕ ТАК! В моем лично случае, мне насчитали налог аж на 410.000 руб. За переоценку заплатил 40.000 руб- после чего кадастровая стоимость упала и налог составил около 65.000 руб. Не сложно прикинуть выгоду! Это с учетом того, что независимая переоценка тоже была изначально завышена, так как реальные цифры не проходят на комиссии росеестра. Если бы я пошел сразу в суд с реальными цифрами- налог мог опуститься до реальных 20.000 руб. Добавлю - что пересмотр кадастровой стоимости (в моей к примеру области) пересматривают не раз в 5 лет., а раз в 3 года.
Добрый день. Действительно, не все независимые эксперты завышают цены на отчеты о рыночной стоимости. И если кадастровая стоимость недвижимости завышена необоснованно, то стоит принять меры к ее понижению: либо через комиссию Росреестра или сразу через суд.
Здравствуйте. Кадастровая стоимость земли за 2017 г. выросла в 2325 раз. Узнал об этом в начале 2018 г. и сразу сделал независимую переоценку земли и утвердил на комиссии Росеестра. Измененные цифры были приняты комиссией, где написали про разницу от рыночной более 30. Переоценка производилась за 2017г. - как раз за тот налоговый период. Отправил документы в налоговую с просьбой перерасчета налога за 2017 г. Пришел отказ. На основании того, что это все утверждается на 1 января того года в котором я делал переоценку. Новый расчет налога придет только в 2019 г. за 2018 г. Я не хочу платить за воздух и такую оценку земли местными властями. Что делать и как оспорить налог за 2017 год?
Андрей, добрый день. Если у Вас официальный отказ из налоговой инспекции, то Вы можете обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании налога за 2017 год. Суду нужно будет предоставить утвержденную независимую переоценку земельного участка и отказ налоговой инспекции.
Юрист, А на кого конкретно подавать исковое в суд? На налоговую, на росеестр или просто утвердить в судебном порядке кадастровую стоимость земли на 2017 год и на основании судебного решения - отправить решение суда в налоговую на перерасчет за 2017 год?
Андрей, добрый день. Утвердить кадастровую стоимость за 2017 год в судебном порядке и на основании положительного решения суда сделать перерасчет налога в инспекции. Решения суда являются обязательными для исполнения.
Вопрос: сейчас конец 2018 г. Выставили и я уплатил налог на землю за 2016 г. Кадастровая стоимость была очень сильно завышена. Сейчас произошла государственная переоценка и со следующего года стоимость уменьшается втрое. Вопрос: в конце 2019 г. мне придёт налог за 2017 г, и он будет всё ещё по старому расчёту? Ведь в 2017 кадастровая стоимость была ещё старой., или уже начислят по новому? Если по старому, то возможно ли это оспорить?
Вячеслав, добрый день. Да, расчет налога на земельный участок за 2018 год будет производится по-старому расчету, так как на 2018 год кадастровая стоимость земельного участка не была еще изменена.
Юрист, Вячеслав, можно ли вернуть эти деньги или зачесть их в счет других налогов?
Владимир, добрый день. По поводу возврата денег или зачета их в счет других налогов Вам нужно обратиться непосредственно в налоговую инспекцию по месту постановки Вас как налогоплательщика.
Геннадий Викторович, добрый день! В 2000 годах купил производственные помещения (Базу) в разрушенном состоянии, землю не оформлял. Налог на имущество не тяготил, думалось что в последующем наладить производство. В 2017 году получил сумасшедший налог, после чего выехал на место, а там ветер в поле гуляет, строений нет, разграблена и разворована. В декабре 2017 года сняли с кадастрового учета. В 2018 году пришел налог в несколько раз выше, чем в 2017. Что делать? С учета снята, физически строения не существуют.
Владимир, добрый день. Налоговая инспекция прислала Вам налог на имущество за 2017 год, так как объект был снят с кадастрового учета и право на него было прекращено тоже в декабре 2017 году. Соответственно за 2018 год налог на имущество не должен прийти.
Геннадий Викторович, спасибо за ответ! Это я понимаю, что за 2018 год налога уже не будет. Но не хотелось бы платить налог за "мертвые души", за то что в природе уже не существует. Поэтому я Вас и спрашиваю, что я могу предпринять, чтобы во-первых не платить налог, во-вторых доказать, что объекта в 2017, а также и в более ранние годы не существовало. Сумма налога не подъемная.
Владимир, добрый день. Доказать что объекта не существовало в 2017 года и в более ранние годы не получится, так как право на него прекращено только в 2017 году, а значит юридически объект существовал и налог на него начислялся. Понизить кадастровую стоимость также нельзя, ведь для этого необходимо заключение эксперта о рыночной стоимости, а сформировать его не получится, так как объекта в природе нет.
Юрист, Геннадий Викторович, добрый день! Спасибо за ответ! Но бездействовать и сложить руки нельзя, повторяюсь, являясь законопослушным гражданином, выполняющим свои обязанности по оплате налогов, я сегодня не могу оплатить тот налог, который мне начислили, тем более когда отсутствует объект налогообложения. Не подавать же мне на банкротство. На сегодня мной получен ответ от Министерства имущественных и земельных отношений в части предоставления сведений, которые были использованы при определении кадастровой стоимости. В ответе содержится скудная информация информация о техническом состоянии объекта, то есть известно только год постройки, назначение, площадь и материал стен, а информация об аварийности отсутствует. Мне понимается, что вся кадастровая оценка происходила в кабинете за чашечкой чай. Геннадий Викторович, какие будут Ваши предложения по дальнейшему оспариванию.
Владимир, добрый день. Попробуйте обратиться в налоговую инспекцию по месту нахождения имущества за консультацией по Вашему вопросу. Я думаю, что такие ситуации, как у Вас у них уже были в практике, может быть они что-то посоветуют.
В 2017 году нежилое здание оценено в 11 600 000 руб., в ноябре 2018г подали документы на переоценку кадастровой стоимости здания, комиссия снизила кадастровую оценку до 2 600 000 руб. Как снизить кадастровую оценку здания за 2017 год.
Добрый день. Вам также нужно обратиться в отдел Росреестра по снижению кадастровой стоимости с соответствующим заявление и предоставить рыночную оценку специалиста.
Пару лет назад наше СНТ присоединилось к соседней деревне и я оформляла изменение адреса своих двух участков. Выдали новые документы с указанием не "для строительства индивидуального жилого дома", как было в старом свидетельстве, а "садоводство", в том числе и на участок с жилым домом (на дом документы именно ИЖД, не дачный дом) при том, повторюсь, что СНТ, в котором я даже НЕ состою, на этот момент было присоединено к деревне и адрес я получила деревенский, а не СНТ. Как мне вернуть прежнее разрешенное использование участка?
Добрый день. Вам нужно изменить вид разрешенного использования Вашего земельного участка, но для этого нужно уточнить в какой зоне находится участок. На сегодняшний момент действуют по каждому району утвержденные Правила застройки землепользования, в которых указано на какой вид разрешенного использования можно изменить участок. Вы можете прислать нам кадастровый номер участка и мы уточним в какой зоне он расположен.
Здравствуйте. Прошу Вас ответить на мой вопрос, в ноябре 2017 года я оспорил в мособлсуде, кадастровую стоимость обьекта недвижимости "склад" с 57 243000 снизили до 24 885000. Решение суда вступило в законную силу в феврале 2018 года. В решении сказано что новая кадастровая стоимость установлена по состоянии на 1 августа 2015 года и действительна до новой переоценки. Пересчитают ли мне налог и с какого времени. Спасибо.
Анатолий, добрый день. Да, налог должны пересчитать, расчет нового налога будет с момента вступления решения суда в законную силу.