События:
Вчера, 03:00 Выходцы из возведут более 100 000 кв. м. недвижимости в Лужниках
Самозахват или смещение границ соседями представляет собой реестровую ошибку. В свою очередь, последняя влечёт изменения в площади земельного участка. Объект может быть как меньше, так и больше: фактически и документам. При обнаружении таких несоответствий владельцу требуется внести исправления, в противном случае возникнут препятствия во время распоряжения недвижимостью. А также при строительстве и регистрации капитальных зданий.
Реестровая ошибка приведёт к невозможности оформить переход права собственности: продать, подарить или завещать объект. Могут возникнуть и другие проблемы: если участок больше и находился в пользовании, то, соответственно, кадастровая стоимость и налог рассчитывались по тем показателям, что указаны в документах. При обнаружении таких обстоятельств собственник обязан выплатить сумму за пользование большей площадью. Для этого проводится пересчёт.
Порядок исправления реестровой ошибки в площади
При выявлении несоответствий важно проверить, на каком этапе допущена погрешность. Например, если в выписке ЕГРН и базе Росреестра, то неточность техническая и для устранения достаточно предоставить межевой план. Однако возникают ситуации, когда после межевания соседних земель, выясняется, что недвижимость изменилась (уменьшилась или увеличилась). В этом случае требуется разрешать вопрос с соседями и организовать повторный вызов геодезиста.
Порядок устранения реестровых ошибок регламентируется статьёй 61 №218-ФЗ.
Документы для исправления реестровой ошибки в площади
Чтобы устранить несоответствия и оформить правильные параметры, первоначально требуется подготовить комплект необходимых сведений:
- Правоустанавливающие документы на землю. Например, договор купли-продажи или свидетельство старого образца.
- Выписку ЕГРН на участок.
- Межевой план (при наличии).
- Заключение кадастрового инженера об исправлении реестровой ошибки (прикладывается к межевому плану).
Перечень представленных справок и Актов изучает кадастровый инженер перед выездом на местность. На основании материалов формирует техническое задание, где указывает дату и время обследования. А также сроки подготовки итоговых материалов.
Площадь земельного участка больше чем в документах
Когда обнаружено, что исходная площадь больше, чем указана в правоустанавливающих документах, то чаще такая погрешность приводит к наложению или пересечению. Неточности требуется исключать в обязательном порядке, так как часто это приводит к смещению всей полосы участков.
Как правило, ошибка могла быть допущена при первичном межевании. И когда сосед решил также обозначить границы своей земли, то геодезист обнаружил накладку. В этом случае потребуется обратиться в компанию, что первоначально проводила межевание, сотрудник должен бесплатно исправить неточность. Если такой фирмы нет или геодезист не работает, то придётся заказать повторную проверку. В процессе будут проведены замеры объекта, и подготовлен новый межевой план. По итоговым документам можно определить наличие несоответствий и исправить погрешность.
Рекомендуем не подписывать Акт согласования после межевания соседней площади, если не устранена реестровая ошибка на вашей земле. Присутствует вероятность того, что изначально несоответствие возникло в отношении смежного объекта.
Можно ли при исправлении ошибки увеличить площадь
Что делать если истек срок аренды земельного участка под строительство
Новые правила аренды земельного участка повлияли на тех собственников, кто не успел построить дом и зарегистрировать права собственности.При проверке границ земель и исправлении реестровых ошибок может выясниться, что дополнительную площадь разрешено узаконить. То есть когда обнаружены в пользовании лишние сотки, присвоить часть объекта можно следующими способами:
| Прирезка муниципального участка | Когда смежная земля принадлежит администрации, и собственник выяснил, что большую часть времени из-за кадастровой ошибки пользовался соседним участком, то возможно исправить накладку и оформить права на лишние метры. Для этого в администрацию передаётся заявление вместе со схемой расположения ЗУ (формируется на исходную землю и дополнительные сотки). Если после проверки представители разрешат провести межевание, то на основании этого решения формируется межевой план. В процессе подготовки документа геодезисты устраняют выявленные несоответствия. При следующей проверке в муниципалитете сотрудники рассчитают стоимость прирезанной части. |
| Присоединение бесхозной земли | Если у соседней площади давно нет собственника, скорее всего, эта недвижимость отошла во владение к муниципалитету. Поэтому о желании оформить землю с целью устранения реестровой ошибки потребуется сообщить в администрацию. Далее происходит та же система исправления, что и в первом пункте. Однако в некоторых случаях можно подтвердить, что объект использовался по назначению и открыто в течение 15 лет. При предоставлении подтверждений недвижимость разрешено оформить бесплатно. |
| Выкуп части у соседа | Если у соседней площади есть владелец. При выявлении погрешности нужно договориться с собственником. Например, путём выкупа земли для устранения несоответствий, если это позволяют параметры смежного участка. Такой способ проверяет кадастровый инженер. |
| Бесплатное увеличение при межевании | Подходит при первичном межевании. Когда ошибка расположена с той стороны, где соседняя земля ещё также не размежёвана, то можно воспользоваться правом увеличить объект на 10%. Также в процессе работ будет устранена погрешность в границах. |
Последний пункт доступен, если не ущемляются права и интересы третьих лиц. Учтите, чтобы дополнительные сотки не противоречили правилам землепользования и застройки района. То есть размер участка не должен превышать установленные параметры.
Обратите внимание, что увеличение площади ведёт к возрастанию кадастровой стоимости и налоговой ставки.
Площадь земельного участка меньше чем в документах
Если земельный участок оказался меньше, чем по документам, то это также может свидетельствовать о наличии реестровых ошибок в площади. Такая ситуация характерна, когда соседи провели межевание и выявили наложение. В этом случае у владельца есть два способа:
- Подписать Акт согласования и подтвердить правильность исправления реестровой ошибки по инициативе соседей.
- Провести повторные геодезические работы. Например, если выяснилось, что владельцы смежного объекта планировали узаконить самозахват.
В процессе уточнения координат геодезист проведёт замеры, при необходимости обследует и смежную землю. Далее полученные материалы сопоставит с КПТ и выявит наличие погрешности. Если всё же будут обнаружены несоответствия, то составляются рекомендации по устранению.
Когда соседи выражают несогласие по вопросу установления координат и не удаётся достичь договорённости, решением станет обращение в суд.
Изменение площади после исправления реестровой ошибки
При устранении реестровых ошибок в практике кадастровых инженеров отмечается изменение площади исходного или соседнего объекта. Например, участок становится больше или меньше. Если по результатам геодезических работ отмечены новые параметры, это говорит о том, что первоначальное межевание выполнено неправильно, так как повлекло за собой возникновение погрешности.
При исправлении реестровой ошибки площадь увеличилась
Объект становится больше, если устранение несоответствий в границах выполнялось за счёт присоединения муниципальной или бесхозной земли. А также после проведения межевания с увеличением площади на 10%. При сопоставлении кадастровых и фактических сведений проверяется правильность установленных границ.
Если в процессе не нарушены права третьих лиц и соседи не выразили возражений, то следующим шагом требуется зарегистрировать установленные координаты.
Участок стал меньше после исправления реестровой ошибки
Уменьшение земельного участка после устранения реестровой (кадастровой) ошибки может считаться правомерным. Важно, чтобы результатом были точные измерения координат и корректировка контуров, что подразумевает исключение наложений или пересечений.
Однако, если у владельца уменьшенного объекта возникли сомнения по поводу исправления границ, то можно заказать повторное межевание. В процессе кадастровый инженер подтвердит или опровергнет первоначальные показатели. Так как возникают ситуации, когда при изменении границ сосед может незаконно увеличить участок за счёт смежного.
Обратите внимание, что уменьшение также регламентируется законодательством. То есть объект может быть уменьшен на 5% от общей площади. При этом также учитываются параметры ПЗЗ: земля должна соответствовать минимальным нормам.
Внесение изменений в Росреестр после исправления реестровой ошибки
Как правило, когда устранены несоответствия, требуется подготовить список документов, чтобы внести изменения в регистрационную службу. В комплект входят:
- Правоустанавливающие сведения.
- Выписка ЕГРН на землю.
- Межевой план с отображением актуальных координат.
Как правило, при оформлении последнего документа заинтересованные лица соглашаются с установленными границами или выражают несогласие. В последнем случае потребуется разрешить вопрос в суде.
Однако если соседи не против установленных границ и внесли подпись в Акт согласования, то материалы передаются на регистрацию. Срок оформления составляет 5–7 рабочих дней. По завершении собственник получает выписку ЕГРН и проверяет, соответствуют ли параметры площади исправлениям.
Кто может внести изменения в Росреестр при устранении реестровой ошибки
Вносить изменения в Росреестр должен владелец недвижимости или его законный представитель по предъявлении доверенности. Также это может сделать кадастровый юрист, который помогал с оформлением документации при устранении кадастровых ошибок. Последний также работает по заверенной доверенности, которая содержит перечень разрешённых действий при регистрации.
Изменится ли регистрация права на участок из-за реестровой ошибки
При изменении площади с целью устранить реестровую ошибку право собственности не изменяется, так как формируется на основании правоустанавливающих документов. К последним относится, например, свидетельство старого образца, договор дарения или подтверждение вступления в наследство. Чтобы дальнейшее владение было законным, исправление несоответствий требует обновлёния сведений в регистрационной службе.
Как исправить реестровую ошибку в суде
Если при выявлении ошибок заинтересованным лицам не удалось достичь мирного решения, то разобраться в ситуации поможет суд. Такая необходимость возникает, даже если соседи согласны с изменениями, но было выявлено, что устранение ошибки повлечёт прекращение, переход или возникновение права на недвижимость. Причиной обращения в суд может стать и отказ Росреестра в исправлении сведений.
Чтобы увеличить свои шансы на успех в разбирательстве, нужно подготовить исковое заявление. Рекомендуем обратиться к нашим юристам за консультацией и правильной формулировкой требований.
8 (495) 409-41-51 – номер для связи.
Исковое заявление об исправлении реестровых ошибок в площади
Как правило, иск подготавливается для отправки в районный суд. А содержание должно соответствовать ст. 131 ГПК РФ. В состав обращения включается:
- Наименование суда, в который направляется обращение.
- Ф.И.О. истца, адрес проживания, реквизиты паспорта, контакты (телефон, почта).
- Информация об ответчике (Ф.И.О., адрес регистрации и место жительства или нахождения). Привлекаться может сосед, а третьей стороной выступать Росреестр.
- Подробное описание выявленного несоответствия.
- Указание требований. Например, признать информацию в ЕГРН недействительной и установить точные координаты площади. Зарегистрировать право собственности на спорный участок. Если при разрешении ситуации соседи выражали несогласие на исправление, можно обязать ответчиков понести издержки процесса.
Также указывается перечень прилагаемых документов. Владелец может заранее представить результаты землеустроительной экспертизы. Однако учтите, что суд вправе назначить независимую оценку. Стороны в этом случае могут ходатайствовать о выборе компании для выполнения обследования.
Группа кадастровых инженеров предоставляет услуги по исправлению реестровых ошибок в площади. Определяем, в чём заключаются несоответствия, и составляем рекомендации по устранению. Выявляем возможность законного увеличения участка. В спорных ситуациях представляем интересы владельца в досудебном или судебном порядке. Собираем перечень необходимых справок, Актов и вносим сведения в Росреестр. Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию, пишите на форум или звоните по телефону в шапке сайта.
- Как продлить разрешение на строительство после истечения срока
- Как взять в аренду земельный участок у администрации
Возможно вам потребуются
Заключение кадастрового инженераОформляем заключение кадастрового инженера после выполнения геодезических работ и исправления реестровых ошибок. Срок ускоренного оформления 5 дней
Исправление кадастровой ошибкиВыявление и исправление кадастровых ошибок в судебном порядке связанных с разностью площади этажности накладок границ пересечение участков на плане. Срок ускоренного оформления 2 месяца
Инженеров спрашивают
Приватизация квартиры если дом не стоит на кадастровом учёте
Добрый день! Для начала необходимо заключить с администрацией договор социального найма на данное жилое помещение, после чего вы вправе будете что-либо требовать. Администрация обязана поставить недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, на кадастровый учет.
подробнее...
Категория: Кадастровые работы Срочный вопрос
23 комментария
Ошибка межевания или архитектуры ?
Добрый день, хотелось бы задать такой вопрос, имеется арендованный участок, на местности он отмечен черной линией (в приложенной фотографии), а хотя он должен быть красной линией. Ходили в архитектуру сказали что менять ничего не будут, будет по черной линии, хотя при межевании я подписывала документы по красной линии, что делать в этой ситуации? И как поднять документы с самого начала? И где получить подложку для карты или саму карту приложенную в файле (2 фото) где видно все старые постройки и т. п.
Добрый день. Для начала Вам нужно сделать межевание на исправление реестровой ошибки в местоположении границ участка. В межевой план включить выкопировку из Генплана территории, где границы участка расположены правильно. В случае отказа росреестра Вы имеете право исправить ошибку в судебном порядке. В процессе суда ходатайствовать о запросе старых землеустроительных дел по участку.
Здравствуйте! Вопрос в следующем: проводим реестровую ошибку по многоконтурному участку с согласованием и уточнением частей ранее учтенных смежных земельных участков. Нам пишут приостановку по смежному земельному участку. Согласно ей в части где не проводится изменение нами границ есть пересечение с чертой населённого пункта и МО. На какие документы или законы можно сослаться, что бы не исправлять границы смежных учтенных участков за пределами наших кадастровых работ. Участки поставлены на учёт в 2009-2013годах.
Добрый день. Вы можете заказать выкопировку с ген. плана. Ген план определяет границы функциональных зон территории, отображает схемы и расположения земельных участков и строений.
В данном случае уточняются лесные участки и часть границ смежного не является объектом наших работ. Если я буду исправлять пересечение то реестровая ошибка выявить я во всем районе. В составе одного межевого плана исправлять весь район не целесообразно.
Вышлите документы по участкам или кадастровые номера, лучше будет если мы наглядно посмотрим на ваши накладки и ошибки.
Отправила на почту info@gkai.ru.
Был ошибочно привязан к земле неверный ОКС, можно ли исправить эту ошибку через межевой план (исправление реестровой ошибки)?
Добрый день. Да, можно исправить через межевой план, в нем кадастровый инженер в заключении указывает, что ОКС внесен ошибочно и необходимо снять его координаты с участка.
Добрый день. Построен дом на участке (ЛПХ). Межевание участка проводилось давно, и границы участка документально отличаются от фактически расположенного забора. Когда строился дом, расстояние в 3 м от забора выдержано, но по техплану дом расположен на расстоянии 0.87 м от одной из сторон. Построек по соседству нет. Возможно ли как то поставить такой дом на учет? (участок довольно узкий).
Здравствуйте, Илья.
Проведите исправление реестровой ошибки. Необходимо снова вызвать геодезистов, замерить участок и сделать межевой на исправление ошибок. Исправить границы участка, потом регистрировать дом.
Здравствуйте, мне надо сделать межевание для исправления реестровой ошибки. У нас кадастровые границы не сходятся с фактическими. Участки в Истринском районе, площадь одного 0, 31 га, а второго 0,7 га. Это деревня, земли населённых пунктов. Один из соседей юридическое лицо, с другой стороны земля неразграниченной собственности. И ещё вопрос, какая вероятность, что Росреестр нам всё оформит? Что я получу в результате, потому что мне надо внести изменения в свидетельство на право собственности. У меня есть номер участка, но он не совпадает с фактическим местоположением.
Вам надо исправить кадастровый контур, который есть. Надо повторно сделать межевание, уточнение, согласование границ. Далее формируем межевой план и передаём в Росреестр. Сроки зависят от того, каким образом мы будем согласовывать границы. Если вы сможете согласовать с соседями, тогда до полутора месяцев потребуется на межевание, а кадастровый учёт 2 недели.
Если у вас нет такой возможности, тогда мы самостоятельно подаём объявление в газету, где месяц и 10 дней это объявление висит в Истринских вестях. Если ваши соседи юрлицо и земля неразграниченной собственности, то возможно, что не нужно согласовывать границы, мы быстро сформируем межевой план.
В любом случае будем заказывать кадастровый план территории, и съёмку накладывать на кадастровый план территории. Тогда будет понятно. Если не будет проблем в формировании межевого плана, мы передаём в Росреестр и несём ответственность за результат. Чтобы сразу выяснить, нет ли обременений и ограничений, нужно заказать выписку по вашему участку и будет понятно. Если нет потенциальных ограничений, и они не появятся в процессе, значит никаких проблем не будет. Могут быть рабочие моменты, которые мы устраняем. Вам не надо вносить изменения в свидетельство, вы там ничего нового не увидите, если только свидетельство не старое. Кадастровый номер останется прежним. Надо получить выписку и всё. Изменения не надо вносить.
Мы, например, сейчас сделали межевание и поставить хотим дом на кадастровый учёт. Всё нормально, участок в городе Истра. В итоге выясняется, что охраняется как объект культурного и социального значения. Рядом вообще нет ни памятников, ничего, но наложено такое обременение. Возникают сложности в постановке на кадастровый учёт. Пришлите нам документы на почту info@gkai.ru и мы вам точно скажем, что получится по стоимости и срокам.
Как определяется площадь участка? По виртуальному прямоугольнику или по фактической конфигурации участка на местности?
Добрый день, Руслан. Площадь земельного участка определяется по фактическим границам по местности. Для вычисления площади геодезисты ГКИ Недкадастр выезжают на участок и производят измерения по фактическим границам. Также мы делаем спутниковую контурную съемку. Далее эту съемку накладывают на кадастровый план территории и формируется чертеж участка. На чертеже будет указана точная площадь участка, его конфигурация. В вашем случае важна точность измерения. Наше геодезическое оборудование с погрешностью 2 см при допустимой кадастровой 10 см, что с огромным запасом достаточно для требуемых вам измерений.
Благодарю за внимание. Суть в том, что соседу межевали присоединением к моим координатам 600 кв. м. Он передвинув мой забор на моем же дачном участке (ранее отмежеванном), уверяет, что площадь считали по прямоугольнику и "распузивание" не учитывается. Председатель перемерял все: с учетом передвинутого забора сосед занимает 610 м2 У меня минус 6 м2, но при этом поворотные точки на местности якобы соответствуют нормативу. Расширяет ("распузивает") сосед свой участок в их промежутке. Кадастр такие нарушения не разбирает — не их полномочия, — так мне там сказали. Так что межевание меня не защитило. Хотя налог — то платить буду я. И техническая документация на строения рассчитывалась по прежней конфигурации забора. Может быть эта ситуация будет интересной и есть в ее решении убедительный аргумент. Его знают только специалисты. Не всем сейчас по карману судиться.
Руслан, если участок был промежёван ранее, чем участок соседа, то есть границы вашего участка были уточнены и внесены в ЕГРН, то сосед при оформлении межевания должен был "прикадастриться" к вашим кадастровым границам. Если сейчас по факту площадь вашего участка меньше, чем по результатам межевания, то вы имеете полное право обратиться в суд с иском об исправлении реестровой ошибки. Основанием подачи иска в суд будет досудебное заключение кадастрового инженера.
Добрый день! Мы купили земельный участок со всеми документами, в т. ч. и с межеванием (есть межевой план). Мы построили дом (приезжал геодезист с межевого и показал точки). Совсем недавно пришел сосед, который оформлял право собственности позже и сказал, что часть земли его. И показал межевой план, который подписала тот же кадастровый инженер, но позднее. Прошло несколько лет. Мы посмотрели в публичном кадастровом плане наш участок. Он сдвинут вперед, точки не совпадают с нашим планом. Пошли к инженеру, который сказал, что наш план устарел и нужно заказать новое межевание. Но сейчас точки другие, и наш участок сдвинули на водовод.
Что вы можете сказать? Как такое может быть, если наш участок был поставлен первым на учет, и межевание делалось раньше, чем по соседнему участку?
Добрый день, такое смещение участка называется реестровая ошибка, это распространённое явление. Реестровая ошибка образуется в результате проведения геодезических работ с устаревшим оборудованием с большой погрешностью, которая ранее допускалась. Старое и дешевое оборудование и сейчас используется, и такие приборы дают такую погрешность. Ошибка исправляется путём проведения повторного межевания, направленного на исправление реестровой ошибки. Межевой план подлежит передаче в Управление Росреестра для исправления кадастровой ошибки. Мы занимаемся такими задачами и готовы вам помочь. Звоните!
Добрый день! Ошибка где? У нас в межевом плане, или на карте кадастровой? Если делать повторное межевание, то по каким точкам? Нашим или которые в реестре? Если по точкам с реестра, то у нас вообще нет земли, так как перед нами водовод. И еще одна проблема: сосед ведет уже неделю строительство на "нашем" участке.
Добрый день. Скорее всего ошибка произошла при постановке участка на кадастровый учет в границах, а также это могло случится при измерении геодезистом участка, так как раньше измерительное оборудование выдавало большую погрешность. Вам нужно сделать повторное межевание на исправление реестровой ошибки и уточнить новые границы по фактическим точкам. Уточните, каким образом сосед ведет строительство на Вашем участке, нет забора между участками? В этом случае, если Вы считаете что сосед нарушает Ваши законные права и интересы начните с жалобы в архитектуру муниципального образования, на территории которого находится земельный участок, а затем подавайте исковое заявление в суд, по суду также можно решить вопрос с границами участка, если сосед откажется подписать акт согласования местоположения смежных границ. Всем этим занимается наш юрист. Звоните.
Как поступить, если отмежеван участок и есть все документы на участок. Сосед приобрёл соседний участок позже и написал заявление о перепроверке. При измерении выяснилось, что участок больше на 37 м2, при этом заборы не двигались, границы не переносились. Получается техническая ошибка инженера, который межевание проводил нам?
Добрый день! Если координаты границ Вашего земельного участка внесены в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), то изменить их возможно по согласию сторон или путем оспаривания в судебном порядке. Такая ситуация могла произойти из-за разности в погрешностях оборудования, на котором ранее проводилось межевание Вашего земельного участка и на котором проведено сейчас соседнего земельного участка. Погрешность одночастотного оборудования составляет до 0,3м, двухчастотного до 0,1м.