События:
5 дней назад спрос на загородную недвижимость в России упал на 17% в квартале
Исправление реестровых ошибок в местоположении земельного участка и площади
Исправление реестровых ошибок земельного участка
Кадастровые инженеры каждый день обнаруживают реестровые ошибки в местоположении земельных участков. Несоответствия препятствуют регистрации перехода права и заключению сделок с имуществом. Собственники не всегда знают, как поступать при обнаружении ошибок, поэтому юристы и кадастровые инженеры «Недкадастр» поделились, как действовать, если выявлены неточности.
Реестровые ошибки появляются из-за неточного оборудования, используемого в процедуре измерения участка. Также несоответствия становятся следствием самовольного захвата земли или согласования межевания через газету. В последнем примере собственник может оспорить результаты измерения через суд по причине отсутствия его подписи в акте согласования. При этом срок исковой давности в спорах о границах земельного участка 3 года.
Исправление реестровой ошибки в местоположении границ участка
Реестровая ошибка может появиться в результате раздела имущества на две отдельные части между супругами или правопреемниками. В этом случае кадастровые инженеры изучают правоустанавливающие документы и проводят повторное межевание для решения спора. Также если в течение пользования имуществом проводилась реконструкция и она стала причиной несоответствия, необходимо изучить проектную документацию и разрешение. Зачастую при увеличении площади дома, собственники намерено либо ошибочно сдвигают границы участка. Для исправления таких неточностей выбирается способ наиболее подходящий конкретному случаю.
Ошибка в площади земельного участка
При исправлении ошибки в площади земельного участка понадобится землеустроительное дело, архивная выписка или выкопировка. Обращаясь в Росреестр за этими документами, можно узнать:
- Информацию о межевании участка: дата, сведения о кадастровом инженере, кто подписывал акт о согласовании границ.
- Контурные схемы объектов капитального строительства.
- Данные межевания земель, которые созданы до 1 января 2009 года.
- Фрагменты генерального плана кадастрового квартала или часть топографического чертежа.
В исправлении реестровых ошибок помогают сведения из межевого плана. Так изучая историю перехода права на земельный участок, можно обнаружить, в какой момент и по какой причине была допущена ошибка. Например, может быть выявлена неточность в указании площади при составлении договора купли-продажи. В этом случае собственнику понадобится провести повторное межевание и землеустроительную экспертизу.
Наложение границ участка
Как увеличить площадь пятна застройки
Утверждённые правила землепользования и застройки (ПЗЗ) являются обязательными к исполнению застройщиками, несоблюдение параметров приводит к приостановкам во время...Наложение границ зачастую обнаруживается при регистрации дома. В этом случае кадастровым инженером проводится замер участка, далее сравниваются данные с кадастровой картой территории, и анализируется возможность исправления ошибки через межевание.
Наложение границ участка происходит и из-за ошибки, допущенной кадастровым инженером при обмере. В этом случае можно связаться с инженером, который проводил межевание и договориться об исправлении за его счёт. Если не удастся договориться с инженером или новый межевой план не проходит регистрацию, можно потерять часть участка из-за неточных данных. При неудовлетворении исковых требований площадь так и останется меньше.
Если ранее были установлены границы, но при межевании смежных участков выявляется наложение, спор можно решить двумя способами. В первую очередь стоит попытаться договориться с соседями и согласовать межевой план. Также можно по обоюдному согласию смежных собственников перераспределить земельные участки с сохранением площади, которая указана в правоустанавливающих документах обоих владельцев.
При несогласии соседей следует направить заявление в суд с заключением кадастрового инженера. В последнем указываются реквизиты правоустанавливающих документов, сведения о владельце и само заключение, которое помогает суду разобраться в причине ошибки и возможных вариантов исправления. В заключении инженер описывает, какие были проведены обмерные работы, разъясняет как можно исправить ошибку, учитывая строения, возведённые на земельном участке.
Исправление реестровых ошибок через суд
Для изменения реестровых данных обращаются в суд, если исправления повлекут за собой переход или прекращение права собственности на земельный участок. Также исковое заявление направляют собственники, если площадь изменится при внесении изменений в ЕГРН на 5 % и более. При разрешении споров с соседями суд изучает данные из реестра недвижимости, землеустроительного дела и документов, которые предоставил владелец участка при подаче заявления.
Документы для исправления реестровой ошибки в суде
При обращении в суд собственнику необходимо доказать верность своей позиции и обосновать исковые требования. В первую очередь предоставляются документы, которые подтверждают права заявителя изменять сведения в ЕГРН о конкретном участке:
- свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- акты и распоряжения местной администрации о передаче участка в бессрочное пользование;
- договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство;
- доверенность на совершение регистрационных действий, если интересы собственника защищает третье лицо.
Также при изучении спорной ситуации суд может потребовать технические планы и проектную документацию на строения, которые находятся на участке. К иску прикладываются документы, которые подтверждают, что предпринимались попытки урегулировать спор в досудебном порядке, например, отказ Росреестра в регистрации изменений. Важно на этапе подачи заявления правильно описать свою позицию и изъявить требования.
Иск об исправлении реестровой ошибки
Если у собственника не получилось исправить реестровую ошибку в досудебном порядке, представляем интересы в суде и помогаем составить исковое заявление, в котором указываем одно из требований:
- Внести в реестр недвижимости сведения о местоположении границ участка в соответствии с новым межевым планом.
- Исключить данные о местоположении границ участка и признать результаты межевания недействительными.
- Обязать ответчика (если исковые требования к кадастровому инженеру) провести повторное межевание за свой счёт и зарегистрировать новые данные в ЕГРН.
В тексте искового заявления обязательно описываются сведения о земельном участке (категория земель, адрес), собственнике и ответчике. При рассмотрении заявления суд принимает во внимание заключение кадастрового инженера и при необходимости назначает проведение землеустроительной экспертизы.
Землеустроительная экспертиза для исправления ошибки
В ходе экспертизы для решения спора об исправлении реестровой ошибки эксперт изучает документы на земельный участок и проводит геодезические исследования. Устанавливается факт наложения границ и определяется число расположенных объектов капитального строительства на участке. С помощью геодезического оборудования проводится топографическая и контурная съёмка. Далее полученные данные эксперт анализирует и формирует заключение, которое состоит из вводной, исследовательской части и вывода. Документ помогает суду определить верные границы участка и исправить реестровую ошибку.
Кадастровые инженеры и юристы «Недкадастр» помогают исправить реестровые ошибки в местоположении земельного участка и площади. Проводят обмеры, топографическую и контурную съёмку. Формирую пакет документов для подачи заявления в Росреестр. Подготавливают исковое заявление и заключение кадастрового инженера, если пришёл отказ в исправлении реестровой ошибки в досудебном порядке. Представляют интересы собственника в суде и проводят при необходимости землеустроительную экспертизу.
Комментарии (14)
Добрый день. Построен дом на участке (ЛПХ). Межевание участка проводилось давно, и границы участка документально отличаются от фактически расположенного забора. Когда строился дом, расстояние в 3 м от забора выдержано, но по техплану дом расположен на расстоянии 0.87 м от одной из сторон. Построек по соседству нет. Возможно ли как то поставить такой дом на учет? (участок довольно узкий).
Здравствуйте, Илья.
Проведите исправление реестровой ошибки. Необходимо снова вызвать геодезистов, замерить участок и сделать межевой на исправление ошибок. Исправить границы участка, потом регистрировать дом.
Здравствуйте, мне надо сделать межевание для исправления реестровой ошибки. У нас кадастровые границы не сходятся с фактическими. Участки в Истринском районе, площадь одного 0, 31 га, а второго 0,7 га. Это деревня, земли населённых пунктов. Один из соседей юридическое лицо, с другой стороны земля неразграниченной собственности. И ещё вопрос, какая вероятность, что Росреестр нам всё оформит? Что я получу в результате, потому что мне надо внести изменения в свидетельство на право собственности. У меня есть номер участка, но он не совпадает с фактическим местоположением.
Вам надо исправить кадастровый контур, который есть. Надо повторно сделать межевание, уточнение, согласование границ. Далее формируем межевой план и передаём в Росреестр. Сроки зависят от того, каким образом мы будем согласовывать границы. Если вы сможете согласовать с соседями, тогда до полутора месяцев потребуется на межевание, а кадастровый учёт 2 недели.
Если у вас нет такой возможности, тогда мы самостоятельно подаём объявление в газету, где месяц и 10 дней это объявление висит в Истринских вестях. Если ваши соседи юрлицо и земля неразграниченной собственности, то возможно, что не нужно согласовывать границы, мы быстро сформируем межевой план.
В любом случае будем заказывать кадастровый план территории, и съёмку накладывать на кадастровый план территории. Тогда будет понятно. Если не будет проблем в формировании межевого плана, мы передаём в Росреестр и несём ответственность за результат. Чтобы сразу выяснить, нет ли обременений и ограничений, нужно заказать выписку по вашему участку и будет понятно. Если нет потенциальных ограничений, и они не появятся в процессе, значит никаких проблем не будет. Могут быть рабочие моменты, которые мы устраняем. Вам не надо вносить изменения в свидетельство, вы там ничего нового не увидите, если только свидетельство не старое. Кадастровый номер останется прежним. Надо получить выписку и всё. Изменения не надо вносить.
Мы, например, сейчас сделали межевание и поставить хотим дом на кадастровый учёт. Всё нормально, участок в городе Истра. В итоге выясняется, что охраняется как объект культурного и социального значения. Рядом вообще нет ни памятников, ничего, но наложено такое обременение. Возникают сложности в постановке на кадастровый учёт. Пришлите нам документы на почту info@gkai.ru и мы вам точно скажем, что получится по стоимости и срокам.
Как определяется площадь участка? По виртуальному прямоугольнику или по фактической конфигурации участка на местности?
Добрый день, Руслан. Площадь земельного участка определяется по фактическим границам по местности. Для вычисления площади геодезисты ГКИ Недкадастр выезжают на участок и производят измерения по фактическим границам. Также мы делаем спутниковую контурную съемку. Далее эту съемку накладывают на кадастровый план территории и формируется чертеж участка. На чертеже будет указана точная площадь участка, его конфигурация. В вашем случае важна точность измерения. Наше геодезическое оборудование с погрешностью 2 см при допустимой кадастровой 10 см, что с огромным запасом достаточно для требуемых вам измерений.
Благодарю за внимание. Суть в том, что соседу межевали присоединением к моим координатам 600 кв. м. Он передвинув мой забор на моем же дачном участке (ранее отмежеванном), уверяет, что площадь считали по прямоугольнику и "распузивание" не учитывается. Председатель перемерял все: с учетом передвинутого забора сосед занимает 610 м2 У меня минус 6 м2, но при этом поворотные точки на местности якобы соответствуют нормативу. Расширяет ("распузивает") сосед свой участок в их промежутке. Кадастр такие нарушения не разбирает — не их полномочия, — так мне там сказали. Так что межевание меня не защитило. Хотя налог — то платить буду я. И техническая документация на строения рассчитывалась по прежней конфигурации забора. Может быть эта ситуация будет интересной и есть в ее решении убедительный аргумент. Его знают только специалисты. Не всем сейчас по карману судиться.
Руслан, если участок был промежёван ранее, чем участок соседа, то есть границы вашего участка были уточнены и внесены в ЕГРН, то сосед при оформлении межевания должен был "прикадастриться" к вашим кадастровым границам. Если сейчас по факту площадь вашего участка меньше, чем по результатам межевания, то вы имеете полное право обратиться в суд с иском об исправлении реестровой ошибки. Основанием подачи иска в суд будет досудебное заключение кадастрового инженера.
Добрый день! Мы купили земельный участок со всеми документами, в т. ч. и с межеванием (есть межевой план). Мы построили дом (приезжал геодезист с межевого и показал точки). Совсем недавно пришел сосед, который оформлял право собственности позже и сказал, что часть земли его. И показал межевой план, который подписала тот же кадастровый инженер, но позднее. Прошло несколько лет. Мы посмотрели в публичном кадастровом плане наш участок. Он сдвинут вперед, точки не совпадают с нашим планом. Пошли к инженеру, который сказал, что наш план устарел и нужно заказать новое межевание. Но сейчас точки другие, и наш участок сдвинули на водовод.
Что вы можете сказать? Как такое может быть, если наш участок был поставлен первым на учет, и межевание делалось раньше, чем по соседнему участку?
Добрый день, такое смещение участка называется реестровая ошибка, это распространённое явление. Реестровая ошибка образуется в результате проведения геодезических работ с устаревшим оборудованием с большой погрешностью, которая ранее допускалась. Старое и дешевое оборудование и сейчас используется, и такие приборы дают такую погрешность. Ошибка исправляется путём проведения повторного межевания, направленного на исправление реестровой ошибки. Межевой план подлежит передаче в Управление Росреестра для исправления кадастровой ошибки. Мы занимаемся такими задачами и готовы вам помочь. Звоните!
Добрый день! Ошибка где? У нас в межевом плане, или на карте кадастровой? Если делать повторное межевание, то по каким точкам? Нашим или которые в реестре? Если по точкам с реестра, то у нас вообще нет земли, так как перед нами водовод. И еще одна проблема: сосед ведет уже неделю строительство на "нашем" участке.
Добрый день. Скорее всего ошибка произошла при постановке участка на кадастровый учет в границах, а также это могло случится при измерении геодезистом участка, так как раньше измерительное оборудование выдавало большую погрешность. Вам нужно сделать повторное межевание на исправление реестровой ошибки и уточнить новые границы по фактическим точкам. Уточните, каким образом сосед ведет строительство на Вашем участке, нет забора между участками? В этом случае, если Вы считаете что сосед нарушает Ваши законные права и интересы начните с жалобы в архитектуру муниципального образования, на территории которого находится земельный участок, а затем подавайте исковое заявление в суд, по суду также можно решить вопрос с границами участка, если сосед откажется подписать акт согласования местоположения смежных границ. Всем этим занимается наш юрист. Звоните.
Как поступить, если отмежеван участок и есть все документы на участок. Сосед приобрёл соседний участок позже и написал заявление о перепроверке. При измерении выяснилось, что участок больше на 37 м2, при этом заборы не двигались, границы не переносились. Получается техническая ошибка инженера, который межевание проводил нам?
Добрый день! Если координаты границ Вашего земельного участка внесены в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), то изменить их возможно по согласию сторон или путем оспаривания в судебном порядке. Такая ситуация могла произойти из-за разности в погрешностях оборудования, на котором ранее проводилось межевание Вашего земельного участка и на котором проведено сейчас соседнего земельного участка. Погрешность одночастотного оборудования составляет до 0,3м, двухчастотного до 0,1м.