Для чего нужна топографическая съёмка земельного участка

Топографическая съёмка — основа для строительства. Обследование участка актуально всегда. Полученные результаты минимизируют риски, возникающие на нулевом цикле строительных работ.

Результаты топографической съёмки требуются в следующих сферах:

1. Строительство. По результатам исследования участка определяют пятно застройки, делают расчёт земляных работ.
2. Кадастр. Сведения, содержащиеся в топографическом плане, становятся основаниями для внесения данных об объекте в ЕГРН.
3. Проектирование. Собственники заказывают топографическую съёмку для разработки ландшафтного дизайна, планировки участка и составления проекта дома.
4. Геодезия. За топосъёмкой участка собственники обращаются так же часто, как и за межеванием. Топоплан используют для газификации, подключения коммуникаций.
5. Оценка стоимости. Проведение топосъёмки увеличит шансы на выгодную продажу участка в соответствии со средней ценой рынка. На окончательную сумму сделки влияют особенности участка, которые выявляются при обследовании.

Какую информацию даёт топосъёмка

Топографическая съёмка требуется для создания плана, на котором указывается всё, что есть на участке: дома и здания, дороги и подземные коммуникации, деревья и овраги. Итоговые планы и чертежи составляются в разных масштабах, в зависимости от цели топосъёмки. Объекты на участке отмечаются с помощью условных знаков.

Обследование требуется на первоначальном этапе после приобретения участка. Данные, полученные в ходе топосъёмки, используются для разработки ГПЗУ.

Также результаты изысканий нужны для предоставления в службы, ответственные за инженерные сети. Топоплан предоставляется собственником при возникновении споров и для решения технических вопросов. Кроме вышеперечисленного, обследование участка нужно для привязки земли к строящемуся дому или зданию, проведения земляных работ, обнаружения поблизости охранных зон. Как и при межевании, во время топосъёмки можно уточнить границы и размер земель.

Топосъёмка при строительстве

Если объект коммерческий, для строительства нового здания нужно получить согласования от ведомств, сделать межевой план, пройти историко-культурную экспертизу, оформить заключение от Роснедр, Росавтодор. В список документов входит результат топографической съёмки — без него не выдадут ГПЗУ, а без ГПЗУ собственник не получит разрешение на строительство.

Инженерные изыскания, проводимые на участке на предпроектном этапе — база для строительства. Такие же правила действуют и для строительства частных домов. Администрация не согласует начало работ на участке без оформленного межевого и топографического плана.

Для оформления разрешительной документации нужна схема планировочной организации, которая тесно связана с данными топографического плана. СПОЗУ дополняет информацию, полученную в ходе топосъёмки, и содержит в себе описание к топоплану.

Даже если собственник решил строить без ведома администрации, топосъёмка всё равно нужна. Самострой, размещённый поблизости с газовой трубой, легализовать не получится даже в судебном порядке.

Для строительства частного дома нужно уведомлять органы власти, предоставить результаты межевания и топосъёмки. Если у участка категория — сельскохозяйственное назначение, а ВРИ — садоводство, то впоследствии можно зарегистрировать дом по дачной амнистии. Предоставлять топографический план не нужно — достаточно технического плана и выписки на землю. Но собственникам рекомендуется делать топосъёмку для понимания, есть ли вблизи участка охранные зоны. К тому же могут возникать проблемы с регистрацией построенных домов, а предоставив топоплан легче доказать позицию органам власти.

Если оформление дома или здания проводится через суд, кроме результата топографической съёмки, понадобится заключение экспертиз. Для строительства в обязательном порядке требуются:

• Кадастровая выписка на землю;
• Топоплан;
• ГПЗУ;
• СПОЗУ;
• Архитектурный проект.

Результат топосъёмки нужен на любом этапе: и при проектировании, и при разработке мер по благоустройству участка, и для оформления РнС, и для ввода в эксплуатацию.

Топоплан для проектирования и планирования

Для формирования проекта нужно предоставить план. В нём содержится подробная информация об участке, указывается, где построить ОКС. При планировании строительства нового объекта собственнику нужно действовать следующим образом:

• Сделать топосъёмку;
• Сформировать проект;
• Получить разрешительную документацию.

На этапе проектирования план представляет собой геоподоснову, масштаб — 1:500. Для крупных коммерческих объектов предпочтительнее использовать 1:1000.

Проект здания переносится на топоплан и оформляется привязка к земле. На этапе планирования и проектирования капитальных объектов согласовывается прохождение газо-, водопроводов и электросетей.

Что делать если истек срок аренды земельного участка под строительствоНовые правила аренды земельного участка повлияли на тех собственников, кто не успел построить дом и зарегистрировать права собственности.# Юридические услуги

При проектировании часто нужно рассчитать объём земляных работ. Для этого используют результаты топосъёмки с высотными отметками. Объём может увеличиваться из-за ошибок в расчётах или при определении без геодезических работ. В отдельных случаях застройщик может специально завысить объём работ. Во избежание этого рекомендуется периодически проводить проверку во время строительства, например, можно сравнить исходные сведения из топоплана и данные, полученные в ходе расчёта.

Обследование участка для ГПЗУ

ГПЗУ (градостроительный план) необходим для строительства. Причём получать в администрации его нужно в любом случае, независимо от того, какой объект строится — жилой или коммерческий. При разработке ГПЗУ берут следующую информацию из топографического плана:

1. Сведения о местонахождении земли.
2. Данные о ЗОУИТ (зонах с особыми условиями использования).
3. Процент (а также плотность) застройки.
4. Параметры при строительстве объектов недвижимости (площадь, этажность).
5. Возможные варианты ВРИ участка.
6. Сведения об уже построенных объектах недвижимости.

Для разработки градостроительного плана нужно знать, где будут проходить красные линии, дороги, земли общего пользования, санитарные зоны. Градостроительный план для строительства позволяет правильно разместить объект недвижимости в пределах участка, избежать попадания строения в ЗОУИТ, зону затопления. Соблюдать нормы и правила отступов, противопожарные требования.

Топосъёмка для градостроительного плана мало отличается от других видов съёмок. Без градостроительного плана администрация признаёт объект самостроем. Распространена ситуация, когда уже после строительства готовый дом оказывается за границами участка и заступает на чужую землю. Этого можно было избежать, подготовив на предварительном этапе топографический и градостроительный планы.

Последствия строительства без оформления планов:

• Судебные разбирательства с владельцами смежных участков и коммунальными службами;
• Требование администрации снести объект;
• Невозможность на законном уровне получить разрешительную документацию;
• Выплата штрафов за нарушение закона.

Имея на руках готовый топографический и градостроительный планы, застройщик уверен в безопасности проводимых строительных работ. Предоставив документы в инстанции, можно избежать проблем в регистрации готового объекта.

Съёмка участка перед подключением к инженерным сетям

Топоплан запрашивают коммунальные службы, когда собственник обращается для проведения сетей. Также при реконструкции изношенных трубопроводов эксплуатирующие организации требуют показать схему расположения объектов на земле собственника.

Почему именно топоплан используется при газификации, прокладке трубопроводов? Документ, в отличие от других землеустроительных актов, даёт полное представление о точках подключения и местоположении объектов на участке. Кадастровые инженеры после завершения геодезических изысканий формируют схемы и чертежи местности.

Топосъёмка при решении земельных споров

При возникновении конфликтных ситуаций с соседями в качестве доказательства подойдёт межевой план, акт согласования. Но практика показывает, что этих документов недостаточно. Если решение вопроса проводится в местной администрации, у владельца запросят топографический план. При выявлении кадастровой ошибки будет проверяться и градостроительная документация.

Если земельный спор доходит до суда, то проводится землеустроительная экспертиза. В доказательную базу включают все документы на участок, в том числе топоплан, схемы расположения и другие планы и справки. Наши юристы и кадастровые инженеры могут не только разработать топоплан, но и представить интересы заказчика в суде.

Выдача топоплана для ландшафтного дизайна

Для реализации крупных проектов и разработки ландшафтного дизайна актуальный топоплан необходим в первую очередь. По результатам съёмки проектируется местоположение зелёной зоны для благоустройства прилегающей территории, декоративные элементы.

В план включаются данные об особенностях земли, рельефе. Оптимальный масштаб — 1:200, 1:50. Он даст детальные сведения о перепадах ландшафта и состоянии участка.

Съёмка при оценке стоимости участка

Для оценки рыночной стоимости участка нужно обратиться к оценщику, который проводит расчёты и выдаёт отчёт. Но на этапе анализа могут понадобиться все документы на землю, которые есть у собственника. Мало использовать только сравнительный метод оценки недвижимости, нужно учесть индивидуальные факторы.

Оценка земельного участка важна для застройщиков и инвесторов, которые предпочитают приобрести пустой участок, построить коттедж и продать по выгодной цене. Для этого важно знать изначальную стоимость. Собственник мог получить землю у государства или оформить выкуп у администрации по проценту от кадастровой стоимости. Для перепродажи нужно знать рыночную.

Результаты топосъёмки влияют на расчёт стоимости при оценке. Эксперт принимает во внимание характеристики объекта, убеждается, что земля подходит для строительства, значит, рентабельна и не нарушит права покупателя на использование. Ситуации, когда покупаются участки, не предназначенные для застройки, не редкость. Цена снижена, земля продаётся, а после оформления в собственность выясняется, что строить нельзя, только вести сельскохозяйственную деятельность. Такие вопросы наши юристы решают: переводят участок из сельскохозяйственной категории в ИЖС. Но достаточно было на этапе сделки обратиться к оценщику и юристу, предоставить топографический план и другие землеустроительные документы и избежать проблем.

Топосъёмка при оценке участка нужна для определения точной площади, своевременного выявления ограничений, определения возможности размещения дома или здания.

Преимущества топографической съёмки

Плюсы для собственника после проведения топосъёмки:

1. Точность полученных сведений.
2. Минимизация рисков при строительстве.
3. Возможность использования сведений для планирования работ.

Замеры, сделанные геодезистом на участке, используются при 3D моделировании, визуализации данных, создания карт и схем. С помощью плана можно отслеживать изменения ландшафта в разные промежутки времени, выявить экологические нарушения. Застройщик экономит время и средства, проверив участок перед строительством.

Тот факт, что на проведение топосъёмки влияют погодные условия и сезонность — отчасти миф. Наши геодезисты спланируют проведение работ и исследуют участок даже в сложных условиях, но может увеличиться срок проведения процедуры.

Этапы проведения съёмки участка

Топографический план выдаётся кадастровым инженером на основании сведений, предоставленных геодезистом после работы на участке. Съёмка проводится в 4 этапа.

Подготовительный этап.

До начала работ на местности анализируются документы, заключается договор, обговариваются сроки, стоимость проведения процедуры. Даётся расширенная юридическая консультация, учитываются цели заказчика. Уточняется, нужна ли выдача результатов на руки или необходимо перенаправить топоплан в ведомства.

На этом этапе выбираем метод съёмки, анализируем схемы инженерных систем, документы собственника, подготавливаем оборудование для выезда на участок.

Полевой этап.

Геодезист работает на местности. Делает замеры, предварительные вычисления, анализирует каждую деталь, расположенную на участке. Если на участке есть строение, проводит измерения контуров объекта.

Камеральный этап.

По завершении геодезических работ кадастровый инженер обрабатывает данные, оформляет результаты в виде чертежей, схем. Делает расчёты. Подготавливает графические и цифровые материалы.

При разработке топоплана учитываются принятие законодательством требования по оформлению условных знаков. На этой стадии разработки на план наносят инженерные сети, которые обслуживаются предприятиями водоканала, электросетями.

Завершающий этап.

Составляются технические отчёты, вносятся последние изменения в топографический план. Готовая документация согласовывается и передаётся заказчику.

Образец результата топографической съёмки участка

См. на фото, как выглядит образец топографического плана.

В графической части обозначения выглядят в виде букв, а объекты, расположенные на участке, выделяют разными цветами. На схеме можно увидеть надписи координат. В рамке указываются исходные технические данные: местоположение, сведения о компании, которая делала топосъёмку. Ставится печать организации.

Срок действия топографического плана — 2 года. Но если на участке произошли изменения, построены новые объекты, рекомендуется актуализировать данные и заказать проведение съёмки заново. Также замеры делают повторно, если поменялся рельеф участка более чем на 35%.

В техническом отчёте приводится список работ, проведённых на участке, указываются цели и задачи, методы и полученные в результате сведения. Вносится информация о координатах и площади земли и других параметрах. В конце отчёта кадастровый инженер даёт список рекомендаций для проектирования, проведения сетей к участку, строительства.

Пример из практики

Как топографическая съемка помогла избежать серьёзной ошибки при строительстве.

Ситуация. Собственник земельного участка решил, что заказывать топографическую съёмку не обязательно. И интересовался, можно ли самостоятельно сделать топоплан перед строительством. Пробовал измерить участок рулеткой. Потом всё же решил уточнить, а нужна ли топосъёмка вообще. Строить собирался частный дом.

Собственник обратился в ГКИ «Недкадастр» за бесплатной консультацией. И задал вопрос нашим юристам: нужно ли делать топосъёмку и как согласовать документы.

На что получил ответ: топографическая съёмка, проведённая без лицензии, участия в СРО, с использованием неподходящего оборудования юридической силы не имеет. Делать обследование участка стоит, так как данные важны для строительства.

Решение. Собственник согласился сделать топографическую съёмку, но попросил небольшую скидку. Оказалось, что у него имеются соответствующие льготы. Геодезист на следующий день сделал замеры участка и передал данные для расчётов в камеральный отдел. Спустя 5 дней владелец получил результат.

Строить дом он собирался посередине участка, чтобы рассчитать место для хозпостройки. Но по сведениям из топоплана там располагалась газовая труба. Пятно застройки, согласно геодезическим данным, должно находиться в другой стороне участка.

Строить на том месте, которое выбрал собственник изначально было нельзя — возникла бы аварийная ситуация и повреждение газовой трубы.

Какие документы нужны для топосъёмки

Для проведения полевых работ на участке и разработки топографического плана от собственника нужны документы. Собрать несложно, при необходимости кадастровый инженер самостоятельно запросит нужные сведения в Росреестре. В перечень входит:

1. Техническое задание. При отсутствии техзадания составляем самостоятельно, заказчик согласовывает результат.
2. Доверенность на кадастрового инженера. Требуется, если взаимодействовать с Росреестром, администрацией и согласовывающими службами будет кадастровый инженер.
3. Личные данные владельца участка — ксерокопия паспорта. Документ необходим для заключения договора на оказание услуг по проведению топосъёмки.
4. Правоустанавливающая выписка на участок. Если у владельца нет выписки, делаем запрос в государственных органах. При отсутствии в ЕГРН данных, сначала ставим землю на кадастровый учёт, затем делаем геодезические работы.
5. Межевой план (при наличии). Если у собственника есть на руках другие документы на участок — старый кадастровый паспорт, межевой план, картографические материалы, схемы расположения, можно дать их на анализ геодезисту перед выездом.

Документы, необходимые для начала исследования участка, должны содержать в себе актуальные сведения. В отдельных случаях понадобится разрешение на проведение топосъёмки, например, если участок числится в аренде. Справку берут у собственника или в местной администрации, если земля числится в муниципальной собственности.

Как выбрать компанию для проведения топосъёмки

Собственники участков думают, что провести топографическую съёмку можно самостоятельно, не обращаясь в кадастровые компании. Это мнение ошибочно и влечёт за собой такие последствия:

1. Такую топосъёмку не примут ни в одной организации, в том числе в администрации.
2. Неверно сделанная процедура обследования участка не даст точных и детальных сведений о местности. Ошибка станет фатальной, если при строительстве затронут подземные коммуникации.
3. Топоплан, выданный сомнительной компанией, не состоящей в СРО, не гарантирует верное проведение замеров, обработку данных. Документ не будет иметь юридической силы, если обнаружится, что разработан неправильно.
4. Желание сэкономить приведёт к тратам. Высок риск проведения топографической съёмки заново.

При выборе компании стоит отдавать предпочтение проверенным кадастровым инженерам, которые выдают топографические планы с подписями и печатями, отметками о согласовании.

При заказе топосъёмки заказчик выбирает день для посещения участка геодезистом, обсуждает с кадастровым инженером сроки выполнения работ и другие нюансы. Заключают договор. По завершении работ владелец участка получает на руки топографический план на диске в электронном формате, заверенный подписью и согласованный в ведомствах. К плану прилагается технический отчёт.

Вопрос-ответ

Юристы и кадастровые инженеры отвечают на вопросы собственников о проведении топографической съёмки.

В каком масштабе делают топосъёмку?

При проведении топографической съёмки используют разные масштабы. Самым распространённым считается 1:500. Если объектом исследования становятся газопроводы, автомагистрали, электросети, используют масштаб 1:1000, 1:2000. В месте, где сооружения пересекаются с инженерными сетями — 1:500.

Если топосъёмка проводится с целью исследования ландшафта, выбирают масштаб 1:200. Это делается для детального осмотра рельефа участка, обнаружения деревьев и получения возможности описать параметры. Для формирования градостроительной документации и генерального плана нужен масштаб 1:500.

Нужно ли согласовывать топографическую съёмку?

Согласование нужно, чтобы подтвердить, верно ли отмечено местоположение инженерных сетей на плане. Без согласования при застройке участка может случиться аварийная ситуация — прорыв трубопровода.

Согласование топосъёмки проводится в архитектурном отделе администрации. На топоплане должны стоять подписи балансодержателей. К плану прилагается технический отчёт.

Нужна ли лицензия для проведения топографической съёмки?

Да, для проведения обследования участка и дальнейшего согласования результатов топосъёмки кадастровый инженер должен состоять в СРО и иметь лицензию на проведение работ.

При выполнении топографической съёмки лицом с несоответствующими компетенциями сведения будут признаны недействительными. Документы заверяются печатями, подписями кадастрового инженера и отметками ведомств.

Кадастровые инженеры «Недкадастр» делают топографическую съёмку участков. Разрабатывают геоподоснову, помогают подключить объект к инженерным сетям. Проведённые измерения используют при составлении градостроительной документации. Выдают топографические планы для строительства, газификации, создания ландшафтного дизайна. Используют различные масштабы для детализации. Звоните для заказа топографической съёмки участка. Юристы ответят на вопросы.